【正文】 1 {V8城市 } 項目全程營銷策劃報告 2023年 2月 22日 2 序 ? 認(rèn)識天馬從東湖名居開始，一句“引領(lǐng)小資生活”奠定了東湖名居在武漢樓市的地位。 ? 樓盤開發(fā)已經(jīng)不在是蓋房子賣那么簡單，而是販賣生活，準(zhǔn)確的講是象特定的階層販賣特定的產(chǎn)品。 ? 認(rèn)清自己，認(rèn)清販賣的對象與采用的方法，是項目成功的關(guān)鍵。 3 卷一 認(rèn)識自己 4 ? 打開“ google” 搜索，不難發(fā)現(xiàn)武漢新區(qū)成為近年來樓市炒厭的話題。 ? 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為武漢最熱的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，超過名聲在外的光谷。 ? 漢陽在披上“新”的光環(huán)下，一切顯得那么充滿活力。王家灣，一個昔日默默無聞的小村莊，竟然一舉成為漢陽繁華的城市中心商圈，其規(guī)模已經(jīng)可以于發(fā)展沉淀多年的鐘家村抗衡。家樂福、國美、工貿(mào)、好美家 ..一長串的名字廣為人知。 區(qū)位價值篇 5 ? 盡管武漢的 CBD還在規(guī)劃當(dāng)中，但是武漢已經(jīng)有數(shù)以十計的樓盤在借題發(fā)揮。 ? 沌口 — 龍陽大道 — 二橋 — 建設(shè)大道 — CBD ? 不可否認(rèn)，在這條兩極繁華的工業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)之間，龍陽大道區(qū)域的居住價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被人挖掘。 ? 我們越來越清楚的意識到： 龍陽大道將是一個充滿潛力的黃金大道 區(qū)位價值篇 6 ? 龍陽大道 全長約 5公里，政府將把其打造成華中最大的汽車長廊。 318國道名車展示長廊項目，位于 318國道江漢二橋至升官渡的道路兩側(cè)，全長約 5公里，目前已有奔馳、沃爾沃、福特等 30多個世界知名品牌樣板站，初步形成了開放性、國際性汽車展示長廊的雛形。該項目新審定的規(guī)劃方案將北起王家灣，南至長江三橋城市中環(huán)線，東西分別以十升路為軸心向兩側(cè)延伸一個街區(qū)，擬建設(shè)四星級酒店項目１個，汽車展銷廳項目 9個。 —— 政府規(guī)劃鏈接 區(qū)位價值篇 7 ? 位臵：漢陽龍陽大道龍陽村，武漢卷煙廠斜對面； ? 地塊：呈“ T ” 形，整個地塊有近 8米的地差。 ? 現(xiàn)狀：項目為熟地，可滿足即時開發(fā)的條件。由于受到龍陽村村民亂蓋亂建的影響，項目地塊的東面，近龍陽大道的地方，南北兩側(cè)分別被村民的房屋占據(jù)，目前尚未拆遷，這也就破壞了地塊的整體性，項目目前尚未動工。 區(qū)位價值篇 8 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) —— 項目規(guī)模：占地 規(guī)劃容積率： 物業(yè)形態(tài)：小高層、多層（花園洋房） 總建筑面積： 127800平米 總戶數(shù)： 1065戶 區(qū)位價值篇 9 立地分析篇 項目四至分析 —— 東面：為小區(qū)的主入口 ， 距龍陽大道約 80米 ， 沿龍陽大道為汽車長廊 。 南面：為龍陽村 ， 均為農(nóng)民用房 。 西面：魚塘用地 ， 也是項目的后期規(guī)劃用地 ， 與龍陽湖 、磨山距離相當(dāng)近 。 北面：農(nóng)村用地及農(nóng)民房 。 10 立地分析篇 周邊配套 —— 交 通： 70、 70專 、 20 20 20 41 55 5859 803等 購 物：家樂福 、 21購物中心 、 國美電器商城 、 好美家 、現(xiàn)代家居廣場 娛樂休閑：漢陽動物園 、 武漢體育中心 教育配套：武漢外國語學(xué)校 、 江漢大學(xué) 、 武漢三中分校 銀 行：建行 、 華夏 、 信合等 ? 項目地處極具發(fā)展?jié)摿Φ?[次城市中心 ]區(qū)域。 ? 便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。 ? 龍陽大道是連接沌口工業(yè)區(qū)和城市 CBD商業(yè)區(qū)的橋梁。 ? 項目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。 