【正文】 ，并在此基礎(chǔ)上形成街巷式布局，庭院式空間，同時(shí)滿足日照及消防間距要求。道路交通：居住小區(qū)內(nèi)道路結(jié)構(gòu)明晰，線性簡捷優(yōu)美流暢，有利于在保證交通安全快捷的同時(shí)創(chuàng)造優(yōu)美的景觀，達(dá)到步移景異的效果，每個(gè)地塊設(shè)置2個(gè)出入口，滿足消防要求。豎向設(shè)計(jì)：通過對地塊現(xiàn)有地形、地貌的充分研究，結(jié)合本地塊城市道路標(biāo)高設(shè)計(jì)，將基地內(nèi)的標(biāo)高按實(shí)際情況，進(jìn)行因地制宜的設(shè)計(jì)，局部結(jié)合地下室做成坡地形變化，創(chuàng)造豐富多變的室外景觀。（2）合理與舒適性：住宅設(shè)計(jì)中考慮日照、通風(fēng)等基本因素，盡可能多地臥室南向外，還著重考慮以下幾方面：分區(qū)明確：從居住的功能和私密性考慮，以人的基本生活規(guī)律為出發(fā)點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜和潔污分區(qū)，符合住戶心理和生理要求。立面造型住宅立面的塑造上，法式古典主義的建筑風(fēng)格，在建筑里面涉及中采用干掛石材，顯得穩(wěn)重而雄偉；窗戶及檐口線腳裝飾，色彩上以素雅的淡黃色為主色調(diào)，創(chuàng)造出精美、莊重、富有歷史感的建筑形象。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的抗震等級：住宅框架四級，幼兒園框架三級。本工程采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。基礎(chǔ)方案結(jié)合鄰近地塊設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，擬采用鉆孔灌注樁或預(yù)應(yīng)力混凝土管樁，獨(dú)立承臺基礎(chǔ)。并符合規(guī)范要求。三級負(fù)荷：其它用電設(shè)備。引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，間距不大于18米。在各單體均設(shè)總等電位連接，衛(wèi)生間做局部等電位連接，弱電系統(tǒng)單獨(dú)接地并采取防電磁脈沖措施。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 “十二五”時(shí)期，溫州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體要求是：高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和省委“兩創(chuàng)”總戰(zhàn)略，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以推進(jìn)新型城市化為龍頭，以深化改革開放為動(dòng)力，統(tǒng)籌陸海、城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展，全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型和政府轉(zhuǎn)型，著力加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和三大產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，著力推進(jìn)大都市功能區(qū)、中心鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)，著力加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境治理，著力推動(dòng)文化大發(fā)展大繁榮，著力加強(qiáng)民生保障和社會建設(shè)，切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，努力把溫州建設(shè)成為生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的現(xiàn)代化國際性大都市，全面建成惠及全民的小康社會，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，在當(dāng)?shù)卣ぷ鞯呐浜现笇?dǎo)下，本項(xiàng)目的開發(fā)將嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例進(jìn)行，項(xiàng)目本身便是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力的表現(xiàn)，社會可持續(xù)發(fā)展的組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中可以發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)對金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。為防止投資過熱，保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，國家和各地方政府從金融信貸和土地儲備、結(jié)構(gòu)規(guī)?？刂频确矫鎸Ψ康禺a(chǎn)市場采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。首先要保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)，適度增長。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。經(jīng)濟(jì)、金融調(diào)控政策的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控等措施陸續(xù)出臺，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)增長各方面的影響逐步體現(xiàn)出來，溫州房地產(chǎn)發(fā)展正經(jīng)歷著對這種大環(huán)境的不斷適應(yīng)過程。2010年，中國國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2011年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭、建立健全考核問責(zé)機(jī)制。