【正文】 項(xiàng)目采用旅游市場(chǎng)方式，進(jìn)行國(guó)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個(gè)體消費(fèi)252。 以文化專業(yè)旅游景點(diǎn)作為本項(xiàng)目的形象包裝，向全社會(huì)推廣，吸引旅游群體前來(lái)參觀游樂252。 旅游經(jīng)營(yíng)功能252。 形成人流定向聚集及自然分散以北區(qū)組團(tuán)作為聚集點(diǎn)，提升商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值。在第一期項(xiàng)目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場(chǎng)所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)引導(dǎo)客戶向東面消費(fèi)，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場(chǎng)作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營(yíng)造成一個(gè)舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。門票定價(jià)：根據(jù)前期對(duì)消費(fèi)群體的市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受2025元的門票收費(fèi)。 特色性178。三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位整體項(xiàng)目定位原則：1．以端硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場(chǎng)定位，針對(duì)特定專業(yè)購(gòu)物群體，具有長(zhǎng)久持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益及專業(yè)特性2．肇慶作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，其品牌已具有深遠(yuǎn)的品牌影響力，端硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)相結(jié)合，形成特色主題旅游市場(chǎng)，吸引國(guó)內(nèi)、外旅游群體前來(lái)觀光購(gòu)物消費(fèi)，創(chuàng)建旅游經(jīng)營(yíng)收益3．本項(xiàng)目是“旅游與商業(yè)地產(chǎn)”相結(jié)合的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，將增強(qiáng)項(xiàng)目在整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并為二、三期開發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類別提供良好的平臺(tái)基礎(chǔ)，（例如二、三期發(fā)展酒店、公寓、游樂場(chǎng)景）采用旅游市場(chǎng)形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，引入以端硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場(chǎng)新亮點(diǎn)。 中國(guó)端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持l 肇慶市委、市政府將中國(guó)端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項(xiàng)目216。 端州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通216。 政府政策優(yōu)勢(shì)216?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。目前，端州一路的花基大部已拆除。一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析本項(xiàng)目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國(guó)道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。 言. 5一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析. 6. 6. 8. 9. 11二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析. 16. 16. 17三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位. 18. 19. 20. 21. 21. 22. 23. 23. 24四、功能規(guī)劃建議. 25. 25. 28. 29. 32【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能. 33【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能. 35【第三組團(tuán)】主街（宋都御街）. 37【步行街西主入口廣場(chǎng)】. 39【中心廣場(chǎng)】. 40【東廣場(chǎng)】. 41. 42五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案. 53. 53. 54. 56. 58. 60六、物業(yè)價(jià)值提升策略. 64. 64. 69. 70七、營(yíng)銷組合策略. 72. 72. 73. 74八、營(yíng)銷推廣策略及部署. 75. 75. 75. 75. 75. 75. 75九、資金回籠計(jì)劃. 76結(jié)通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤(rùn)最大化為目的、根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。216。 端州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善端州大道、端州一、二、三路改建：東起321國(guó)道新線，西至工農(nóng)北路，路寬分別是6548米，端州大道在通過新321國(guó)道和三茂鐵路時(shí)應(yīng)采用立交處理。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個(gè)半小時(shí)，到深圳只需兩個(gè)半小時(shí)。 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)216。 