【正文】 正元 | 香檳城 項目定位及營銷推廣方案 報告框架 第四部分 /目標(biāo)客群分析 第五部分 /項目定位 第六部分 /營銷推廣計劃 第二部分 /市場調(diào)查及分析 第三部分 /項目研究及分析 第一部分 /當(dāng)涂城市發(fā)展研究 第一部分 當(dāng)涂城市發(fā)展分析 當(dāng)涂概況 當(dāng)涂縣位于安徽省東部，當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好，地處南京、馬鞍山蕪湖等城市群間，緊倚并隸屬于鋼城馬鞍山，距馬鞍山 10公里。地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水 3縣 (區(qū) )接壤 ， 與江蘇邊界線總長度為 ，擁有長江岸線 20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。當(dāng)涂縣城位于姑孰鎮(zhèn)。 當(dāng)涂區(qū)位：毗鄰馬鞍山 當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好 ， 地處南京 、 馬鞍山蕪湖等城市群間 ， 交通十分便捷 （ 至馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ， 至蕪湖 60余公里 ） ， 滬銅鐵路 、 皖贛鐵路 、205國道 、 314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境 ， 長江在當(dāng)涂境內(nèi)有 19公里 ， 其支流姑溪河 、 青山河常年通航 。 目前 ， 從當(dāng)涂到馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ，至蕪湖 60余公里 ， 202路公交車 30分鐘能達(dá)馬鞍山市區(qū)； 同時 ， 當(dāng)涂房價相對于馬鞍山便宜 1000元左右每平米 ， 從此意義而言 ， 當(dāng)涂比市區(qū)更適合居住 。 此外兩地的城區(qū)發(fā)展趨勢相似，馬鞍山朝南，當(dāng)涂朝北，具當(dāng)?shù)厝私榻B：馬與當(dāng)五六年將接軌。 10公里 10分鐘車程 30分鐘車程 60分鐘車程 當(dāng)涂接軌蕪湖 蕪湖規(guī)劃中的城市軌道交通中，一、三號線均在當(dāng)涂設(shè)立?？奎c(diǎn)，參照上海、杭州城市發(fā)展趨勢，軌道的開通將極大拉升當(dāng)涂房價。 站臺設(shè)計 : 1號線 （延長到 當(dāng)涂 \馬鞍山） 天門山站 — 大橋鎮(zhèn)站 —四褐山站 — 開發(fā)區(qū)站 — 方特樂園站 — 園丁小區(qū)站 — 五一廣場站（換乘 2號線） — 小九華站 — 步行街站 — 奧體中心站 — 高教園區(qū)站 — 馬飲客運(yùn)站（換乘 3號線） — 高新開發(fā)區(qū)站 — 三山站 — 臨港開發(fā)區(qū)站（延長到繁昌 \銅陵 .連接京福高鐵蕪湖站） 3號線 （延長到 當(dāng)涂 \馬鞍山 ,連接馬鞍山地鐵） 太白站 — 年陡站 — 萬春花園站 — 鳩江開發(fā)區(qū)站 — 行政中心站（換乘 2號線） — 鏡湖新城站 — 蕪湖古城站 — 南瑞新城站 — 馬飲客運(yùn)站（換乘 2號線） —白馬山站 — 火龍港站（換乘寧安高鐵） — （延長至陶辛 \灣址） 當(dāng)涂城市發(fā)展方向 ? 戰(zhàn)略走向 ——開放帶動、接軌鋼城 當(dāng)涂縣地處南京、蕪湖、馬鞍山城市群之間，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南京協(xié)作區(qū)和安徽“兩點(diǎn)一線”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域。政府根據(jù)實(shí)際情況，將城市的發(fā)展方向基調(diào)定位往東往北發(fā)展。 當(dāng)涂縣城與馬鞍山市區(qū)的擴(kuò)展在功能與空間布局上實(shí)現(xiàn)一體化 ，縣城發(fā)展用地北面與馬鞍山市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)銜接，西面至長江，東面至江東大道，向南有姑溪河分割。目前，城市的北面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東北面為行政中心及新興住宅區(qū)。 同時，蕪湖規(guī)劃中的軌道將為本案提供房產(chǎn)增值的提升點(diǎn)找到依據(jù)。 當(dāng)涂城市發(fā)展小結(jié) 對外交通體系的不斷完善，加上政府對招商引資政策的加強(qiáng)，將吸引越來越多的外地投資進(jìn)入當(dāng)涂，從而拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市的整體經(jīng)濟(jì)水平， 加快當(dāng)涂城市化進(jìn)程 ，拉動包括房產(chǎn)在內(nèi)的各種需求。 