【正文】 花園(暫名)住宅區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 建設(shè)單位： 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位： 編制日期： 項目名稱：花園（暫名）建設(shè)工程編制類型：項目申請報告編制單位：項目負(fù)責(zé)： 注冊咨詢工程師（投資） 編制人員： 注冊咨詢工程師（投資） 注冊咨詢工程師（投資） 助理工程師項目審核： 注冊咨詢工程師（投資）目 錄第一章 申報單位及項目概況 1 申報項目名稱 1 項目申報單位 1 編制類型、研究范圍及編制依據(jù) 2 項目背景 4 項目概況 7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 14第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 15 擬建項目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 15 擬建項目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系 16 行業(yè)準(zhǔn)入分析 19第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 23 資源節(jié)約措施 23 資源開發(fā)利用方案 24第四章 節(jié)能方案分析 25 項目能源供應(yīng)條件 25 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范 26 項目能源消耗種類和數(shù)量 27 項目能耗指標(biāo) 28 節(jié)能措施及效果分析 28 其它需要說明的問題 30第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 30第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析 31 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 31 生態(tài)環(huán)境影響分析 33 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 34 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 35第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 36 項目投資估算及資金籌措 36 項目建設(shè)成本測算 39 項目經(jīng)濟(jì)效益測算 40 項目的經(jīng)濟(jì)影響分析 44第八章 社會影響分析 46 社會影響效果分析 46 社會適應(yīng)性分析 47 社會風(fēng)險及對策分析 48七都島花園（暫名）建設(shè)工程項目申請報告第一章 申報單位及項目概況 申報項目名稱 花園（暫名）建設(shè)工程 項目申報單位 本項目由三方投資人組成的 地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報，申報單位的基本情況介紹如下： 單位名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位住所：法人代表：注冊號： 注冊資本：陸仟肆佰萬人民幣企業(yè)類型：中外合資企業(yè)經(jīng)營范圍：投資人、出資額、出資比例詳見下表：股東名稱出資額（萬元）出資比例備注甲方2560萬元人民幣40%以現(xiàn)金人民幣出資甲方簡介單位名稱：單位住所：法人代表：職務(wù)：總經(jīng)理國籍：中國乙方1920萬元人民幣30%以美元現(xiàn)匯出資（外匯按出資日中國人民銀行公布的人民幣市場牌價中間價折為美元）乙方簡介住所：身份證號碼：國籍：丙方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1920萬元人民幣30%以現(xiàn)金人民幣出資丙方簡介單位地址：法人代表：職務(wù)：國籍：中國 編制類型、研究范圍及編制依據(jù)一、編制類型 項目申請報告二、研究范圍 本報告研究工作范圍主要為花園（暫名）建設(shè)工程與發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系、行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開發(fā)利用分析、節(jié)能分析及措施、項目建設(shè)用地分析、環(huán)保分析及措施、項目經(jīng)濟(jì)及社會影響分析等。三、編制依據(jù)（1）溫州市發(fā)展計劃委員會溫市計劃[2002]165號關(guān)于下達(dá)2002年溫州市利用外資基建計劃的通知；（2）浙江省國土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件浙土資函[2004]149號關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營性國有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項目的處理意見；（3）國有土地出讓合同GF20002601；（4）國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同（七都控規(guī)02T0103A、02T0206A花園地塊）；（5）花園（七都控規(guī)02T0103A、02T0206A）地塊國有土地使用權(quán)證；（6）溫州市人民政府專題會議紀(jì)要[2004]132號；（7）浙江省國土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件浙土資函[2004]149號關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營性國有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項目的處理意見；（8）溫州市委常委會[2009]14號會議紀(jì)要；（9）溫州市市政府[2009]66號會議紀(jì)要；（10）溫州市政府[2009]82號會議紀(jì)要；（11）溫州市人民政府關(guān)于七都花園開發(fā)建設(shè)有關(guān)問題的處理意見；（12）溫州市人民政府專題會議紀(jì)要[2012]112號；（13）溫州市規(guī)劃局溫市規(guī)函字[2010]31號文件及市領(lǐng)導(dǎo)批示意見；（14）溫州市規(guī)劃局溫市規(guī)函字[2010]129號文件；（15）溫州市規(guī)劃局專題會議紀(jì)要[2010]73號；（16）溫州市規(guī)劃局專題會議紀(jì)要[2011]18號（17）溫州市人民政府文件溫政函[2011]130號關(guān)于溫州市鹿城區(qū)七都島地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的批復(fù)；（18）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書[2011]規(guī)劃條件34號；（19）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書[2011]規(guī)劃條件35號；（20）溫州市七都島02T0103A、02T0206A地塊花園（暫名）建設(shè)工程總平面布置圖；（21）《中華人民共和國土地管理法》；（22）《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；（23）《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；（24）浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/T10212005號）；（25）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）；（26）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；（27）《民用建筑設(shè)計通則》（GB503532005）；（28）國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（29）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；（30）國家和溫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。 