【正文】 龍口市開發(fā)區(qū)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案2008年2月26日目錄第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 龍口市概況 龍口市自然資源狀況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 龍口市人民生活水平狀況 龍口港—龍口市經(jīng)濟(jì)未來支柱第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 戶型狀況 營(yíng)銷狀況二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)三、 區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析第三部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃及SWOT分析一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目宗地狀況二、 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃三、 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目威脅分析第四部分 目標(biāo)客戶群定位分析第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析216。 地緣遼闊，資源豐富；216。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，潛力巨大；216。 居民生活水平、消費(fèi)水平逐年提高；216。 港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍遍及全球； 龍口市概況龍口市(原黃縣)地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺(tái)，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。全市總面積893平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)（區(qū)、街），62萬人口。 龍口市地勢(shì)南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美?！妫瑹o嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。 龍口市自然資源狀況境內(nèi)已探明煤炭?jī)?chǔ)量26億噸，建有全國(guó)唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量700多萬噸。沿海大陸架儲(chǔ)藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的PL193油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅48海里，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量為10億噸，可開采儲(chǔ)量約為6億噸；，已探明天然氣儲(chǔ)量225億立方米，可開采儲(chǔ)量為108億立方米。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量也相當(dāng)豐富。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1991年跨入全國(guó)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣行列，居第60位；1992年躍居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第21位，2005年前移至第16位。2006年全市初步核實(shí)地區(qū)生產(chǎn)總值401億元，%，：：；，其中地方財(cái)政收入16億元，分別增長(zhǎng)46%%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資240億元，增長(zhǎng)20%；，%%。2006年6月，獲得“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)單位”稱號(hào)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。先后被確定為“全國(guó)創(chuàng)建無公害農(nóng)產(chǎn)品（水果）生產(chǎn)示范基地縣”、“國(guó)家級(jí)無規(guī)定動(dòng)物疫病區(qū)示范區(qū)”、“全國(guó)工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”、山東省“生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”、“農(nóng)藥無殘毒、放心果示范縣”，獲得了全省“農(nóng)民增收先進(jìn)市”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)市”等榮譽(yù)稱號(hào)。2006年，全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到700億元；，果品總產(chǎn)量40萬噸，；有62種產(chǎn)品獲得綠色食品證書；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到210處，建有總庫容達(dá)27萬噸的北方最大的冷風(fēng)庫、氣調(diào)庫群。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近4000家，其中規(guī)模以上企業(yè)339家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的骨干企業(yè)。2006年，全市年銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)到90家；納稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到19家。大力實(shí)施名牌帶動(dòng)戰(zhàn)略，擁有省級(jí)以上名牌29個(gè)，其中中國(guó)名牌產(chǎn)品3個(gè)，山東省著名商標(biāo)24個(gè)，中國(guó)馳名商標(biāo)4個(gè)。2006年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1020億元，利潤(rùn)90億元，%和20%。2006年，全市初步核實(shí)第三產(chǎn)業(yè)增加值121億元。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。，私營(yíng)企業(yè)達(dá)到2689戶，%。 目前，已有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計(jì)舉辦各類合資合作項(xiàng)目848個(gè)。年出口創(chuàng)匯過1000萬美元的企業(yè)達(dá)到15家。 龍口市城鎮(zhèn)發(fā)展堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，按照“東城西城相融、南山北海呼應(yīng)、新區(qū)居中、組團(tuán)式發(fā)展”的思路，全面加快城市建設(shè)步伐，城市功能進(jìn)一步完善。目前，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)1331公里，通車公路密度達(dá)149公里/百平方公里。