政府的東北向發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)涂新城區(qū)的建設(shè)，也加強(qiáng)了人們對當(dāng)涂縣城 東北區(qū)塊的認(rèn)可度。 項目周邊規(guī)劃的 大量宅地 將對項目造成較大的潛在競爭壓力，但同時也說明了此區(qū)域為日后的當(dāng)涂縣城重要居住區(qū)。 第二部分 市場調(diào)查及分析 當(dāng)涂住宅市場總量分析 現(xiàn)狀 ? 19962022年，從 5家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到 51家，從每年只有舊城區(qū)幾萬平方米的開發(fā)量到現(xiàn)今307萬 平方米。 ? 2022年，當(dāng)涂縣房地產(chǎn)市場達(dá)到了銷售額 億元 ，其中住宅房銷售額 。 ? 當(dāng)涂現(xiàn)有樓盤眾多，房源充足，基本維持在供大于求的狀態(tài)。代表性項目主要有襄河灣、襄城明珠、姑孰新城、江南名苑、金匯 ?康郡、山鷹 ?香榭美地、翠湖林居、青蓮花園、水墨蘭庭、塞納 ?翡翠莊園、東城藍(lán)灣、東城水岸、九韻國際、山鷹景園等十幾個項目，市場存放量充足。 分析 ? 全縣總?cè)丝?10萬的城市人口規(guī)模。土地放量過快，商品房施工面積遠(yuǎn)大于商品房竣工面積，在未來兩年內(nèi)將有大量商品房存量，屆時商品房銷售將面臨急劇競爭。 2022年 6月底，當(dāng)涂縣國土局與當(dāng)涂縣政府來浙舉辦當(dāng)涂土地推薦會，預(yù)計擬推出 8塊土地共 。 當(dāng)涂投資額分析 ? 全縣房地產(chǎn)投資額自 2022年開始， 呈大幅增長的趨勢 。從 2022年到2022年，當(dāng)涂縣每年推地數(shù)量都在增長，而且增長速度很快。 9547 17970 15396 16217 44436 75000 112022 0202204000060000800001000001202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022完成投資額 (萬元 ) 市場供給分析 ? 分析：從批準(zhǔn)預(yù)售面積與每年實(shí)際銷售面積、以及每年存量分析，當(dāng)涂縣商品房 銷售速度快 ， 市場需求大 ，批準(zhǔn)預(yù)售面積 2022年較 2022年有一個較大的放量，反映了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屢苍谶M(jìn)一步放量，總體上處在政府的控制之下，房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，但仍有一定風(fēng)險。 市場均價分析 1917 1849 2188 2680 3080 05001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 ? 從統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)看來， 2022年至 2022年，商品房均價上漲趨勢還是比較明顯的； ? 在實(shí)際調(diào)查中，了解到 2022年當(dāng)涂縣城城區(qū)（姑孰鎮(zhèn)）商品房均價處于 3000元 /平方米 ，上漲趨勢還是比較明顯，部分樓盤最高價達(dá)到 3200元 /平方米。 在售、待售樓盤分析 區(qū)域 項目名稱 總規(guī)模 (萬㎡ ) 市場存量 (萬㎡ ) 老城區(qū) 姑孰新城 50 10 姑孰鑫苑 30 9 東城藍(lán)灣 9 新城區(qū) 襄城明珠 21 襄河灣 20 10 金匯康郡 19 19 水墨蘭庭 9 4 江南名苑 香榭美地 13 13 九韻國際 8 合計 ? 根據(jù)市場調(diào)研新老城區(qū)主要項目，暫不考慮其他因素，市場存量約為 90萬方。當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P推盤手段存在共性，即采用 多批次 、 小批量 的推盤手段，尚無樓盤一次性推出大量房源。 ? 結(jié)合后期政府推地，將會有潛在項目開發(fā)，在未來一年內(nèi)市場新增供應(yīng)量保守估計將在 30萬方以上，結(jié)合 09年市場存量結(jié)轉(zhuǎn)，可見市場競爭必將白熱化。 營銷方式分析 ? 營銷方式主要是以實(shí)在的 抵房款 、 減費(fèi)用 等優(yōu)惠方式來吸引客戶購買，說明當(dāng)?shù)厝讼矚g實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠方式。本案將在開盤前預(yù)約，采取有效實(shí)際的優(yōu)惠辦法。 項目名稱 營銷優(yōu)