項目背景一、項目所在區(qū)域簡介（一）溫州市基本情況溫州市是我國十四個沿海開放城市之一，地處東南沿海，北近上海，南接福建，西連贛皖內(nèi)陸，處長（江）三角（洲）和珠（江）三角（洲）的中間，具依附性和獨(dú)立性兼容的特點(diǎn)，是浙江省、華東地區(qū)重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的窗口，是浙南的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。全市轄三區(qū)二市六縣，陸域面積11784KM2。2011年,，%；，分別增長18%、%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31749元，農(nóng)村居民人均純收入13243元，%、16%，在全國地級市和沿海開放城市中處領(lǐng)先水平。（二）七都島基本情況 七都島位于溫州市鹿城區(qū)（濱江商務(wù)區(qū)）東北側(cè)，北鄰永嘉烏牛，東臨樂清琯頭，南與龍灣區(qū)隔江相望，西眺溫州楊府山，北瀕104國道線、烏牛鎮(zhèn)，距永嘉縣城18公里，距溫州市區(qū)13公里。，標(biāo)準(zhǔn)堤塘已全線閉合。2001年區(qū)劃調(diào)整后，七都從永嘉劃歸鹿城，規(guī)劃、定位為溫州未來的城市“后花園”，承擔(dān)著服務(wù)于市區(qū)的高級住宅區(qū)、生態(tài)型休閑度假區(qū)、教育科研基地以及楊府山商務(wù)中心拓展區(qū)等功能。二、項目相關(guān)政策背景2010年，中國國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。4月17日，繼之前的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）后，國務(wù)院又頒布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）（國發(fā)[2010]10號），針對部分城市房價過快上漲的情況進(jìn)行控制，并切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）精神，特別提出《浙江省人民政府關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（浙政發(fā)〔2010〕23號），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國八條出臺后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的實(shí)施意見（溫政發(fā)〔2011〕23號），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見》（浙政發(fā)〔2011〕21號）。2011年，溫家寶總理在政府工作報告中提出進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭、建立健全考核問責(zé)機(jī)制。在深化住房制度改革、鼓勵住房消費(fèi)政策的推動下，近幾年的溫州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、供應(yīng)、銷售和價格等各項指標(biāo)都達(dá)到了一個歷史新高。但從溫州市房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的比例中，可以比較清楚地看到，溫州的房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的比例仍處在合理區(qū)間，并有進(jìn)一步增長的潛力。溫州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展有其特定的經(jīng)濟(jì)和政策背景，是在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，體制改革不斷深入，政府宏觀調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇髿夂蛳碌靡蚤L足發(fā)展的。加之近年來，溫州市民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民生活水平提高、住房觀念轉(zhuǎn)變、股市投資風(fēng)險等綜合因素，對溫州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展起到了促進(jìn)作用。三、項目提出理由及過程 項目概況一、項目建設(shè)地點(diǎn)二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及目標(biāo)根據(jù)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計條件以及擬建項目功能配置提出該項目建設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)定位：建設(shè)目標(biāo)：本項目欲建設(shè)成為一流的現(xiàn)代化住宅區(qū)，為項目適合客戶群提供質(zhì)量上乘、配套齊全、環(huán)境良好的高檔生活品質(zhì)。三、外部建設(shè)條件項目電力、給排水、通訊、交通條件能夠滿足建設(shè)施工與建成后使用需要。四、項目周期安排（1）項目開發(fā)總周期2012年2017年（2）實(shí)施進(jìn)度計劃2012年1月2012年8月 項目審批、設(shè)計階段、工程招標(biāo)2012年9月2016年9月 工程施工階段2016年10月12月 工程竣工驗(yàn)收、交付使用（3）（預(yù)）銷售計劃2015年2017年 （預(yù)）銷售階段其中2014年為營銷準(zhǔn)備階段(廣告投入)，預(yù)計2015年可取得預(yù)銷售許可,2017年底銷售完畢。五、工程方案及配套工程（一）總平面布置根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件要求，本地塊內(nèi)建筑根據(jù)周邊道路和周邊地塊退讓道路紅線及征地紅線?？偲矫嬖O(shè)計根據(jù)均好性和共享性的理念來構(gòu)思，設(shè)計原則是盡可能布置多層住宅，單體平面講究均好性（通風(fēng)、日照、景觀視線等）、實(shí)用性、以及明廳明廚、潔污分區(qū)、動靜分區(qū)等基本要求。本方案將兩塊地整體考慮，西地塊設(shè)置了幼兒園及社區(qū)服務(wù)中心，東地塊純住宅和物業(yè)管理用房。小區(qū)內(nèi)住宅的建筑布局依據(jù)環(huán)境景觀的脈絡(luò)關(guān)系而設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上形成街巷式布局，庭院式空間，同時滿足日