【正文】 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 1 頁(yè) 共 36 頁(yè) 金地凱旋城 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研策劃報(bào)告 向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司 二ОО八年 七 月十二日 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 2 頁(yè) 共 36 頁(yè) 目 錄 前言 ????????????????????????????????? 第一部分 萊蕪市宏觀環(huán)境研究和區(qū)域環(huán)境研究 ?????????????? 一、 萊蕪市宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查和研究 ?????????????????? 二、 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的分析 ??????????????????????? 三、 研究結(jié)論 ???????????????????????????? 第 二部分 萊蕪市房地產(chǎn)開發(fā)狀況分析 ?????????????????? 一、 萊蕪市近年來房地產(chǎn)開發(fā)狀況 ??????????????????? 二、 萊蕪市開發(fā)可比項(xiàng)目分析 ????????????????????? 三、 研究結(jié)論 ???????????????????????????? 第三部分 萊蕪市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 ????????????????????? 一、 商業(yè)區(qū)域分布和總體運(yùn)行狀況 ??????????????????? 二、 商業(yè)的區(qū)域分布和重點(diǎn)商業(yè)物業(yè) ??????????????????? 三、 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ????????? ??????????????? 四、 研究結(jié)論 ???????????????????????????? 第四部分 項(xiàng)目定位初步建議 ?????????????????????? 一、 項(xiàng)目定位 ???????????????????????????? 二、 項(xiàng)目可行性研究初步概要 ?????????????????????? 三、 運(yùn)營(yíng)建議 ???????????????????????????? 第五部分 附可供借鑒項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ????????????????????? 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 3 頁(yè) 共 36 頁(yè) 前 言 受萊蕪金締房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，向明理德（香港）置 業(yè)發(fā)展有限公司萊蕪項(xiàng)目組于 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 7 月 12日對(duì)萊蕪整體環(huán)境和商業(yè)狀況以及項(xiàng)目情況進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)查研究，對(duì)萊蕪周邊 100 公里范圍內(nèi)相關(guān)行業(yè)情況進(jìn)行了了解。在近一周的調(diào)查研究中，通過與政府相關(guān)部門的溝通、市場(chǎng)的走訪了解、商戶座談和消費(fèi)群體座談等方式，基本掌握萊蕪市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的基本情況。對(duì)金地凱旋城的定位和開發(fā)建設(shè)奠定了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。 本次調(diào)查研究基于對(duì)市場(chǎng)信息的一線把握和政府信息的了解分析以及我們多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，力求理性、準(zhǔn)確、清晰以及系統(tǒng)完整。在本次調(diào)查研究和策劃中，我們也兼顧考慮 了今后的動(dòng)態(tài)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為金地凱旋城項(xiàng)目的后續(xù)長(zhǎng)效良性開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)提供理性的基礎(chǔ)支持。 一、調(diào)查研究和策劃的目的 本地調(diào)查研究力求通過全面深入的調(diào)研，以獲知萊蕪市整體經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前萊蕪市市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，尋找金地凱旋城項(xiàng)目立地空間，為系統(tǒng)策劃金地凱旋城項(xiàng)目的定位及規(guī)劃，整體梳理項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)思路及后續(xù)開發(fā)建設(shè)、銷售、招商及經(jīng)營(yíng)提供綱要性的指導(dǎo)依據(jù)。 二、調(diào)研策劃時(shí)間 2020 年 7 月 1 日～ 7 月 12 日 三、信息來源 主要來自于萊蕪市統(tǒng)計(jì)局、萊蕪市規(guī)劃局、萊蕪市文化局、萊蕪市建設(shè)管理 局、等政府部門，萊蕪各行業(yè)的企業(yè)代表及經(jīng)營(yíng)者代表，部分消費(fèi)者代表，以及相關(guān)政府網(wǎng)站和相關(guān)文字資料。 另包括管理部門。 四、調(diào)研區(qū)域 萊蕪市萊城區(qū)城鎮(zhèn)區(qū)域、相關(guān)地區(qū)專業(yè)市場(chǎng) 及濟(jì)南、淄博、泰安相關(guān)專業(yè)市場(chǎng) 五、調(diào)研對(duì)象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、政府部門，并重點(diǎn)尋訪了部分目標(biāo)投資者、目標(biāo)行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及終端消費(fèi)客戶。 