【正文】 地周邊的大市政，大市政源頭由溫州市市政管理部門統(tǒng)一考慮安排。項(xiàng)目各項(xiàng)能耗指標(biāo)如下： 節(jié)能措施及效果分析 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)依據(jù)浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對體型系數(shù)、外墻、屋面、外窗等進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算。變配電所深入負(fù)荷中心，用電負(fù)荷宮殿半徑控制在200米以內(nèi)，以減少電纜負(fù)荷損耗。根據(jù)照明場所功能的要求確定照明功率照度密度值，且必須符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004的要求設(shè)計(jì)。選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國家認(rèn)證的電氣產(chǎn)品。 其它需要說明的問題建筑年能耗總量與建筑的面積總量、建筑用途、建筑形態(tài)都有直接的關(guān)系。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)目位于溫州市，總用地面積200000平方米（含代征綠化及道路用地），（、）。全市地貌類型可分為山地、丘陵盆谷、平原三個(gè)陸地地貌大類和海岸、海域兩個(gè)海洋地貌大類。在溫州市的東部及中部的河谷中從內(nèi)向外分布有河谷平原、河網(wǎng)平原和濱海平原三種平原類型，%。溫州市海岸地貌較為發(fā)育，分為海積平原岸和海蝕山地港灣二種。溫州屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣象區(qū)，溫暖濕潤，全年無嚴(yán)寒酷暑，℃,年溫差一般為20℃左右。溫州市區(qū)河水設(shè)閘控制，－（黃海高程）。對聲環(huán)境影響：根據(jù)施工機(jī)械進(jìn)行類比調(diào)查，推土機(jī)、打樁機(jī)等各種建筑機(jī)構(gòu)施工過程，白天尤其是夜間可能超限值，對周圍聲環(huán)境敏感區(qū)域，影響較大。對聲環(huán)境影響：該項(xiàng)目主要噪聲來自周邊交通道路上的來往車輛，以及電梯、空調(diào)機(jī)的運(yùn)行震動等，對周圍敏感區(qū)域有一定影響。噪聲治理：住宅內(nèi)與電梯相鄰的居室采用聚乙烯泡沫板做隔聲處理。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施一、水土流失防治方案工程水土流失防治區(qū)域包括工程建設(shè)區(qū)和直接影響區(qū)，其中直接影響區(qū)主要是土石方的運(yùn)輸和人為活動對附近植被的損壞。④在工程運(yùn)行期，生活污水、廢水應(yīng)經(jīng)管道排入市政排污管道，嚴(yán)禁把生活垃圾及生活廢水、污水直接傾倒或排入河道，以免污染水質(zhì)。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。 投資估算說明l 工程費(fèi)用：包括建筑工程、設(shè)備安裝工程、室外工程、建設(shè)用地紅線外綠化景觀及道路（24米寬，16米寬）工程。 總投資估算經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為196891萬元人民幣（詳見下表）。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算 測算依據(jù)一、項(xiàng)目建設(shè)期約為5年（20122016），產(chǎn)銷率100％，（預(yù)）銷售時(shí)間3年（20152017），商品房預(yù)計(jì)在取得預(yù)售證后再開始預(yù)售，項(xiàng)目開發(fā)周期共6年。 財(cái)務(wù)效益項(xiàng)目銷售總收入為390241萬元，營業(yè)稅金及附加22244萬元，利潤總額為159399萬元。 財(cái)務(wù)盈利能力分析一、總投資收益率(ROI)和項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)?？偼顿Y收益率：180174萬元 100%＝% 196891萬元項(xiàng)目資本金凈利潤率：119549萬元 100%＝%68912萬元二、通過全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量計(jì)算，計(jì)算期內(nèi)，%，(含建設(shè)期)，詳見下表。這些因素受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在建設(shè)投資上下浮動5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下： 由此可以看出，本項(xiàng)目總投資額增加對收益有一定的影響，但仍然有較好盈利的。項(xiàng)目稅后利潤為119549萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度持續(xù)快于全社會固定資產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度。1997—2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增量占全社會固定資產(chǎn)投資增量的22％，成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的重要力量。這還不包括房地產(chǎn)對其它產(chǎn)業(yè)以乘數(shù)效應(yīng)產(chǎn)生的間接拉動。而建筑業(yè)最重要的幾個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)分別是：機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、煉焦、煤氣及石油加工業(yè)、采掘業(yè)。 構(gòu)建社會主義和諧社會是人與人之間、人與自然之間的和諧，城市和人居環(huán)境是這兩個(gè)層面的結(jié)合點(diǎn)和載體，是構(gòu)建和諧社會的重要方面，房地產(chǎn)業(yè)則是為城市發(fā)展和人居環(huán)境建設(shè)服務(wù)的支柱產(chǎn)業(yè)。