【正文】 ：承蒙貴公司信任與厚愛，寅源房地產(chǎn)咨詢公司榮幸地承接了“青春驛站”項目的全程策劃任務(wù)。依據(jù)雙方于2006年5月8日簽署的“項目策劃咨詢服務(wù)合同”，現(xiàn)提交本策劃報告，供貴公司在項目整體籌劃與執(zhí)行時參考。本報告是我公司依據(jù)合同的具體內(nèi)容和工作要求，在與貴方多次深入探討、論證和共同研究基礎(chǔ)上，針對項目全程策劃工作需要進行了專題市場調(diào)研，對項目開發(fā)環(huán)境、目標市場、項目本身特征等進行了深入、細致的分析和預測，并在融入了項目專案組人員的長期策劃實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上編制完成的。通過對項目區(qū)位、開發(fā)成本和消費市場的分析，我們認為，只要投資商能很好地針對市場進行項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃并執(zhí)行，本項目應可在區(qū)域住宅市場中獨樹一幟，取得滿意的項目開發(fā)社會效益和經(jīng)濟效益。在項目研究、分析和策劃報告形成過程中，我們的工作得到了貴公司及相關(guān)人員的鼎力支持和協(xié)助。對此，我們深表敬意和感謝！我們期望，雙方能繼續(xù)友好合作，攜手共進！對報告中存在的問題和不足，懇請貴公司給予批評、指正！ 寅源房地產(chǎn)策劃顧問機構(gòu) 2006年12月——目 錄——第一部分 項目市場調(diào)研…………………………………………………………………………………4一、項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境………………………………………………………………………………4二、區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀調(diào)研………………………………………………………………………………16三、區(qū)域市場環(huán)境調(diào)研………………………………………………………………………………19第二部分 項目研究………………………………………………………………………………………20一、項目概況…………………………………………………………………………………………20二、項目環(huán)境分析……………………………………………………………………………………21三、項目SWOT分析 …………………………………………………………………………………21四、項目競爭分析……………………………………………………………………………………23五、項目經(jīng)濟分析……………………………………………………………………………………24第三部分 項目市場定位…………………………………………………………………………………26一、項目總體市場定位決策…………………………………………………………………………26二、項目核心價值定位決策…………………………………………………………………………27三、項目主題形象定位決策…………………………………………………………………………28四、項目目標客源定位決策…………………………………………………………………………32五、項目市場價格定位決策…………………………………………………………………………34第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議……………………………………………………………………………36一、項目總體布局設(shè)計建議…………………………………………………………………………36二、項目總體建筑風格建議…………………………………………………………………………38三、項目建筑立面設(shè)計建議…………………………………………………………………………38四、項目建筑功能設(shè)計建議…………………………………………………………………………39五、項目戶型功能設(shè)計建議…………………………………………………………………………40六、項目主題景觀設(shè)計建議…………………………………………………………………………44七、項目交通組織設(shè)計建議…………………………………………………………………………48八、項目材料設(shè)備選擇建議…………………………………………………………………………48九、項目會所功能設(shè)計建議…………………………………………………………………………49十、項目物業(yè)智能化管理建議………………………………………………………………………50十一、項目物業(yè)管理服務(wù)建議………………………………………………………………………51第五部分 項目營銷策劃…………………………………………………………………………………51一、項目視覺形象策劃………………………………………………………………………………51二、項目營銷推廣策劃………………………………………………………………………………58三、項目服務(wù)營銷策劃………………………………………………………………………………78第六部分 項目銷售執(zhí)行…………………………………………………………………………………79一、銷售團隊建設(shè)體系………………………………………………………………………………79二、銷售管理制度體系………………………………………………………………………………85三、銷售流程建設(shè)體系………………………………………………………………………………93四、銷售控制建設(shè)體系………………………………………………………………………………100五、銷售危機建設(shè)體系………………………………………………………………………………104六、銷售資料建設(shè)體系………………………………………………………………………………106第一部分 項目市場調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者投資企業(yè)在項目投資決策過程中，項目開發(fā)潛力分析、項目投資可行性研究、項目的市場定位、項目的規(guī)劃設(shè)計、項目營銷策劃推廣、銷售銷售執(zhí)行、廣告推廣計劃方案設(shè)計等，都是以市場調(diào)研為基礎(chǔ)、為依據(jù)的。市場調(diào)研是為企業(yè)的投資決策和管理決策提供信息的，涉及到信息的篩選、鑒別、提取、處理、分析和溝通的全過程，它在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中的重要性大致體現(xiàn)在下列幾個方面。