小結(jié) 12 卷二 認(rèn)清市場 13 宏觀篇 ? 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 、提高個人住房按揭貨款門檻 、銀行加息等政策導(dǎo)致購買需求將溫。 ? 房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升讓今年房市趨于理性。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的消息產(chǎn)生政府、開發(fā)商、購買者三方博弈。 ? 相關(guān)鏈接：武漢市 2023年房地產(chǎn)市場工作總結(jié) ———— 武漢市房產(chǎn)局發(fā)布 14 中觀篇 ? 漢陽樓市板塊紛爭，全面開花。其中以鐘家村板塊和沌口板塊最為熱鬧，開發(fā)樓盤最多。 ? 從價格來看，鐘家村區(qū)域的房價是整個漢陽地區(qū)最高的，在未來交通進(jìn)一步改善的情況下，鐘家村板塊的價格會有一個大的飛躍，向漢口建設(shè)大道區(qū)域的房價靠近。 ? 從購房者接受的產(chǎn)品形態(tài)來看，多層和小高層產(chǎn)品還是市場的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的市場占有率不高，因此高層產(chǎn)品的市場接受度有待進(jìn)一步提高。 15 中觀篇 ? 從區(qū)域環(huán)境來看 ， 二橋板塊的區(qū)域自然環(huán)境是最好的 ， 鐘家村板塊次之 ， 漢陽大道與鸚鵡大道自然環(huán)境最差 ， 但漢陽大道比鸚鵡大道更具有商業(yè)氛圍和人氣 。 但相信武漢新區(qū)的建設(shè) ， 舊改造的進(jìn)行會改變鸚鵡大道沿線板塊的環(huán)境 ，凸現(xiàn)其文化和商業(yè)的一面 。 ? 從項目規(guī)模來看 ， 大規(guī)模項目主要集中在龍陽大道等新興板塊 ， 鸚鵡大道沿線板塊在武漢新區(qū)的改造中將會出現(xiàn)具有較大規(guī)模的項目 ， 特別是錦繡長江項目 。 16 對手篇 南國明珠 —— 唯一的競爭對手 ? 嚴(yán)格意義上講：區(qū)域的競爭樓盤僅南國明珠一個。 但考慮樓盤規(guī)模、物業(yè)形態(tài)等因素，我們把五里漢城和琴臺穎園、金龍花園等項目拿來做比。 17 對手篇 ? 從規(guī)模上講，南國明珠距本項目最近的項目，將會是項目的直接競爭對手，達(dá) 70萬方的總建筑面積將會使項目的銷售周期達(dá) 5年以上，而其它三個項目的規(guī)模在 815萬方之間，這類中型項目與本案有著嚴(yán)重的同質(zhì)化，市場競爭也是十分激烈； 18 對手篇 高層將會成為市場的主流 ? 從物業(yè)形態(tài)上看，南國明珠目前在售的為 15棟多層，其它三個項目則均為多層和小高層相結(jié)合，從發(fā)展趨勢上講，小高層將會成為市場的主流，但多層物業(yè)的市場接受程度會更高； 19 對手篇 三房和四房為主 ? 從戶型面積可以看出，區(qū)域內(nèi)的戶型面積以三房和四房為主，面積相對較大，如二房面積達(dá)到 110平方米，三房面積超過 140平方米。僅有金龍花園項目有一房單位，大多項目會有復(fù)式單位，但量比較少，需要指出的是在二橋板塊有漢江陽光城和香格里都兩個純小戶型項目，考慮到產(chǎn)品定位不同，在這里沒有詳作分析。 20 3000 ? 從價格來看，普遍價格在 3000元 /㎡ 的水平線上，一方面是區(qū)域的房地產(chǎn)價格的上漲，另一方面我們在選擇對比項目時考慮的項目均是有代表性的，在項目綜合品質(zhì)上是較高的。 對手篇 21 豐富多樣的項目定位 從項目定位來看，項目根據(jù)自身的條件不同項目的定位也是各不相同。 ? 南國明珠的定位把項目的特色集中的反映出來：規(guī)模大、地中海風(fēng)情、有水資源優(yōu)勢、新興的地段等； ? 琴臺穎園則是以項目的現(xiàn)代園林作為項目的最大特色，這與廣電公司的開發(fā)背景是相一致的，項目定位為現(xiàn)代園林樣板社區(qū)； ? 相比較而言，金龍花園和五里漢城的定位則比較空泛，這也是項目自身特點不突出的表現(xiàn)； 對手篇 22 以客戶的心理需求為導(dǎo)向 從推廣主題上看，項目均從客戶的心理角度出發(fā)尋求市場的認(rèn)同。 ? 南國明珠 —— 都市人的心靈居所 ? 琴臺穎園 —— 聆聽園林天籟，共鳴生活樂章 【 他們均能夠讓消費者產(chǎn)生聯(lián)想 】 對手篇 23 中式建筑突圍