【正文】 中國(guó)端硯文化村策劃方案目 錄前 言. 5一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析. 6. 6. 8. 9. 11二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析. 16. 16. 17三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位. 18. 19. 20. 21. 21. 22. 23. 23. 24四、功能規(guī)劃建議. 25. 25. 28. 29. 32【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能. 33【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能. 35【第三組團(tuán)】主街（宋都御街）. 37【步行街西主入口廣場(chǎng)】. 39【中心廣場(chǎng)】. 40【東廣場(chǎng)】. 41. 42五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案. 53. 53. 54. 56. 58. 60六、物業(yè)價(jià)值提升策略. 64. 64. 69. 70七、營(yíng)銷組合策略. 72. 72. 73. 74八、營(yíng)銷推廣策略及部署. 75. 75. 75. 75. 75. 75. 75九、資金回籠計(jì)劃. 76結(jié) 語. 77前 言感謝貴司提供了一個(gè)如此寶貴的合作機(jī)會(huì)，這是發(fā)展商對(duì)我司能力的一個(gè)肯定。能夠全程策劃代理這樣的全國(guó)性知名品牌的項(xiàng)目（中國(guó)端硯文化村），我司倍感榮幸，也倍受鼓舞。在接到該項(xiàng)目后，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項(xiàng)小組，并即時(shí)展開了工作。通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤(rùn)最大化為目的、根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析本項(xiàng)目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國(guó)道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨(dú)有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進(jìn)白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場(chǎng)面。深厚的文化底蘊(yùn)與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨(dú)厚的一大亮色。本項(xiàng)目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。項(xiàng)目地塊圖片：總建面積：22442㎡展覽館面積：8690㎡商鋪建筑面積：13567㎡臨時(shí)商鋪建筑面積：1444㎡門樓建筑面積：70㎡商鋪總數(shù)：341間交鋪時(shí)間：8月31日裝修期：9月1日——9月30日開業(yè)時(shí)間：2004年10月1日216。 端州一路交通現(xiàn)況端州一路一直以來是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營(yíng)類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。直到2004年3月15日開始，端州一、二、改建工程正式動(dòng)工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。216。 端州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善端州大道、端州一、二、三路改建：東起321國(guó)道新線，西至工農(nóng)北路，路寬分別是6548米，端州大道在通過新321國(guó)道和三茂鐵路時(shí)應(yīng)采用立交處理。目前，端州一路的花基大部已拆除。據(jù)了解，為提高道路的等級(jí)，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。部分道路正在進(jìn)行花基帶、人行道及管道的施工。工程將原來的公路全部擴(kuò)建成雙向八車道寬28米的瀝青路。將原來的普通瀝青改鋪為進(jìn)口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬10米。216。 肇慶交通樞紐本項(xiàng)目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國(guó)道321線（廣州至成都）、324線（福州至昆明）、四連線（四會(huì)至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。連接全市端州、鼎湖、四會(huì)、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個(gè)縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的500公里環(huán)市公路已改造成為高等級(jí)水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達(dá)地區(qū)的時(shí)空距離。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個(gè)半小時(shí)，到深圳只需兩個(gè)半小時(shí)?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。216。 水路交通網(wǎng)絡(luò)本項(xiàng)目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量?jī)H次于長(zhǎng)江的全國(guó)第二大河和肇慶的出?？冢蛔u(yù)為“黃金水道”。全市擁有一、二類口岸11個(gè)、大小碼頭泊位72個(gè)，肇慶快船4小時(shí)可達(dá)香港，所以水路運(yùn)輸交通較便捷。小結(jié)：u 為肇慶東擴(kuò)南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件u 為中國(guó)端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐n 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）l 地理位置優(yōu)勢(shì)216。 獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢(shì)（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地l 歷史文化優(yōu)勢(shì)216。 具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)——宋文化、硯文化l 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置l 政府政策優(yōu)勢(shì)216。 端州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通216。 肇慶市委、市政府將中國(guó)端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項(xiàng)目216。 中國(guó)端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持l 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)216。 肇慶市被中國(guó)人大頒發(fā)“中國(guó)硯都”稱號(hào)l 功能規(guī)劃優(yōu)勢(shì)216。 中國(guó)端硯文化村是現(xiàn)時(shí)肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目216。 建筑規(guī)劃特點(diǎn)是建成仿宋代的端硯主題旅游購(gòu)物公園216。 建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落216。 經(jīng)營(yíng)的類別具有鮮明的肇慶特色216。 商鋪的間隔具有靈活性l 自身塑造優(yōu)勢(shì)216。 粵西地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目，端州區(qū)地標(biāo)式的建筑物216。 中國(guó)端硯文化村是中國(guó)文化瑰寶向外展示的基地216。 列入世界吉尼斯之最的“最大型端硯成品”展示景點(diǎn)216。 本項(xiàng)目是推進(jìn)硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟(jì)融合和互動(dòng)的平臺(tái)216。 中國(guó)端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識(shí)及學(xué)習(xí)硯文化的天堂n 項(xiàng)目的劣勢(shì)（Weakness）216。 人流量及車流量較少216。 項(xiàng)目周邊環(huán)境差，以平房、臨建、工廠環(huán)繞216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡216。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理216。 項(xiàng)目公交線路配套不足n 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）l 政府資源216。 通過市委、市政府對(duì)“中國(guó)硯都”品牌的宣傳及打造，本項(xiàng)目可以借助其宣傳攻勢(shì)宣傳本項(xiàng)目，節(jié)省廣告費(fèi)用216。 市委、市政府投入2000萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國(guó)端硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但可以增加村民收入而且淡化村民對(duì)中國(guó)端硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的l 自身塑造的資源216。 中國(guó)端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購(gòu)物公園，勢(shì)必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點(diǎn)216。 端硯博物館落戶中國(guó)端硯文化村，有利于宣傳中國(guó)硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺(tái)，同時(shí)可以通過收取門票或租借場(chǎng)地獲收益，增加日常的營(yíng)運(yùn)收入216。 中國(guó)端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場(chǎng)地條件，不但有利于本項(xiàng)目的宣傳而且利于積聚人氣，