國(guó)家一級(jí)對(duì)外開放口岸—龍口港現(xiàn)有萬噸級(jí)以上泊位11個(gè)，2006年貨物吞吐量達(dá)到2053萬噸。圍繞推進(jìn)城市綠化，實(shí)施了一大批精品工程，2006年新增城鎮(zhèn)綠化面積381萬平方米，森林覆蓋率達(dá)到50%。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點(diǎn)抓好北馬、諸由觀、石良等3個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)。%。 社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速。1996年，在全國(guó)科技實(shí)力百強(qiáng)縣評(píng)比中列第12位；1997年，被原國(guó)家科委確定為全國(guó)兩個(gè)“全國(guó)科技進(jìn)步示范區(qū)”之一；1998年，被確定為山東省唯一的“全國(guó)持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項(xiàng)目示范區(qū)”；2005年，獲得“全國(guó)科技進(jìn)步市”稱號(hào)。目前，全市已累計(jì)實(shí)施省級(jí)以上“火炬”計(jì)劃121項(xiàng)，申報(bào)專利3374件，創(chuàng)省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)57家，開發(fā)國(guó)家級(jí)新產(chǎn)品133個(gè)。到目前，全市中小學(xué)和職業(yè)學(xué)校達(dá)到165所，；2006年向全國(guó)高等院校輸送學(xué)員3716人。擁有國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)—煙臺(tái)南山學(xué)院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)發(fā)展的教育體系。同時(shí)，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵預(yù)備役等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展。先后獲得全國(guó)教育、文化、科技進(jìn)步先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。 龍口市人民生活水平狀況牢固樹立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護(hù)和實(shí)現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時(shí)，不斷加大對(duì)困難群體的救助和幫扶力度，扎實(shí)搞好就業(yè)再就業(yè)工作，健全完善社會(huì)保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。2006年，全市農(nóng)民人均純收入6941元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14086元，增長(zhǎng)14%。全市固定電話普及率達(dá)31部/百人，手機(jī)普及率達(dá)到75部/百人。2006年末，。龍口港—龍口市未來經(jīng)濟(jì)支柱龍口港資源優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越國(guó)家一級(jí)對(duì)外開放港口龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。其經(jīng)濟(jì)腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營(yíng)、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個(gè)縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴(kuò)展至西北、華北等地。港口規(guī)模龐大龍口港是山東渤海南岸最大的開放商港，規(guī)模居全國(guó)地方港口之首，現(xiàn)有碼頭岸線2782米，生產(chǎn)泊位19個(gè)（2萬噸級(jí)2個(gè)，萬噸級(jí)5個(gè)，5000噸級(jí)6個(gè)），年貨物吞吐量突破1000萬噸，客運(yùn)量30多萬人次；港口航道水深12米，底寬100米；；液體與散雜疏運(yùn)管線9518米；機(jī)械設(shè)備600余臺(tái)，通訊導(dǎo)航、水電設(shè)施配套齊全。業(yè)務(wù)種類繁多港口經(jīng)營(yíng)水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運(yùn)輸及國(guó)際集裝箱的裝卸、倉儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸業(yè)務(wù)。其轄設(shè)的公司負(fù)責(zé)港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲(chǔ)運(yùn)、機(jī)械加工制造、滾裝客貨運(yùn)輸、水電暖安裝、物資供應(yīng)、港務(wù)工程、生活服務(wù)、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)范圍廣泛 龍口港擁有五十多條國(guó)內(nèi)外航線，與世界三十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口有運(yùn)輸往來，從此啟航可直達(dá)全國(guó)各港口及俄羅斯、日本、美國(guó)西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務(wù)遍及全球。發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)中港區(qū)，在此可建萬噸級(jí)以上泊位30至40 個(gè)；擬建集裝箱、鋼材、鹽、水泥等專用泊位7個(gè)，使港口吞吐能力達(dá)2000萬噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設(shè)10萬噸級(jí)以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三部分各具特色，協(xié)調(diào)發(fā)展的港口陸域布局。 合資合作領(lǐng)域以BOT方式開發(fā)、建設(shè)港口、碼頭；以其他合資、合作方式進(jìn)行航線開通、泊位、碼頭建設(shè)等業(yè)務(wù)；利用港口優(yōu)勢(shì)搞“大進(jìn)大出”的工程和項(xiàng)目。 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有兩大部分構(gòu)成：北部沿海板塊和市中心板塊。北部沿海板塊具有先天的地理?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)，擁有美麗的海濱風(fēng)光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷售主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。板塊內(nèi)樓盤以90㎡以上中、大戶型為主，建筑形式多為多層，多數(shù)由龍口市本地房地產(chǎn)企業(yè)—南山地產(chǎn)開發(fā)，銷售狀況較好。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢(shì)。市中心板塊近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，因其處于市中心