從去年以來我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，總體保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)得到鞏固，預(yù)示著今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將繼續(xù)向好的方向發(fā)展。 行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)成功與否建立在對國家房地產(chǎn)發(fā)展信息，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會狀況和區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢正確分析的基礎(chǔ)之上，即項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入條件。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的生活迅速富裕，生活和居住的質(zhì)量要求越來越高。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房剛性需求增長，房價(jià)仍可能趨于高位運(yùn)行，但因政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控及部分潛在購房者持觀望態(tài)度，使得增幅遲緩或小幅下調(diào)，最終房價(jià)會與我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正比。土地流標(biāo)的連鎖反應(yīng)同樣出現(xiàn)在郊縣土地市場，平陽縣3宗地塊流標(biāo)：之前熱門的原昆鰲大道4，5號地塊也逃不過流標(biāo)的命運(yùn)，另外水頭鎮(zhèn)2宗地塊因競買人少于3人而流標(biāo)。另外，一直為其他省市媒體和房產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的南湖地段D60D30D40D40D306等地塊曾于今年一季度集體流拍，根據(jù)《溫州市區(qū)2011年商品房用地出讓計(jì)劃表》，這些地塊定于今年二季度再次招拍掛。 禁（限）購令，房產(chǎn)稅，加息等疊加效應(yīng)下，購房者開始觀望，房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面土地市場放量，選擇余地加大，在這種背景下，開發(fā)商靜觀其變，不再著急拿地。10月份市區(qū)中瑞購房者又再持觀望情緒，市區(qū)住宅成交量繼續(xù)低量盤整。①掛牌量暴增由于對限購政策轉(zhuǎn)禁購的擔(dān)心，部分購房者開始出售手上持有的多套住房，致使市區(qū)部分房產(chǎn)中介掛牌房源暴增。土地是稀缺資源，在中國這塊土地上，相對于我們的人口可居住的土地更是稀缺資源。960萬平方公里的陸地國土，70%是山地，人均耕地資源只及世界人均水平的三分之一。這既是中國創(chuàng)造的一個(gè)奇跡，同時(shí)也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路上一個(gè)關(guān)鍵的制約因素。目前，國土資源部正在研究制定相關(guān)政策，以期通過調(diào)整土地收益分配關(guān)系和嚴(yán)格收益管理，探索激勵(lì)節(jié)約集約用地的利益機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)各地各行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。而再利用就是系指資源的反復(fù)利用，這里有三個(gè)方面的含義：一是提高指數(shù)，利用科學(xué)的套作措施來提高土地的利用率；二是采取有效措施，嚴(yán)禁破壞與損毀土地并注重用地與養(yǎng)地相結(jié)合、保持土地生態(tài)環(huán)境，使土地資源能夠多次利用；三是通過土地整理使合理利用的土地得以高效利用，實(shí)現(xiàn)土地的增量和生產(chǎn)力的提高。項(xiàng)目占用土地符合溫州土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，切實(shí)做到了依法、科學(xué)、合理用地。為確保能源安全，構(gòu)筑穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的能源供給體系，以能源的可持續(xù)發(fā)展支持經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中一項(xiàng)長期的重大戰(zhàn)略任務(wù)。本項(xiàng)目在能源品種的選擇方面主要遵循了以下原則：符合政府能源規(guī)劃要求，與當(dāng)?shù)啬茉垂?yīng)條件相適應(yīng)；因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源。燃?xì)庵饕獮閰^(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的燃?xì)庠詈腿細(xì)鉄崴鞯壬钊細(xì)庀?。由開閉所（待定）引來一路10KV電源到變、配電房供電，10KV電源采用電纜埋地引入。經(jīng)計(jì)算。單體形體避免過多的凹凸變化，墻體材料擬采用加氣混凝土砌塊墻體自保溫，外墻無機(jī)保溫砂漿粉刷，外窗采用斷熱鋁合金中空門窗，門窗空氣滲透采用三級標(biāo)準(zhǔn)，屋面采用擠塑聚苯板保溫材料，以達(dá)到保溫節(jié)能的目的。合理確定變壓器容量，變壓器均采用D,Yn11型結(jié)線、低損耗、低噪音節(jié)能干式變壓器，采用大干線配電的方式，減少線損，同時(shí)合理徐娜用配電形式減少配電環(huán)節(jié)。采用高光效光源、高效燈具。在滿足國家規(guī)范及供電行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，選用高性能變壓器及相關(guān)配電設(shè)備，選用高品質(zhì)電纜、電線降低自身損耗。住宅建筑的能耗量更是與居民的生活水平、生活習(xí)慣等方面高度相關(guān)，具有很不穩(wěn)定性。