【正文】 江蘇泗陽(yáng)鴻基項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 江蘇泗陽(yáng)鴻基項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告杭州龍鼎營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司盛世嘉園項(xiàng)目組 2008年10月目 錄【第一部分泗陽(yáng)縣城宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況二、泗陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、泗陽(yáng)縣規(guī)劃及建設(shè)狀況【第二部分泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析三、泗陽(yáng)縣地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)四、泗陽(yáng)縣同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析【第三部分項(xiàng)目資源分析】一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查二、項(xiàng)目的SWOT分析三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估【第四部分項(xiàng)目定位】一、定位思路二、目標(biāo)客戶界定三、目標(biāo)客戶分析四、項(xiàng)目主題定位【第五部分溝通傳播】一、項(xiàng)目傳播策略二、推盤(pán)amp。傳播整體配合前 言感謝江蘇泗陽(yáng)鴻基房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的信任，本司作為項(xiàng)目的全案策劃推廣機(jī)構(gòu)感到十分榮幸，同時(shí)，也深感肩上的壓力和面臨的挑戰(zhàn)。自公司接手項(xiàng)目，我司即遣前期部人員赴江蘇泗陽(yáng)、宿遷、沐陽(yáng)等地著手全面市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查、分析，及對(duì)項(xiàng)目資源的反復(fù)研究，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性、可操作性進(jìn)行全面的論證和闡述。希望本策劃書(shū)能夠成為鴻基房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣的決策依據(jù)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。敬請(qǐng)公司決策層批評(píng)指正。【第一部分 泗陽(yáng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況總體概況　 泗陽(yáng)縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來(lái)總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。泗陽(yáng)為古泗水王國(guó)都城所在地，具有5000年文明史和2000年建縣史。近年來(lái)，因境內(nèi)多次出土了大量的古泗水國(guó)王珍貴文物，而引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注。 　　泗陽(yáng)人文薈萃，名人輩出。明代的盧廷蘭是紡織機(jī)的改革者，江南機(jī)坊多設(shè)像祭祀，奉為“盧祖”；近代有我國(guó)歷史上第一個(gè)獲得博士學(xué)位的數(shù)學(xué)家胡明復(fù)、著名地理學(xué)家張相文等。 地理位置 泗陽(yáng)位于江蘇北部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)118176。20′~118176。45′，北緯33176。23′~33176。58′之間，南濱洪澤湖，東界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽(yáng)縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤?？偯娣e1418平方公里。 　　京杭大運(yùn)河橫穿泗陽(yáng)東西50公里，成為天然的“分水嶺”。運(yùn)河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運(yùn)河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。 交通狀況泗陽(yáng)交通便利，水陸空路網(wǎng)四通八達(dá)。京杭大運(yùn)河貫東西，是經(jīng)長(zhǎng)江出海的水運(yùn)通道。32230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過(guò)，與京滬、寧連高速公路交匯。新長(zhǎng)鐵路使泗陽(yáng)與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長(zhǎng)江三角洲諸多開(kāi)放城市相連?？h城向西85公里即達(dá)徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向東30公里連接京滬高速公路，向東北90公里便到連云港和白塔埠機(jī)場(chǎng)，向南兩個(gè)半小時(shí)到南京，四小時(shí)到上海。 行政區(qū)劃及人口狀況2005年，泗陽(yáng)縣轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，2個(gè)農(nóng)場(chǎng)，共有212個(gè)行政村、47個(gè)居委會(huì)、5個(gè)大隊(duì)。（女=100）。%。自然資源泗陽(yáng)是全國(guó)唯一的“中國(guó)意楊之鄉(xiāng)”，%，活立木蓄積量達(dá)500萬(wàn)立方米，年木材加工量突破100萬(wàn)立方米，年生長(zhǎng)量100萬(wàn)立方米，速生楊樹(shù)覆蓋率42%；。泗陽(yáng)還是全國(guó)著名的產(chǎn)糧大縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、蠶?；乜h和重要的畜離產(chǎn)品基地縣。 　　目前已形成木材加工、紡織服裝、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，意楊產(chǎn)業(yè)已成為泗陽(yáng)最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。以打造華東地區(qū)最具影響力的新興紡織基地和新興木業(yè)基地為目標(biāo)，泗陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)了縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)，進(jìn)園項(xiàng)目可以享受諸多更加優(yōu)惠的政策。