【正文】 PART 2 市場研究 PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三部分 項目合理 化 定位 PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三部分 項目合理 化 定位 一、沈陽城市概況 沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽總面積 公里，市區(qū)面積 3495平方公里。 沈陽市轄 和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、于洪、蘇家屯、東陵、新城子 9個市區(qū)以及新民、遼中、法康、康平 4個縣（市）。 二、沈陽人口 06年末， 沈陽全市戶籍人口 ， 比上年末增加 5萬人。在總?cè)丝谥校?市區(qū)人口 ，縣 (市 )人口 ；農(nóng)業(yè)人口 ，非農(nóng)業(yè)人口 。 三、沈陽經(jīng)濟發(fā)展狀況 2022年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長 %； 全年城鎮(zhèn)單位全部職工平均工資 19812元 ，比上年增長 %； 在崗職工平均工資 23392元， 增長 %。； 城市居民人均可支配收入 ， 增長 %； 人均消費支出 ，增長 %； 四、沈陽城市規(guī)劃 沈陽的城市規(guī)劃可概括為： “一廊兩帶” 一廊即 中央城市走廊 兩帶即 東部產(chǎn)業(yè)帶和西部產(chǎn)業(yè)帶 東部產(chǎn)業(yè)帶 西部產(chǎn)業(yè)帶 中央城市走廊 五、沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略 沈陽的城市發(fā)展戰(zhàn)略可概括為八個字： “北依南拓、箭型發(fā)展” 沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心思想，就是沈陽要充分利用其省會城市的向心力和吸附力，成為區(qū)域城市的領(lǐng)袖 六、沈陽城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 到 2022年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。 商貿(mào)物流 金融 裝備制造 城市產(chǎn)業(yè)核心 七、 07年至 08年中新增住宅需求 06年末， 沈陽全市戶籍人口 ， 比上年末增加 5萬人； 隨著人口的遷移、流動人口的不斷增加，平均每年就有 2萬余外地人落戶沈城； 根據(jù)以上兩點數(shù)據(jù)統(tǒng)計，同時考慮本案要在明年年中上市銷售，則我司預(yù)計， 從 07年計算至本案上市銷售時，沈陽市將增加人口約 11萬人； 截止至 2022年末，沈陽市人均居住面積為 ，大概每年以 1平方米的速度遞增， 預(yù)計 2022年年中，沈陽人均居住面積將會超過 25平米； 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我司判斷，從 07年年初，只 08年年中，沈陽將會增加居住剛性需求 275萬平米； 八、結(jié)論： ? 沈陽總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公，屬于“小城區(qū)、大郊區(qū)”， 城市發(fā)展尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著較為廣闊的空間； ? 作為東北中心城市的沈陽， 城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃使得其 對周邊城市乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。由此我們可以判斷，未來沈陽將會吸引更多的投資者和工作者，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間； ? 隨著沈陽城市的發(fā)展以及城市化水平的不斷提高， 非農(nóng)業(yè)人口的比重也會隨之增加，因此房地產(chǎn)業(yè)的消費群體也會隨之逐漸龐大； ? 沈陽人均消費支出占人均可支配收入的比重逐年增加以及 GDP的增加，說明沈陽客戶的消費能力較強，消費群具備一定厚度； ? 外來人口的數(shù)量及購房比例逐年遞增，這部分“外來移民”大多屬于富裕階層，因 此對本案來講，中高端客戶群體的厚度也是較為樂觀的； PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三部分 項目合理化定位 一、棋盤山景區(qū)整體描述 棋盤山旅游開發(fā)區(qū)位于沈陽市東北部，東鄰撫順，西至農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南至渾河，北接鐵嶺，距沈陽市中心約 20 公里，行政管轄面積 190平方公里，南北最長 28公里，東西最寬 公里。 