以復(fù)興城市整體功能，提高城市活力為目標(biāo)出發(fā)，調(diào)整城市內(nèi)部組織系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu)，綜合整治城市整體環(huán)境，進(jìn)行多層次多目標(biāo)的綜合建設(shè)，使基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、市容市貌、居住環(huán)境都得到改善，城市面貌日新月異。我國商品房空置率究竟多高為合理區(qū)間，國家統(tǒng)計(jì)局一份研究資料認(rèn)為，我國商品房空置率在15%30%為良性發(fā)展的合理區(qū)間。隨著住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人逐步成為購房的主體，溫州住宅需求量主要來自幾個(gè)方面：婚房需求、二、三次換房置業(yè)、進(jìn)城需求等等。本項(xiàng)目在規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)了以人為本的居住理念，高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，決心建設(shè)成一流的住宅組團(tuán)，為居住者提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、交通方便、配套齊全的居住環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足住房的需求，改善人們居住條件。我們可以通過與地方政府、非政府組織、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、可能受到項(xiàng)目影響的人群及其代表進(jìn)行充分的交流和磋商，收集必要的信息。優(yōu)選可能采取的各種規(guī)避社會風(fēng)險(xiǎn)的具體方案，向項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提出考慮社會風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)方案與措施建議，制定可以操作的實(shí)施和監(jiān)測與評價(jià)計(jì)劃。制定項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)分析主要問題清單，診斷項(xiàng)目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險(xiǎn)因素，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率和可能持續(xù)的時(shí)間，評價(jià)社會風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，預(yù)估社會風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能產(chǎn)生的后果；避險(xiǎn)措施分析。并由溫州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)該項(xiàng)目，建成后的小區(qū)符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃，因此本項(xiàng)目的建設(shè)不存在征地、補(bǔ)償、移民、開發(fā)資質(zhì)、功能規(guī)劃等問題，社會適應(yīng)性良好。至今，商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)市場供銷兩旺。住房制度改革和住宅金融制度改革已取得階段性成果。 社會適應(yīng)性分析現(xiàn)今我國房地產(chǎn)開發(fā)市場持續(xù)、快速發(fā)展，商品房銷售價(jià)格趨升。二、提高環(huán)境質(zhì)量，改善居住條件，滿足廣大群眾對住房的需求隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，帶動了住宅需求持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求將持續(xù)增長，隨著住房短缺問題基本解決，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。 本項(xiàng)目對居民消費(fèi)的雙重影響 一方面，投資房地產(chǎn)可以帶動住房消費(fèi)、建材消費(fèi)和耐用消費(fèi)品的消費(fèi)，以及建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)；另一方面，也會擠占居民其他消費(fèi)支出。房地產(chǎn)投資拉動著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為1:，對國民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30％。1997年，％，％。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資本形成的比重不斷上升。由此可見本項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利性，表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 經(jīng)濟(jì)效益測估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益較好，投產(chǎn)后都可獲得較好的利潤, 利潤總額為159399萬元。在銷售單價(jià)上下浮動5%，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：由此可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對收益影響亦有一定的影響，但仍然有較好盈利的。 財(cái)務(wù)清償能力分析參見借款還本付息估算表：由上表可見，本項(xiàng)目在目前條件下具備足夠的財(cái)務(wù)清償能力。ROE系指項(xiàng)目凈利潤與項(xiàng)目資本金的比率,表示項(xiàng)目資本金的盈利水平。項(xiàng)目稅后利潤為119549萬元。（收入詳見下表） 五、貸款資金利息暫以年息10%計(jì)；六、稅費(fèi)按國家和地方規(guī)定政策交納。 投入計(jì)劃及資金籌措 投資分年投入計(jì)劃與資金籌措表： 資金來源：（1）由建設(shè)單位自籌資金68912萬元（包括資本金），其中甲方出資27565萬元人民幣（占40%），（占30%，以美元現(xiàn)匯出資，外匯按出資日中國人民銀行公布的人民幣市場牌價(jià)中間價(jià)折為美元），（占30%），各方按注冊資金比例出資；（2）其余部分商請銀行貸款及按規(guī)定商品房預(yù)銷售收入中解決。