旅游資源全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)——泗陽(yáng)平原森林風(fēng)景區(qū)，貫穿于泗陽(yáng)縣眾興鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)與泗陽(yáng)農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，主要開(kāi)發(fā)森林生態(tài)觀光、休閑度假和鄉(xiāng)村體驗(yàn)等旅游產(chǎn)品，突出林間生態(tài)休閑和自駕車(chē)旅游特色，是華東地區(qū)的天然氧吧，泗陽(yáng)旅游的龍頭產(chǎn)品。中國(guó)楊樹(shù)博物館坐落于中國(guó)“意楊之鄉(xiāng)”——江蘇省泗陽(yáng)縣境內(nèi),于2007年6月2日正式對(duì)外開(kāi)放，是目前國(guó)內(nèi)唯一的楊樹(shù)文化展覽館。場(chǎng)館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。二、泗陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，%，連續(xù)4年保持15%以上增速；50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資74億元，%，其中工業(yè)投資占比超過(guò)60%，同比增長(zhǎng)98%，超過(guò)歷史累計(jì)之和；，%、%，一般預(yù)算收入增幅和任務(wù)完成率列全市三縣兩區(qū)“雙第一”，連續(xù)兩年增幅排名全省第三；農(nóng)民人均純收入4812元，%，全市第一。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。堅(jiān)持以新型工業(yè)化為方向，加快推進(jìn)紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。目前，全縣紡織服裝規(guī)模擴(kuò)張到100萬(wàn)紗錠、4000萬(wàn)件套成衣，精深木業(yè)加工能力達(dá)150萬(wàn)立方米，節(jié)能燈產(chǎn)能4億支，%，產(chǎn)業(yè)集聚集群優(yōu)勢(shì)日益凸顯。城市開(kāi)發(fā)日新月異。實(shí)施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計(jì)劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城的“四城聯(lián)動(dòng)”開(kāi)發(fā)。2010年將建成“40萬(wàn)人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”。全縣共新開(kāi)發(fā)各類(lèi)市場(chǎng)30萬(wàn)平方米，%。新農(nóng)村建設(shè)亮點(diǎn)凸顯。圍繞發(fā)展新農(nóng)業(yè)、塑造新村貌、培育新農(nóng)民，以資源開(kāi)發(fā)、康居示范、創(chuàng)業(yè)富民為重點(diǎn)的新農(nóng)村“三大工程”快速推進(jìn)。目前，全縣私營(yíng)企業(yè)達(dá)2531家，個(gè)體工商戶16498戶，“三來(lái)一加”項(xiàng)目680個(gè)，260個(gè)村居中有158個(gè)村變成專(zhuān)業(yè)村，從業(yè)人數(shù)突破3萬(wàn)人。社會(huì)事業(yè)蒸蒸日上。大力實(shí)施“科教興縣、人才強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，中小學(xué)“四配套”、“六有”全面通過(guò)省考核驗(yàn)收；相繼在南林大、蘇大等12所高校建立人才服務(wù)站，建立南林大泗陽(yáng)培訓(xùn)中心、產(chǎn)學(xué)研基地；完成縣人民醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，%；累計(jì)興建安置小區(qū)63萬(wàn)平方米，安置征地拆遷居民近1200戶。三、泗陽(yáng)縣規(guī)劃及建設(shè)狀況泗陽(yáng)縣走規(guī)劃先行、特色發(fā)展之路，堅(jiān)持“三高、三化、三精”要求，全力推進(jìn)泗陽(yáng)縣城的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，泗陽(yáng)按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍(lán)圖。在瞄準(zhǔn)2010年建成“40萬(wàn)人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”目標(biāo)，緊緊圍繞“以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新型木業(yè)、電光源產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”發(fā)展定位，以“三集中、四整合”為引領(lǐng)，加快建立完備的綜合規(guī)劃框架體系。以工興城 以貿(mào)興城 以水興城 以文興城縣城城東片區(qū)規(guī)劃城東片區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)打造以黃金商圈為中心的淮海路商業(yè)發(fā)展軸,淮海東路兩側(cè)用地布局通過(guò)街區(qū)、道路、景觀帶、廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)，從點(diǎn)、線、面的不同發(fā)展層次和尺度，建立起城市的開(kāi)放空間系統(tǒng)，重點(diǎn)突出居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、客運(yùn)和物流等六大功能。泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃泗塘河是新城與工業(yè)園區(qū)的分界線，；風(fēng)光帶規(guī)劃注重泗塘河在城市結(jié)構(gòu)中的重要作用，結(jié)合城市的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的建設(shè)，充分發(fā)揮濱水的景觀軸線作用，塑造市民休閑藍(lán)帶。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為170290米。用地性質(zhì)規(guī)劃利用北京路、淮海路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將風(fēng)光帶分為三段。風(fēng)光帶兩側(cè)用地規(guī)劃以居住性質(zhì)為主，注重風(fēng)光帶向兩側(cè)的滲透，將市區(qū)和濱水區(qū)連接起來(lái)，為周邊居民提供居住、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。