【正文】 龍口市開發(fā)區(qū)項目全程營銷策劃方案2008年2月26日目錄第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 龍口市概況 龍口市自然資源狀況 經(jīng)濟發(fā)展狀況 龍口市人民生活水平狀況 龍口港—龍口市經(jīng)濟未來支柱第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展狀況 戶型狀況 營銷狀況二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點三、 區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析第三部分 項目賣點薈萃及SWOT分析一、 項目概況 項目簡介 項目宗地狀況二、 項目賣點薈萃三、 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 項目劣勢分析 項目機會分析 項目威脅分析第四部分 目標客戶群定位分析第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析216。 地緣遼闊，資源豐富；216。 經(jīng)濟發(fā)展迅速，潛力巨大；216。 居民生活水平、消費水平逐年提高；216。 港口建設日臻完善，業(yè)務范圍遍及全球； 龍口市概況龍口市(原黃縣)地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。全市總面積893平方公里，轄14個鎮(zhèn)（區(qū)、街），62萬人口。 龍口市地勢南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。℃，冬無嚴寒，夏無酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。 龍口市自然資源狀況境內(nèi)已探明煤炭儲量26億噸，建有全國唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量700多萬噸。沿海大陸架儲藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的PL193油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅48海里，已探明地質(zhì)儲量為10億噸，可開采儲量約為6億噸；，已探明天然氣儲量225億立方米，可開采儲量為108億立方米。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲量也相當豐富。 經(jīng)濟發(fā)展狀況1991年跨入全國綜合實力百強縣行列，居第60位；1992年躍居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第21位，2005年前移至第16位。2006年全市初步核實地區(qū)生產(chǎn)總值401億元，%，：：；，其中地方財政收入16億元，分別增長46%%；全社會固定資產(chǎn)投資240億元，增長20%；，%%。2006年6月，獲得“全省縣域經(jīng)濟發(fā)展先進單位”稱號。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。先后被確定為“全國創(chuàng)建無公害農(nóng)產(chǎn)品（水果）生產(chǎn)示范基地縣”、“國家級無規(guī)定動物疫病區(qū)示范區(qū)”、“全國工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”、山東省“生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”、“農(nóng)藥無殘毒、放心果示范縣”，獲得了全省“農(nóng)民增收先進市”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進市”等榮譽稱號。2006年，全市農(nóng)村經(jīng)濟總收入達到700億元；，果品總產(chǎn)量40萬噸，；有62種產(chǎn)品獲得綠色食品證書；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到210處，建有總庫容達27萬噸的北方最大的冷風庫、氣調(diào)庫群。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近4000家，其中規(guī)模以上企業(yè)339家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競爭力強的骨干企業(yè)。2006年，全市年銷售收入過億元的企業(yè)達到90家；納稅過千萬元的企業(yè)達到19家。大力實施名牌帶動戰(zhàn)略，擁有省級以上名牌29個，其中中國名牌產(chǎn)品3個，山東省著名商標24個，中國馳名商標4個。2006年，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入1020億元，利潤90億元，%和20%。2006年，全市初步核實第三產(chǎn)業(yè)增加值121億元。個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅猛。，私營企業(yè)達到2689戶，%。 目前，已有20多個國家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計舉辦各類合資合作項目848個。年出口創(chuàng)匯過1000萬美元的企業(yè)達到15家。 龍口市城鎮(zhèn)發(fā)展堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，按照“東城西城相融、南山北海呼應、新區(qū)居中、組團式發(fā)展”的思路，全面加快城市建設步伐，城市功能進一步完善。目前，全市公路通車里程達1331公里，通車公路密度達149公里/百平方公里。國家一級對外開放口岸—龍口港現(xiàn)有萬噸級以上泊位11個，2006年貨物吞吐量達到2053萬噸。圍繞推進城市綠化，實施了一大批精品工程，2006年新增城鎮(zhèn)綠化面積381萬平方米，森林覆蓋率達到50%。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點抓好北馬、諸由觀、石良等3個中心鎮(zhèn)建設。%。 社會事業(yè)發(fā)展迅速。1996年，在全國科技實力百強縣評比中列第12位；1997年，被原國家科委確定為全國兩個“全國科技進步示范區(qū)”之一；1998年，被確定為山東省唯一的“全國持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項目示范區(qū)”；2005年，獲得“全國科技進步市”稱號。目前，全市已累計實施省級以上“火炬”計劃121項，申報專利3374件，創(chuàng)省級高新技術(shù)企業(yè)57家，開發(fā)國家級新產(chǎn)品133個。到目前，全市中小學和職業(yè)學校達到165所，；2006年向全國高等院校輸送學員3716人。擁有國家批準設立的民辦大學—煙臺南山學院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)發(fā)展的教育體系。同時，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵預備役等各項社會事業(yè)也得到了長足發(fā)展。先后獲得全國教育、文化、科技進步先進市等榮譽稱號。 龍口市人民生活水平狀況牢固樹立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護和實現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時，不斷加大對困難群體的救助和幫扶力度，扎實搞好就業(yè)再就業(yè)工作，健全完善社會保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。2006年，全市農(nóng)民人均純收入6941元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14086元，增長14%。全市固定電話普及率達31部/百人，手機普及率達到75部/百人。2006年末，。龍口港—龍口市未來經(jīng)濟支柱龍口港資源優(yōu)勢地理位置優(yōu)越國家一級對外開放港口龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。其經(jīng)濟腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴展至西北、華北等地。港口規(guī)模龐大龍口港是山東渤海南岸最大的開放商港，規(guī)模居全國地方港口之首，現(xiàn)有碼頭岸線2782米，生產(chǎn)泊位19個（2萬噸級2個，萬噸級5個，5000噸級6個），年貨物吞吐量突破1000萬噸，客運量30多萬人次；港口航道水深12米，底寬100米；；液體與散雜疏運管線9518米；機械設備600余臺，通訊導航、水電設施配套齊全。業(yè)務種類繁多港口經(jīng)營水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運輸及國際集裝箱的裝卸、倉儲、中轉(zhuǎn)運輸業(yè)務。其轄設的公司負責港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲運、機械加工制造、滾裝客貨運輸、水電暖安裝、物資供應、港務工程、生活服務、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務。業(yè)務范圍廣泛 龍口港擁有五十多條國內(nèi)外航線，與世界三十多個國家和地區(qū)的港口有運輸往來，從此啟航可直達全國各港口及俄羅斯、日本、美國西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務遍及全球。發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃建設中港區(qū)，在此可建萬噸級以上泊位30至40 個；擬建集裝箱、鋼材、鹽、水泥等專用泊位7個，使港口吞吐能力達2000萬噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設10萬噸級以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三部分各具特色，協(xié)調(diào)發(fā)展的港口陸域布局。 合資合作領域以BOT方式開發(fā)、建設港口、碼頭；以其他合資、合作方式進行航線開通、泊位、碼頭建設等業(yè)務；利用港口優(yōu)勢搞“大進大出”的工程和項目。 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展狀況龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有兩大部分構(gòu)成：北部沿海板塊和市中心板塊。北部沿海板塊具有先天的地理條件優(yōu)勢，擁有美麗的海濱風光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷售主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。板塊內(nèi)樓盤以90㎡以上中、大戶型為主，建筑形式多為多層，多數(shù)由龍口市本地房地產(chǎn)企業(yè)—南山地產(chǎn)開發(fā)，銷售狀況較好。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢。市中心板塊近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，因其處于市中心