六、調(diào)研內(nèi)容 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 4 頁(yè) 共 36 頁(yè) 萊蕪整體經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 萊蕪市主要商圈以及零售批發(fā)行業(yè)狀況 部分了解 周邊小商品市場(chǎng) 狀況 七、整體調(diào)查研究和策劃思路 通過對(duì)萊蕪市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的研究分析，了解近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和未來發(fā)展趨勢(shì)，找準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)未來面對(duì)的整體環(huán)境因素。 通過對(duì)萊蕪市消費(fèi)力和整體商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究分析以及詳細(xì)對(duì)各行業(yè)的發(fā)展情況研究分析，尋找項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)空白。 通過對(duì)萊蕪市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來趨勢(shì)研究分析，準(zhǔn)確設(shè)定項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。 整個(gè)調(diào)查研究和策劃過程我們力求堅(jiān)持：理性、準(zhǔn)確、清晰；立足實(shí)際市場(chǎng)、兼顧未來發(fā)展；源于市場(chǎng)、高于市場(chǎng)的原則，系統(tǒng)性和完整性的思路。 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 5 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第一部分 萊蕪市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 了解萊蕪宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 整體把握萊蕪的經(jīng)濟(jì)狀況 為后續(xù)分析提供依據(jù)支持 一、 萊蕪市宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查和研究 萊蕪市地處山東地理中心位置，東臨淄博市，南面和西面臨泰安市，北靠省會(huì)濟(jì)南市，距濟(jì)南 90 公里，距泰安 60 公里，距淄博 90 公里，地勢(shì)以山區(qū)丘陵為主。自1992 年 11 月始設(shè)置為地級(jí)市，轄萊城和鋼城兩個(gè)區(qū)， 2020 年在萊城區(qū)東面設(shè)置高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。地域面積 平方公里， 2020 年末人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，主要產(chǎn)業(yè)為鋼鐵、機(jī)械加工、紡織和農(nóng)產(chǎn)品加工。三產(chǎn)比例為：第一產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè) ：第三產(chǎn)業(yè)為 ： ： ，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)不發(fā)達(dá)。近年來由于開發(fā)區(qū)的建設(shè)和招商引資的推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資增加，整體經(jīng)濟(jì)狀況正在進(jìn)入快速發(fā)展的快車道，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅百分比均列山東省前列，是近年來山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍區(qū)域之一。我們經(jīng)過與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，初步掌握了萊蕪的經(jīng)濟(jì)情況，下面我們將進(jìn)行定向分析 。 20 2020 年以來，萊蕪市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，城市居民家庭收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)質(zhì)量、消費(fèi)層次不斷提升?！笆濉庇?jì)劃提前一年完成，“十一五”規(guī)劃進(jìn)展順利。初 步測(cè)算， 2020 年 萊蕪 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速列全省第 2 位。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 ；地方財(cái)政收入 26 億元，實(shí)現(xiàn)了五年翻兩番。金融機(jī)構(gòu)存貸款余 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 6 頁(yè) 共 36 頁(yè) 額達(dá)到 370 億元和 322 億元，均增長(zhǎng) 2 倍以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 600億元。兩區(qū)地方財(cái)政收入均突破 10 億元，在全省位次大幅前移。高新區(qū)快速崛起，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)翻番。鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快， 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入過千萬。居民 收入較快增長(zhǎng)， 2020 年萊蕪市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素 ,實(shí)際增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %，城市居民收支呈現(xiàn)兩位數(shù)同步快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。城市居民人均可支配收入在全省居第七位，比 2020 年前移五個(gè)位 次。