肇慶市被中國(guó)人大頒發(fā)“中國(guó)硯都”稱號(hào)l252。 旅游觀光產(chǎn)業(yè)252。 旅游購(gòu)物公園252。 端硯始祖的供奉地252。 國(guó)寶參觀基地252。 列入世界吉尼斯大全的“大型端硯”參觀景點(diǎn)252。 硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動(dòng)平臺(tái)252。 文化類行業(yè)的一年兩季的交易會(huì)場(chǎng)地252。 學(xué)生學(xué)習(xí)硯文化的基地252。 肇慶文化宣傳窗口252。 中國(guó)文化瑰寶的演示窗口252。 端硯歷史及制作大觀252。 白石頭村1000多年歷史，包括開采、制作、雕刻的微縮景區(qū)252。 宋文化展示的文化村落252。 演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場(chǎng)252。 肇慶旅游新亮點(diǎn)252。 端硯鑒定中心及研究中心發(fā)展及打造本項(xiàng)目為高價(jià)值、高品位、高質(zhì)量、集參與性、娛樂性、知識(shí)性為一體的旅游商業(yè)景點(diǎn)，營(yíng)造濃厚的端硯文化氛圍。 領(lǐng)先性是中國(guó)端硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務(wù)、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商貿(mào)平臺(tái)中心案名：中國(guó)端硯文化村產(chǎn)品定位語(yǔ):中國(guó)端硯文化旅游觀光購(gòu)物新天地廣告宣傳語(yǔ)：中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)新傳奇粵西特色商品品牌主力店古玩、字畫、根雕專賣店硯行業(yè)購(gòu)物中心文化用品專業(yè)經(jīng)營(yíng)店形成文房用品產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)商場(chǎng)㈠廣東珠三角、港澳商鋪投資群體㈡粵西地區(qū)商鋪投資群體㈢肇慶硯行業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶門票投資回收定價(jià)為了確保投資按期收回，并獲取預(yù)期利潤(rùn)，根據(jù)投資的成本費(fèi)用及預(yù)期的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本，確定能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)的價(jià)格定價(jià)方法。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營(yíng)粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。n 歷史文化展示及學(xué)習(xí)教育功能252。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)推廣n其中I棟建議減少5%商鋪面積（即200m2），用作中心廣場(chǎng)聚集人氣促進(jìn)經(jīng)營(yíng)用途Ⅲ、第三組團(tuán)的功能劃分圖內(nèi)園還新建有古戲臺(tái)一座。西遞的石、磚、木三雕，堪稱西遞三絕。 “中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村”——宏村穿過西遞村村口的桃源洞，沿著小溪再曲曲折折走上幾百米，峰回路轉(zhuǎn)，一塊盆地呈現(xiàn)眼前。其街道的風(fēng)格，古建筑和裝飾物，以及供水系統(tǒng)完備的民居都是非常獨(dú)特的文化遺存。 屯溪老街起于宋代，明清時(shí)期發(fā)展成為徽州物資集散中心。北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。北里：北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議商鋪的建筑主體保留原嶺南風(fēng)格設(shè)計(jì)，而商鋪的門面建議融合現(xiàn)代風(fēng)格的元素，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。n 道路導(dǎo)向指引指示系統(tǒng)主要指商場(chǎng)的出入口指示、導(dǎo)購(gòu)指示、安全指示、消防指示等。 指示該通道的商戶名單以及位置圖，以方便顧客進(jìn)入商鋪③Ⅱ、我們不僅出租商鋪，而且為您創(chuàng)造財(cái)富——發(fā)展商由大業(yè)主轉(zhuǎn)向項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)以商用物業(yè)發(fā)展商作為大業(yè)主，未來(lái)將由業(yè)主角色逐步轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)戶角色，參與整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)推廣，引導(dǎo)及提供完善經(jīng)營(yíng)配套服務(wù)的同時(shí)，將作為整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣運(yùn)營(yíng)商身份與各零散商戶共同經(jīng)營(yíng)，并定期組織相關(guān)促銷活動(dòng)，進(jìn)行整體項(xiàng)目推廣。目的：根據(jù)各組團(tuán)經(jīng)營(yíng)類別及特色進(jìn)行主題裝修，包括建筑內(nèi)外部分，環(huán)境設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)元素，從而提升商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值，增強(qiáng)旅游購(gòu)物特色，增加多次往返消費(fèi)頻率。2. 入市時(shí)機(jī)的制訂216。 根據(jù)上述的分析以及考慮到前期積累客戶需要一定的時(shí)間和工程及各方面工作的配合，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳的入市時(shí)機(jī)為八月中下旬。216。 營(yíng)銷階段劃分根據(jù)發(fā)展商提供的工程計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃于2004年6月中下旬具備內(nèi)部試探性招租條件，9月份交付使用。 電視展板廣告為了更好地體現(xiàn)樓盤的形象、品位檔次，增強(qiáng)市場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)信息的傳播到達(dá)率，敝司建議以電視展板廣告作為主要宣傳手段，通過電視展板廣告的宣傳，提高樓盤信息的到達(dá)率。預(yù)計(jì)租賃完成額：樓層總租值（五年共60月）完成比例完成額首層1