【正文】 中國端硯文化村策劃方案目 錄前 言. 5一、項目自身條件分析. 6. 6. 8. 9. 11二、項目競爭力分析. 16. 16. 17三、中國端硯文化村的整體項目定位. 18. 19. 20. 21. 21. 22. 23. 23. 24四、功能規(guī)劃建議. 25. 25. 28. 29. 32【第一組團】端硯及文房四寶商品銷售功能. 33【第二組團】粵西特色商品銷售功能. 35【第三組團】主街（宋都御街）. 37【步行街西主入口廣場】. 39【中心廣場】. 40【東廣場】. 41. 42五、商鋪規(guī)劃設(shè)計方案. 53. 53. 54. 56. 58. 60六、物業(yè)價值提升策略. 64. 64. 69. 70七、營銷組合策略. 72. 72. 73. 74八、營銷推廣策略及部署. 75. 75. 75. 75. 75. 75. 75九、資金回籠計劃. 76結(jié) 語. 77前 言感謝貴司提供了一個如此寶貴的合作機會，這是發(fā)展商對我司能力的一個肯定。能夠全程策劃代理這樣的全國性知名品牌的項目（中國端硯文化村），我司倍感榮幸，也倍受鼓舞。在接到該項目后，我們就本項目的各方面特性，項目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項小組，并即時展開了工作。通過對本項目進行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項目品牌與產(chǎn)品背后所蘊藏的閃光點。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！一、項目自身條件分析本項目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場面。深厚的文化底蘊與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨厚的一大亮色。本項目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。項目地塊圖片：總建面積：22442㎡展覽館面積：8690㎡商鋪建筑面積：13567㎡臨時商鋪建筑面積：1444㎡門樓建筑面積：70㎡商鋪總數(shù)：341間交鋪時間：8月31日裝修期：9月1日——9月30日開業(yè)時間：2004年10月1日216。 端州一路交通現(xiàn)況端州一路一直以來是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。直到2004年3月15日開始，端州一、二、改建工程正式動工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。216。 端州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善端州大道、端州一、二、三路改建：東起321國道新線，西至工農(nóng)北路，路寬分別是6548米，端州大道在通過新321國道和三茂鐵路時應(yīng)采用立交處理。目前，端州一路的花基大部已拆除。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實施改造的重點道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。部分道路正在進行花基帶、人行道及管道的施工。工程將原來的公路全部擴建成雙向八車道寬28米的瀝青路。將原來的普通瀝青改鋪為進口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬10米。216。 肇慶交通樞紐本項目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道321線（廣州至成都）、324線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。連接全市端州、鼎湖、四會、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的500公里環(huán)市公路已改造成為高等級水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達地區(qū)的時空距離。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個半小時，到深圳只需兩個半小時?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達湛江，省外可直達重慶。216。 水路交通網(wǎng)絡(luò)本項目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量僅次于長江的全國第二大河和肇慶的出海口，被譽為“黃金水道”。全市擁有一、二類口岸11個、大小碼頭泊位72個，肇慶快船4小時可達香港，所以水路運輸交通較便捷。小結(jié)：u 為肇慶東擴南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐n 項目優(yōu)勢（Strength）l 地理位置優(yōu)勢216。 獨特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地l 歷史文化優(yōu)勢216。 具有深厚的歷史文化底蘊——宋文化、硯文化l 交通區(qū)位優(yōu)勢216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置l 政府政策優(yōu)勢216。 端州路的擴建工程開展，使交通樞紐暢通216。 肇慶市委、市政府將中國端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項目216。 中國端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持l 時機優(yōu)勢216。 肇慶市被中國人大頒發(fā)“中國硯都”稱號l 功能規(guī)劃優(yōu)勢216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項目216。 建筑規(guī)劃特點是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園216。 建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落216。 經(jīng)營的類別具有鮮明的肇慶特色216。 商鋪的間隔具有靈活性l 自身塑造優(yōu)勢216。 粵西地區(qū)標(biāo)志性項目，端州區(qū)地標(biāo)式的建筑物216。 中國端硯文化村是中國文化瑰寶向外展示的基地216。 列入世界吉尼斯之最的“最大型端硯成品”展示景點216。 本項目是推進硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟融合和互動的平臺216。 中國端硯文化村是學(xué)生認識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂n 項目的劣勢（Weakness）216。 人流量及車流量較少216。 項目周邊環(huán)境差，以平房、臨建、工廠環(huán)繞216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡216。 項目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營及統(tǒng)一管理216。 項目公交線路配套不足n 項目的機會點（Opportunity）l 政府資源216。 通過市委、市政府對“中國硯都”品牌的宣傳及打造，本項目可以借助其宣傳攻勢宣傳本項目，節(jié)省廣告費用216。 市委、市政府投入2000萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點，不但可以增加村民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達到雙贏目的l 自身塑造的資源216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點216。 端硯博物館落戶中國端硯文化村，有利于宣傳中國硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺，同時可以通過收取門票或租借場地獲收益，增加日常的營運收入216。 中國端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場地條件，不但有利于本項目的宣傳而且利于積聚人氣，