（一）識別市場機會，適用持續(xù)變遷的市場環(huán)境行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場追捧的概念時時轉(zhuǎn)換。隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的消費水平和消費觀念也隨著收入水平的提高而改變。人們對住的需求的也越來越高（普通型—經(jīng)濟型—舒適型—豪華型）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)變遷的市場環(huán)境適時作出分析和調(diào)整，就可以找出市場的空白點，抓住市場機會，創(chuàng)造新的盈利點。而把握市場環(huán)境變遷主要依靠市場調(diào)研，目前在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績效較好的房地產(chǎn)企業(yè)，在市場調(diào)研、分析方面投入了巨大的人力和財力。（二）分析市場潛力，針對性提出相應的解決方案房地產(chǎn)項目開發(fā)前，必須要明確項目推出后的銷售前景或稱市場潛力，需要對潛在客戶的需求特征和規(guī)模進行調(diào)研，以確定能否在較短時間內(nèi)被市場所吸收。制定相應的市場推廣計劃時，要確定如何將項目的關(guān)鍵信息有效地傳達給潛在客戶，以盡可能小的推廣成本獲得最大的宣傳效果。在市場推廣計劃中確定銷售時機、價格落差、價格變化等細節(jié)，也離不開市場調(diào)研。（三）根據(jù)市場需求，判斷產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性某一產(chǎn)品或產(chǎn)品設(shè)計市場需求潛力大，意味著其潛在的高盈利性。要想在眾多的可選產(chǎn)品形式中找到富有成長性、潛在高盈利性的類型，可以借助市場調(diào)研來估算。通常房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，財務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能，財務(wù)分析賴以成立的基礎(chǔ)就是對市場供求關(guān)系和價格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要依靠市場調(diào)研。（四）依據(jù)客戶評價，完善或改進產(chǎn)品或服務(wù)策略客戶滿意是產(chǎn)品或服務(wù)得以生存的必要條件，對產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度進行評價的需要，通過市場調(diào)研以得到滿意度的定性和定量的表達，就可以對產(chǎn)品或服務(wù)進行完善和改進，提高滿意度，擴大市場份額，在市場競爭中占據(jù)有利地位。宏觀經(jīng)濟的變化、政府相關(guān)的政策、市場的供求關(guān)系變化、物業(yè)的價格走勢等信息，是企業(yè)決定項目是否進入某一市場，如何進入該市場，選擇在何種時機進入的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)規(guī)模時，市場需求水平的高低、消費者需求的定性特征、消費者需求規(guī)模的大小、市場吸納的速度和時間等信息，是企業(yè)決定開發(fā)規(guī)模的盈虧平衡點，所以說市場調(diào)研對房地產(chǎn)企業(yè)來說是項目操作成敗的關(guān)鍵。一、項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境（一）綜合環(huán)境寧波是中國進一步對外開放的副省級計劃單列市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的“較大的市”，是全國歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市、環(huán)保模范城市、國家園林城市和全國衛(wèi)生城市。寧波轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)，寧海、象山兩個縣，慈溪、余姚、奉化三個縣級市。全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積2560平方公里。2004年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導下，認真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，扎實推進“六大聯(lián)動”戰(zhàn)略，積極化解經(jīng)濟發(fā)展的不利因素，突出全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟總量實現(xiàn)了歷史性的跨躍。初步核算，按可比價格計算，%，GDP總量首次超2000億元，增速為近6年以來最高。（二）地理環(huán)境寧波位于我國東海之濱，大陸海岸線中段，長江三角洲南翼，東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，西接紹興市，南臨三門灣，并與臺州的三門、天臺相連，是我國東南沿海重要的港口城市和長江三角洲南翼經(jīng)濟中心。寧波屬亞熱帶季風氣候，溫和濕潤，四季分明，℃，平均氣溫以七月份為最高，℃，一月份最低，℃。全年無霜期一般為230天至240天。年平均降水量為1300毫米至1600毫米，五月至九月降水量占全年的60%。（三）經(jīng)濟環(huán)境圖11 寧波地理位置圖財政形勢穩(wěn)定。2004年．，其中：，%；，增長29%。金融運行平穩(wěn)。，其中，比。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加。儲蓄存款流動性趨強，%。，其中。個人消費等貸款繼續(xù)保持較快增長。%。保險事業(yè)較快發(fā)展。全市有各類保險公司17家，比上年增加3家；保險中介機構(gòu)6家，增加3家。，%。其中，%；人身險保費收入28億元，%。全年支付各類保險賠款及給付13億