用地布局泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽(yáng)縣的商業(yè)發(fā)展軸。在淮海路與泗塘河風(fēng)光帶交匯處設(shè)置商業(yè)步行街、大體量商業(yè)建筑及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)淮海路、北京路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將泗塘河風(fēng)光帶分為自然景觀北段、城市景觀段、自然景觀南段，結(jié)合泗陽(yáng)縣歷史，文化等特征，由北向南設(shè)置曲水園、意水園、萍水園、洋水園四個(gè)節(jié)點(diǎn)。大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶，是重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段；根據(jù)用地性質(zhì)和現(xiàn)狀，將其劃分為工業(yè)碼頭段、城市市民休閑空間段和運(yùn)河服務(wù)區(qū)段。用地性質(zhì)京杭大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶土地使用性質(zhì)以居住、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地為主，其中泗陽(yáng)二橋至西康路為碼頭河倉(cāng)儲(chǔ)用地為主；西湖公園至上海路運(yùn)河沿線以居住用地為主，眾興路沿線以商業(yè)用地為主。重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段。其中重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段西起洋河路至運(yùn)河大道，規(guī)劃為市民休閑段,是公園、水系的集中段，規(guī)劃濱水景觀以自然景觀為主，構(gòu)成濱水公園段，設(shè)置親水步道，構(gòu)建市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，促進(jìn)老城區(qū)的改造。城北文化新城控制性詳細(xì)規(guī)劃泗陽(yáng)縣北部文化新城北瀕遼陽(yáng)路、南臨北京路、東至繁榮路、西至支路，總面積約3平方公里。文化新城東部有縣府大樓及大片的中心綠地，兩渠風(fēng)光帶穿越新城西部，城市總體規(guī)劃中的綠鏈在新城東北部折彎，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。泗水古城詳細(xì)規(guī)劃，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴(yán)謹(jǐn)、巍峨壯觀，皓壁飛檐和古樸典雅的特色。注以現(xiàn)代建筑的符號(hào)，使古今對(duì)話、交融，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭(zhēng)取最多、最佳的商業(yè)立面。其中泗水古城商業(yè)街南北長(zhǎng)約880米，總控制寬度為60米。商業(yè)街以連續(xù)的線型空間為主，規(guī)劃充分考慮泗水河兩岸景觀和建筑之間的關(guān)系，規(guī)劃在泗水河西側(cè)設(shè)置商業(yè)區(qū)、以及鐘、鼓樓等標(biāo)志性建筑。【第二部分 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況泗陽(yáng)政府改造規(guī)劃為東區(qū)—行政工業(yè)中心、北區(qū)—教育中心、南區(qū)為—農(nóng)貿(mào)休閑中心、西區(qū)—居住中心。由于江蘇省政府出臺(tái)的康居工程的推廣執(zhí)行，泗陽(yáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民為提高生活質(zhì)量，解決兒女上學(xué)就業(yè)問(wèn)題，必然會(huì)有部分居民選擇進(jìn)城購(gòu)房置業(yè)。目前市場(chǎng)上如名流雅居、昊都?福潤(rùn)嘉園、東方名苑等樓盤(pán)的銷(xiāo)售對(duì)象都是集中為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住戶。0708年泗陽(yáng)各樓盤(pán)銷(xiāo)售都較火爆，特別是一些小戶型多層樓盤(pán)基本在推出六個(gè)月內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)。目前泗陽(yáng)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要集中在新城區(qū)，新城區(qū)位于城市東區(qū)，這一帶新建了一批高檔住宅小區(qū)（金康華府、名流新天地、萬(wàn)城國(guó)際廣場(chǎng)等），各樓盤(pán)的住宅銷(xiāo)售火爆。而商業(yè)配套的商鋪銷(xiāo)售遇冷（包括老城區(qū)A類(lèi)地段的商鋪銷(xiāo)售都未消化完成），進(jìn)而造成東區(qū)商業(yè)配套不能及時(shí)形成，不利與居民生活購(gòu)物。預(yù)計(jì)東區(qū)生活配套成規(guī)模還需要35年。泗陽(yáng)城市居民的生活購(gòu)物習(xí)慣在老商業(yè)中心，主要集中在眾興路、淮海路、人民路、桃源路商圈。二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析07年上半年泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺銷(xiāo)戶型面積一般為80110㎡之間，售價(jià)14502000元/㎡，每套總價(jià)值基本在1424萬(wàn)元/套。各樓盤(pán)銷(xiāo)售都較火暴，基本完成了80%的銷(xiāo)售。07年下半年至今，泗陽(yáng)各樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格都有較大的提升，銷(xiāo)售價(jià)為17502450元/㎡，其中泗陽(yáng)部分A類(lèi)地段樓盤(pán)大戶型（金地如意里） ㎡，售價(jià)達(dá)24002700元/㎡，每套總價(jià)值基本在2837萬(wàn)元/套。各樓盤(pán)通過(guò)08春節(jié)熱銷(xiāo)期間都迅速完成了階段性銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售勢(shì)頭依然保持強(qiáng)勁。泗陽(yáng)居民住房消費(fèi)心理經(jīng)過(guò)階段性培養(yǎng)，消費(fèi)層次及購(gòu)買(mǎi)力都得到了一定的拉升。泗陽(yáng)居民在選擇購(gòu)房時(shí)以房型結(jié)構(gòu)、建筑外觀、周邊配套（如解決兒童的學(xué)業(yè)等）因素為主，套型設(shè)計(jì)的合理性及功能性、住宅的采光、樓間距等因素為輔助。泗陽(yáng)0708年開(kāi)發(fā)的