北側(cè)為規(guī)劃文娛、體育及安置房建設(shè)用地，南側(cè)和東側(cè)為七都水庫，地塊中間和北側(cè)均有規(guī)劃道路, 西側(cè)為環(huán)山南路，距離東南側(cè)溫州大橋（上橋入口），另北側(cè)七都大橋預(yù)計(jì)今年內(nèi)可通車，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。山地是全市最主要的地貌類型，占土地總面積的62%，主要由市域西部的洞宮山脈和北部的括蒼山脈組成，其分支南雁蕩山、北雁蕩山南北縱貫，并形成以雄奇著稱的雁蕩地貌。較大的平原主要有樂清的虹橋——黃華平原、溫瑞平原、仙降——萬全平原、鰲江下游兩岸平原、馬站——沿浦平原。前者分布在甌江以南到蒼南琵琶山以北以及甌江以北的海積平原的岸段上，潮灘寬度平均約5公里，岸線平直?！?，℃；年平均降雨量1695mm,多集中在5－6月雷雨期和7－9月臺風(fēng)期。甌江最高潮位（黃海高程）甌江最低潮位（黃海高程）甌江平均潮位（黃海高程） 生態(tài)環(huán)境影響分析一、建設(shè)過程中易產(chǎn)生的環(huán)境影響對大氣環(huán)境影響：施工過程中對大氣環(huán)境的污染主要為工地?fù)P塵。施工過程中產(chǎn)生一定建筑垃圾與生活垃圾。固體廢棄物垃圾 住宅居民產(chǎn)生的固體生活垃圾。設(shè)備選用低噪聲，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震處理，管道與設(shè)備接口采用軟接口，并根據(jù)需要安裝消聲設(shè)置。因此，在施工過程中，施工單位必須加強(qiáng)現(xiàn)場管理，監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，減少對征地范圍以外地區(qū)植被的損壞。二、根據(jù)水土保持方案與主體工程“三同時(shí)”的原則，各項(xiàng)水土保持措施的實(shí)施進(jìn)度與相應(yīng)的工程進(jìn)度相銜接。核定本區(qū)地震烈度為6度區(qū)域。建筑工程造價(jià)、水、電、消安裝費(fèi)用及弱電、變配電、電梯設(shè)備等，根據(jù)實(shí)際、參照當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平估列，采用單價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資試行資本金制度的通知精神及建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號），建設(shè)單位應(yīng)交項(xiàng)目建設(shè)資本金不少于總投資金額的35%。二、可銷售內(nèi)容及銷售價(jià)格的設(shè)定住宅平均售價(jià) 30000元／m2 四、銷售計(jì)劃面積為130080M2的住宅在2015年預(yù)計(jì)銷售30%,2016預(yù)計(jì)銷售50%,2017年預(yù)計(jì)將剩余的20%全部銷售完畢。上交所得稅39850萬元。ROI系指項(xiàng)目的息稅前利潤與項(xiàng)目總投資的比率，表示總投資的盈利水平。三、通過項(xiàng)目資本金流量計(jì)算，計(jì)算期內(nèi)，%，詳見下表。本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)投資回報(bào)率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%和投資額上下波動(dòng)5%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，計(jì)算結(jié)果見下表。因此，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，應(yīng)該對成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。%，%。作為全社會固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，從1986年的101億元增加到2004年的13158億元， 18年間增長130倍，％，明顯高于同期全社會固定資產(chǎn)投資18．9％和國內(nèi)生產(chǎn)總值(支出法現(xiàn)價(jià))％的年均增速。 房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率逐步提高。 本項(xiàng)目對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響分析房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求。 綜合對所有行業(yè)的影響，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會影響其它行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身的需求，會影響315元的總產(chǎn)出。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為構(gòu)建和諧社會作出了巨大的貢獻(xiàn)。在社會主義市場體制引導(dǎo)下，溫州市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入增加，廣大群眾在滿足衣、食、行的基礎(chǔ)上，開始轉(zhuǎn)向享受消費(fèi)、文化教育、保健醫(yī)療等方面的需求，特別是消費(fèi)重已點(diǎn)轉(zhuǎn)向居住方面，因而對住宅的需求十分強(qiáng)烈，對居住條件和環(huán)境質(zhì)量有更高的要求。 從近幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國家大力扶持、培育房地產(chǎn)業(yè)，使之成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。溫州民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均水平較高，富裕的溫州人保持非常旺盛的勢頭。本項(xiàng)目建設(shè)用地已屬國有土地，由國土資源局組織土地使用權(quán)掛牌出讓。識別項(xiàng)目活動(dòng)影響的區(qū)域、范圍、性質(zhì)、類型和主要利益相關(guān)者。第 50 頁