按照總體規(guī)劃，全區(qū)主要由森林公園景區(qū)（ 58平方公里）、秀湖景區(qū)（ 48 平方公里）、世園區(qū)（ 97平方公里，含 13平方公里英達鎮(zhèn)用地）三部分構(gòu)成，內(nèi)轄 3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 44個村， 3個社區(qū)，總?cè)丝? 。整個景區(qū)現(xiàn)有耕地 ，林地 97平方公里，水面 9平方公里。 區(qū)域內(nèi)景觀資源豐富，尤其是渾河景觀帶至撫順一線，將是沈陽未來高端住宅的集中區(qū)域即沈陽的“富人區(qū)”。 經(jīng)過實地調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)，本案所在區(qū)域距市區(qū)距離 20多公里，車程 30分鐘以內(nèi)，隨著沈陽城市化進程的加快，本案在未來具備稱為“第一居所”的可能性，因此本案所在區(qū)域具備“雙重屬性”； 二、棋盤山景區(qū)發(fā)展規(guī)劃 棋盤山景區(qū)作為沈陽未來重要的四大發(fā)展空間之一， 其整體發(fā)展的核心戰(zhàn)略可概括為“一城兩帶三區(qū)”。 “一城”：以歐陸旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)為核心的棋盤山新城建設(shè)，爭取用三年時間，完成新城建設(shè)。這對棋盤山既是看點、亮點，也是賣點，它完善了整個地區(qū)功能，提升了地區(qū)價值和品位，豐富了旅游內(nèi)涵。 “兩帶”：按照總體規(guī)劃，進一步對沈棋路景觀帶和渾河景觀帶開發(fā)建設(shè)。迅速啟動沈陽至撫順 ，通過渾河沿線的防洪設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的建設(shè)，迅速把高坎地區(qū)拉動起來?！皟蓭А苯ㄔO(shè)是棋盤山的骨架，能夠托起棋盤山地區(qū)整體建設(shè)，實現(xiàn)對整體空間布局的支撐。 “三區(qū)”：把高坎、滿堂、望濱地區(qū)的開發(fā)建設(shè)擺上日程，抓緊做控制性詳細規(guī)劃，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施。 渾河景觀帶 森林公園景區(qū) 世園會景區(qū) 秀湖景區(qū) 沈棋路旅游觀光帶 三、棋盤山景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 棋盤山景區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是有科技產(chǎn)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。 科技產(chǎn)業(yè)包括：生物，環(huán)保及其相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)； 文化旅游主要包括：世博園； 棋盤山景區(qū)； 歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)； 海洋世界； 東陵公園； 溫泉度假； 高爾夫； 影視文化； 民俗文化等。 四、棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)項目分布圖 唯美十方 五、棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)項目個案 陽光假日山莊 項目名稱： 陽光假日山莊 項目位置 ：棋盤山風(fēng)景區(qū)正門前 100米 開 發(fā) 商 ： 遼寧鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設(shè)計：大連田原園林設(shè)計公司 建筑設(shè)計：沈陽規(guī)劃設(shè)計院 物業(yè)管理：沈陽鴻基世家物業(yè)管理有限公司 綠 化 率 36% 總 戶 數(shù) 245戶 容 積 率 0． 36 洋房價格 4500元 /平米 獨棟價格 6180元 /平米 建筑形式 洋房、獨棟 銷售狀況 一期洋房已全部售完、二期洋房還剩一套，獨棟還有幾套 價格走勢 洋房價格二期相比一期漲 800元 /平米 主力戶型 洋房房形為 3790平米小戶型，主力戶型為 80平米一居；獨棟主力戶型 275平米 付款方式 一次性、成 20年按揭 社區(qū)配套 1200平米多功能雅典會館、萬米休閑花園 項目評點 ?項目周邊基本沒有生活配套，項目內(nèi)部配套也不齊全，生活不便； ?該項目以小戶型為主，不能滿足第二居所的需要，銷售狀況不理想； ?項目內(nèi)以坡地景觀和水景相結(jié)合； ?