根據(jù)出讓協(xié)議，本項(xiàng)目征地范圍內(nèi)代征綠化、道路的建設(shè)費(fèi)用由溫州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)，根據(jù)實(shí)際、參照當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平估列，采用單價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算；l 建設(shè)單位管理費(fèi)按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。籰 建設(shè)管理其他費(fèi)按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；l 工程監(jiān)理費(fèi)按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取；l 建設(shè)用地費(fèi)包括通過協(xié)議出讓方式取得土地所支出的土地款以及3%的契稅以及地塊內(nèi)需負(fù)責(zé)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；l 可行性研究費(fèi)按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；l 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；l 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)以及水土保持方案報(bào)告編制費(fèi)暫按定額計(jì)費(fèi)；l 市政公用設(shè)施費(fèi):包含應(yīng)繳納的新型墻體材料專項(xiàng)資金、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)以及其他部門規(guī)費(fèi)（如消防檢測、智能化檢測、防雷檢測費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測費(fèi)等）；l 物業(yè)保修金：根據(jù)《溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，由建設(shè)單位按照規(guī)定比例向所在地物業(yè)主管部門交存保修期內(nèi)維修費(fèi)用保證金。根據(jù)國家《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB1189）的規(guī)定，建筑按設(shè)防烈度六度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。各項(xiàng)水土保持措施應(yīng)與主體工程同步實(shí)施，總體上要求工程措施和植物措施應(yīng)與主體工程同步完成。水土流失防治方案如下：①填筑基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)選擇非雨季施工；②對于填筑土石方尚未使用應(yīng)做好攔擋措施；③對于施工臨時(shí)設(shè)施，占用的主要為工程用地區(qū)。管道支架采用彈性支吊架。三、治理措施大氣污染防治： 廚房油煙經(jīng)家用油煙凈化設(shè)施處理后通過豎向排氣管道系統(tǒng)排放，采用機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)方式將油煙排至屋面。二、竣工后投入使用環(huán)境影響預(yù)測對大氣環(huán)境影響：本項(xiàng)目的主要功能為住宅,設(shè)置有廚房抽油煙機(jī)、停車場、空調(diào)機(jī)等，排放的尾氣、煙氣、廢氣對大氣環(huán)境有一定的影響。主要發(fā)生在鉆探、打樁、挖土、鋪澆地面、材料運(yùn)輸、裝卸、堆存、攪抖等過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。,平均相對濕度82%。海蝕山地港灣中強(qiáng)海蝕山地港灣岸主要分布在琵琶山以南，港灣內(nèi)凹，岸線曲折，沿岸基巖多斷裂和節(jié)理，海蝕地貌十分典型。溫州市海域廣闊，其中陸岸線339公里。丘陵盆地是市域又一重要地貌類型，總面積2238．47平方公里，%，主要分布在溫州市中部及沿海島嶼地區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地由國土資源局以協(xié)議出讓方式與溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目征地范圍內(nèi)含10戶居（農(nóng)）民，涉及拆遷建筑面積約2302平方米，擬在本項(xiàng)目02T0206A地塊西北側(cè)安置房建設(shè)地塊內(nèi)妥善安置，安置費(fèi)用由溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。由于本方案還在逐步完善設(shè)計(jì)中，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)還會發(fā)生一定的變化，建筑采暖全年消耗熱量在建設(shè)方案確定后，才可能有最詳細(xì)的計(jì)算指標(biāo)。商業(yè)部分根據(jù)情況分層或分戶計(jì)量；公共建筑對單位內(nèi)部的照明、空調(diào)、信息等系統(tǒng)根據(jù)用電性質(zhì)分類計(jì)量。一般工作場所采用細(xì)管徑直管熒光燈和緊湊型熒光燈。無功功率因數(shù)的補(bǔ)償采用集中補(bǔ)償和分散就地補(bǔ)償相結(jié)合的方式，變電所低壓處設(shè)置集中補(bǔ)償。住宅均保證有良好的日照、通風(fēng)條件，日照根據(jù)《溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)審批規(guī)定》的要求住宅主要居室滿足大寒日日照時(shí)間不小于3小時(shí)要求。項(xiàng)目能源消耗量： 項(xiàng)目能耗指標(biāo)，總投資196891萬元。（2）供水本項(xiàng)目給水由周邊道路的市政給水管網(wǎng)直接引入給水管，（3）燃?xì)鈿庠纯紤]由周邊道路市政管引入。三、能源供應(yīng)條件（1）供電電源由城市高壓電網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)引來。二、項(xiàng)目用能品種及使用分布情況根據(jù)本項(xiàng)目的耗能特點(diǎn)，可知項(xiàng)目