黃金大道項目建議報告商業(yè)地產(chǎn)◆立體策劃全案流程(已修改)
2025-05-27 17:54 本頁面
【正文】 企業(yè) () 大量的管理資料下載 1 第一章、 本案目前的操作難點(diǎn) 企業(yè) () 大量的管理資料下載 2 由于一些不可控以及前期項目本身的不可違因素的影響，本案在實(shí)際操作中必然會產(chǎn)生一些操作難點(diǎn)，但這些因素只是多多少少的增加了本案的操作難度，而任何難度的產(chǎn)生都是可以通過后期的工作來得到彌補(bǔ)的。首先讓我們正視本案目前操作中實(shí)際的難點(diǎn)問題： 一、本案的別墅部分與項目所處區(qū)域的區(qū)域?qū)埂? 首先，別墅是住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品，我們在研究別墅產(chǎn)品的時候，既要把它放到整個宏觀市場上去考慮市場的需求問題，同時又要把它放到實(shí)際需求群體中進(jìn)行產(chǎn)品局部定位的微觀環(huán)境去分析。 對于如皋這樣的城市，城區(qū)面積不大，市民一般對于地段的認(rèn)可程度是， 5~10 分鐘的路程內(nèi)擁有完善的生活便利系統(tǒng)。相對于本案的地段區(qū)域，產(chǎn)品的吸引力不夠。 同時，從如皋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建筑外觀，以及消費(fèi)趨向來看，當(dāng)?shù)厝藢τ趧e墅的使用概念大都還停留在農(nóng)民莊臺的基礎(chǔ)上，而消費(fèi)概念基本也停留在宅基地加建筑費(fèi)用的低成本、低消耗的層面上。本案 企業(yè) () 大量的管理資料下載 3 連排別墅的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貞?yīng)該還屬于新興產(chǎn)品，要達(dá)到“最終接受”有待于引導(dǎo)和宣傳，需要從精神層面，諸如生活氛圍，小區(qū)文化等方面去引起客戶的共鳴，提高認(rèn)可度。 二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形 象氣質(zhì)上的對抗。 眾所周知，別墅是高檔住宅產(chǎn)品，講究的是恬靜，舒適，有品位的生活狀態(tài)，即使有商業(yè)配套，也不可以與別墅距離太近，以免嘈雜的商業(yè)環(huán)境破壞了別墅的生活氛圍。本案的別墅小區(qū)與商業(yè)街近在咫尺，這對于別墅的形象氣質(zhì)是會造成很大影響的，不利于產(chǎn)品的銷售推廣。 而目前，本案這一商業(yè) +別墅的產(chǎn)品組合已經(jīng)無從彌補(bǔ)，這就需要在別墅的推廣宣傳中尋找新的亮點(diǎn)來轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的視線，盡可能的在期房階段完成一定量的別墅產(chǎn)品的推廣。 企業(yè) () 大量的管理資料下載 4 三、本案商業(yè)部分純市場概念的普及難度。 作為政府招商引資的項目，本案前期在商業(yè)上 賴以支撐的機(jī)動車配件市場本是一個強(qiáng)有力的買點(diǎn)，但從實(shí)際操作情況來看，卻暴露了前期市場考察不足的盲目性，即對于規(guī)劃定位一公里之長，如此大體量的機(jī)動車配件市場，對于如皋如此的縣級城市是否有此市場需要？ 顯然，做為一個政府規(guī)劃支持的機(jī)動車及配件商業(yè)街，這樣一個單薄的主題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐本案如此大體量的商鋪的。同時，本案定位較高的連排別墅的住宅自身就需要大體量的生活配套類，這也在一定程度上否定了本案商業(yè)僅做機(jī)動車配件市場的操作方法。 但本案至此除了機(jī)動車配件市場之外，沒有對商鋪?zhàn)雒鞔_的區(qū)域定位以及功能分類，這在一定 程度上導(dǎo)致了投資者對市場未來發(fā)展和規(guī)劃的不明確，降低了投資者的投資信心。 企業(yè) () 大量的管理資料下載 5 四、本案商業(yè)部分售后反租的操作問題。 本案的商鋪在操作過程中提出了返租 11%的賣點(diǎn)。首先，不否認(rèn)返租在實(shí)際操作中是一個強(qiáng)有力的賣點(diǎn)，但銷售操作手法的提出是要視項目的需求和承受能力的。返租的使用在一定程度上主要運(yùn)用在單位產(chǎn)品總價過高，或者單價過高，投資者在投資時對預(yù)期把握不足時，這時候的返租能很大程度上提高投資客的投資信心。而目前本案的返租僅僅是建立在降價銷售的目的上的，這在一定程度上給客戶造成降價銷售的銷售現(xiàn)象，對刺激投資信心 效果相當(dāng)差。 反觀本案，本案的投資客戶確實(shí)也普遍存在購買信心不足的問題，但此時的不足并不主要來源于價格，更多的來源于對市場規(guī)劃前景的不可預(yù)見性，對如此大體量的商鋪全做為機(jī)動車配件商業(yè)街是否能夠運(yùn)作成功缺乏信心。所以本案在推廣過程中“進(jìn)一步明確本案商業(yè)上的功能定位，細(xì)化分類定位的每一個細(xì)節(jié)，讓投資者真正覺得本案的定位操作有可行性?！笔悄壳霸鰪?qiáng)投資者購鋪的最有效、最直接、最根本的方法。 企業(yè) () 大量的管理資料下載 6 五、本案別墅、商業(yè)兩部分在企劃宣傳的協(xié)調(diào)問題。 本案在企劃推廣中最突出的問題就是商業(yè)與住宅兩者之間的協(xié)調(diào)問題，由于本案目前 汽車配件市場的商鋪定位與住宅別墅的推廣是相當(dāng)沖突的
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