對本案來講，我們可以借鑒它局部的坡地景觀打造，產(chǎn)品對本案來講不具備可比性 奧林匹克花園 項目名稱 ：沈陽奧林匹克花園 項目位置 ：東陵區(qū)雙園路 269號 開 發(fā) 商 ： 沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司 建筑面積 18萬 占地面積 66萬平米 容 積 率 綠 化 率 60% 總 戶 數(shù) 40套（ ） 入住時間 (一期 ) 花園洋房 40005000元 /平方米 聯(lián)排別墅 5500元 /平方米 獨棟別墅 9080元 /平方米 銷售狀況 ，共 40套，現(xiàn)已賣出 20套 價格走勢 三個月價格上漲 300元 /平方米 建筑形式 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房（三期） 主力戶型 獨棟 358平方米（僅剩一套）；聯(lián)排別墅 170， 206平方米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 奧林匹克運動中心 項目評點 ? 項目平均每月售出 6套，價格漲幅也較大，其中毗鄰景觀中心的 4套聯(lián)排別墅價格漲至 6000元以上，獨棟別墅開盤時價格為 50007000平方米，最后一個景觀位臵較好的獨棟價格已上漲至 9080元 /平方米； ? 景觀打造比較粗糙，不注重細節(jié)處理； ? 項目主打運動主題，會所設(shè)計特色鮮明； ? 銷售時間較長，現(xiàn)場管理不規(guī)范，業(yè)務(wù)員素質(zhì)較差，對本案來講我們一定要重視提升案場銷售人員的整體素質(zhì)，加強現(xiàn)場管理； 萬科蘭喬圣菲 項目名稱 ：萬科蘭喬圣菲 項目位置 ：東陵區(qū)東路 123號 開 發(fā) 商 ：沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司 建筑面積 3． 1萬平米 占地面積 35萬平米 容 積 率 綠 化 率 70% 總 戶 數(shù) 30套（一期） 入住時間 起 價 均價： 13000元 /平米 銷售狀況 去年 10月開盤，一期項目僅剩 2套，二期聯(lián)排別墅月底開盤 價格走勢 從去年 10月開盤以來價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，基本沒有漲幅 建筑形式 獨棟別墅，二期四聯(lián)排別墅 主力戶型 獨棟 280480平方米；聯(lián)排別墅 230240 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 會所 項目評點 ? 項目建在高差 43米的坡地上，技術(shù)要求較高，建成后形成了起伏有致的立體景觀體系，但整體景觀水系較少； ? 項目贈送 500平方米的室外花園，位于房屋四周，并為業(yè)主精心設(shè)計成型景觀，也可由消費者參與景觀構(gòu)思，增加了項目的附加價值； ? 項目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠； ? 對本案來講，我們應(yīng)該從萬科身上看到，開發(fā)商品牌對于項目銷售價格的支撐作用是巨大的，因此本案在開發(fā)過程中應(yīng)該重視品牌的打造，為后期產(chǎn)品爭取較高的利潤； 一品洋房 項目名稱 ：一品洋房 項目位置 ：棋盤山風(fēng)景區(qū)前 50米 開 發(fā) 商 ：沈陽開元房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積 1． 1萬平米 綠 化 率 70% 總 戶 數(shù) 29戶 起 價 獨棟： 5800元 /平米 雙拼： 4800元 /平米 銷售狀況 06年以來 13棟獨棟已全部售完，雙拼別墅已完工三棟，還未銷售 建筑形式 13棟獨棟別墅、 8棟雙拼別墅 主力戶型 獨棟 350450平方米；雙拼別墅 350平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目評點 ? 該項目品質(zhì)過低，屬于別墅項目的最初形態(tài)，在每棟建筑上都“一品洋房”字樣，降低了項目品質(zhì)； ? 銷售狀況不佳，現(xiàn)在沒有銷售人員，保安兼職銷售； ? 小區(qū)內(nèi)沒有會所，周邊也沒有相應(yīng)的生活配套，生活不便； ? 對本案來講，該項目在產(chǎn)品、規(guī)劃和銷售方面均屬于較為失敗的案例，因此我們要引以為戒； 維也納森林別墅 項目名稱 ：維也納森林別墅 項目位置 ：沈棋路距棋盤山風(fēng)景區(qū) 3公里處 價 格 聯(lián)排別墅： 6000元 /平米 四層洋房： 4200元 /平米 銷售狀況 一期已全部售完，二期今年 9月開盤 建筑形式 聯(lián)排別墅、四層洋房 主力戶型 60160平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目點評 ? 該項目緊鄰沈棋路，交通便利