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 元 同比增 %。 。 二、 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好， 消費(fèi)快速增長(zhǎng)，托起萊蕪?fù)€(wěn)的消費(fèi)市場(chǎng) 萊蕪市群眾 消費(fèi)需求增長(zhǎng)加快。 2020 年 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)，為近年來最快增速。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比分別增長(zhǎng)%、 %。 2020 年 111 月份萊蕪市累計(jì)新增個(gè)體工商戶 6665 戶、私營(yíng)企業(yè) 1704 家，新增從業(yè)人員 萬人、就業(yè)崗位不斷增加，惠及了百姓，讓廣大群眾享受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。銀座、貴和等商場(chǎng)的入駐，做大了萊蕪消費(fèi)市場(chǎng)蛋糕，創(chuàng)造了新的消費(fèi)需求，消費(fèi)環(huán)境、檔次的上升促進(jìn)了居民消費(fèi)的增長(zhǎng)。 2020 年人均消費(fèi)支出 元 ,同比增長(zhǎng) %,其中人均服務(wù) 性消費(fèi)支出 元 , 同比增長(zhǎng) %。八大消費(fèi)六增二降 ： （一）居住支出位居八大消費(fèi)之首。隨著城居民住房條件不斷改善， 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 , 同比增長(zhǎng) %,住房面積大了 ,費(fèi)用相應(yīng)的也就增加了 ,2020年人均居住支出 ,同比增長(zhǎng) %,其中 ,人均住房裝潢支出 元，同比增長(zhǎng) %。由于水電燃料等價(jià)格上漲，水、電、燃料人均支出分別比上年增長(zhǎng) %、 %、 %。居住服務(wù)費(fèi)人均 元 ,同比增長(zhǎng)%。 （二）衣著消費(fèi)居第二。個(gè)性化、時(shí)尚化、高檔化、品牌化消費(fèi)已經(jīng)成為大多數(shù)居民衣著消費(fèi)的新趨勢(shì)。 2020年城鎮(zhèn)居民人均衣著支出 ，同比增長(zhǎng) %。 （三）雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出明顯增長(zhǎng)。隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，城市居民用于購(gòu)買個(gè)人飾品及用品和接受社會(huì)各種服務(wù)的支出不斷增加。 2020 年全年人均化妝品支出同比增長(zhǎng) ％；理發(fā)美容工具投入加大 ,全年人均用于理發(fā)洗澡、理發(fā)美容工具支出同比分別增長(zhǎng) %和 %。 金地 凱 旋城商 業(yè)項(xiàng) 目 調(diào)研 策 劃報(bào) 告 King 第 7 頁(yè) 共 36 頁(yè) （四）居民家庭財(cái)產(chǎn)明顯增加，以家庭耐用消費(fèi)品為標(biāo)志的現(xiàn)代化水平迅速提升 。2020 年， 萊蕪 全市城鎮(zhèn)居民人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出為 元，同比增長(zhǎng)%%。城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有助力車 26 輛，家用汽車 13 輛，家用電腦 76 臺(tái)，移動(dòng)電話 192 部，微波爐 46臺(tái)，空調(diào)設(shè)備 70 臺(tái)，健身器材 8 套。消費(fèi)品現(xiàn)代化水平的提升 ,促進(jìn)了家庭室內(nèi)配套設(shè)施的向立體新穎、美觀大方等裝飾上轉(zhuǎn)變， 2020 年人均室內(nèi)裝飾品支出同比增長(zhǎng) %。 （五）食品結(jié)構(gòu)趨于科學(xué)化 ,在外用餐支出快速增長(zhǎng)。隨著 萊蕪 市居民家庭收入的增加，生活消費(fèi)水平的不斷提高，越來越多的家庭更加注重生活質(zhì)量和生活品位，綠色食 品、方便食品倍受青睞，食品消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)。調(diào)查顯示， 2020 年城市居民家庭人均用于食品類支出 元，同比增長(zhǎng) ％。除大米等人均消費(fèi)支出數(shù)量減少外，人均其他糧食及制品消費(fèi)支出同比增幅較快 ,人均干鮮瓜果類支出同比增長(zhǎng) %。人均奶及奶制品支出同比增長(zhǎng) %。同時(shí)，隨著 萊蕪 市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民收入的增加，越來越多的人愿意花錢省時(shí)間、圖清閑，生活向享受型發(fā)展的趨勢(shì)更加明顯，城市居民在外飲食支出快速增長(zhǎng)， 2020 年人均在外飲食支出 元 ,同比增長(zhǎng) %。占食品總支出比重達(dá) ％。人們的生活品味的不斷提高，越來越追求休閑的生活方式。 （六）健康意識(shí)明顯增強(qiáng)，醫(yī)療保健支出增加迅速。 2020 年城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健支出達(dá) 元，同比增長(zhǎng)增長(zhǎng) %。 2020 年繼農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)制度后，萊蕪 市又在城鎮(zhèn)實(shí)行城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)制度，城鎮(zhèn)居民醫(yī)保的支付比例確定在50%70%，未成年居民最高支付限額 8 萬元，老年居民和一般居民最高支付限額 3 萬元，參加醫(yī)保城鎮(zhèn)居民只要在定點(diǎn)醫(yī)院辦理了住院手續(xù)，只交付自己應(yīng)繳的部分費(fèi)用，其他應(yīng)該報(bào)銷的費(fèi)用由財(cái)政自動(dòng)劃撥，簡(jiǎn)化了報(bào)銷程序，方便了居民 治療，減輕了群眾的經(jīng)濟(jì)壓力。到目前， 萊蕪 市城鎮(zhèn)居民參保人數(shù)達(dá)到 萬人，參保率為 85%，不少城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從中受益。 （七）教育文化娛樂服務(wù)下降 %。 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均用于教育文化娛樂服務(wù)方面的支出為 元，同比下降 %；一是文化娛樂用品下降