廣州市南天豪庭商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-12 21:01 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 南天豪庭 項(xiàng)目策劃 預(yù) 案 市場(chǎng)分析 一、大市場(chǎng)環(huán)境 二 、韶關(guān)市類(lèi)似樓盤(pán)分析 三、廣東粵北工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)特性 項(xiàng)目分析 一、樓盤(pán)項(xiàng)目基本概況 二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn) 及 劣勢(shì)分析 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 策劃銷(xiāo)售 一、 銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作重點(diǎn) 二 、 開(kāi) 盤(pán)時(shí)機(jī) 三、 造勢(shì)運(yùn)動(dòng) 市場(chǎng)分析 中國(guó)最大管理資源中心 一 、 大市場(chǎng)環(huán)境 所謂 大市場(chǎng)環(huán)境就是在國(guó)家政策的指導(dǎo)下以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀性再融合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)特性而結(jié)合形成的樓盤(pán)項(xiàng)目外部因素。這些因素雖然不是樓盤(pán)本身的硬件組成部分，但是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)作和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程卻有著引導(dǎo)和制約的 不可忽視性。 房產(chǎn)本身是一種很特殊的商品，直觀價(jià)格相對(duì)教高，又與民生息息相關(guān)。所以國(guó)家政策在對(duì)房產(chǎn)方面的調(diào)控更為緊密。針對(duì)南天豪庭項(xiàng)目，我們先從利多因素和利少因素兩方面來(lái)分析整個(gè)大市場(chǎng)環(huán)境。 利多因素 首先，近幾年政府在宏觀調(diào)控上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成最大影響的，肯定是從 05年開(kāi)始的三次“國(guó)八條”了。 首先我們來(lái)看看最后一次出臺(tái)的新“國(guó)八條”的內(nèi)容 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小 戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。 四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。 七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。 八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 中國(guó)最大管理資源中心 很多人認(rèn)為 ，新國(guó)八條將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑 。其實(shí)不然，政府對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)的宏觀調(diào)控，只能起到影響和引導(dǎo)的作用，而對(duì)真正的市場(chǎng)運(yùn)作，卻不可能做出強(qiáng)制干預(yù)性 的行為。真正決定市場(chǎng)的，還是買(mǎi)方市場(chǎng)與賣(mài)方市場(chǎng)的融比性。 目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)是什么樣的？ 我們要明白， 土地是不可再生資源 ，這也正造就了房產(chǎn)資源的特殊性。在整個(gè)地產(chǎn)大市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，韶關(guān)屬于二三線城市。從地理學(xué)上來(lái)分析，韶關(guān)距離廣州非常近，屬于衛(wèi)星級(jí)二級(jí)城市。據(jù)了解，廣州今年房?jī)r(jià)首次突破萬(wàn)元，而且還有上漲的趨勢(shì)。而韶關(guān)的房?jī)r(jià)，起步價(jià)格卻依舊基本保持在 3000以下。中心城市價(jià)格的飛漲，對(duì)周邊城市的購(gòu)房者心理同樣會(huì)造成相應(yīng)的刺激作用。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，二線城市的潛在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度肯定是會(huì)大于中心城市的，按照市場(chǎng)性預(yù)計(jì) ，韶關(guān)的房?jī)r(jià)維持在廣州之類(lèi)的一線城市的 1/2 價(jià)位是屬于合理的。而目前韶關(guān)的價(jià)格在最近幾年雖然有較大增漲，但是卻沒(méi)有達(dá)到真正的峰值。雖然國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行所謂抑制房?jī)r(jià)政策，但是實(shí)際上，真正引導(dǎo)價(jià)格波動(dòng)的主導(dǎo)原因，卻在于地方區(qū)域性供求關(guān)系是否諧調(diào)。經(jīng)過(guò)對(duì)韶關(guān)二手房市場(chǎng)的簡(jiǎn)單調(diào)查，發(fā)現(xiàn)韶關(guān)的房產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)并不如其他城市那么火暴，這說(shuō)明韶關(guān)購(gòu)房者居家置業(yè)的目的性比不動(dòng)產(chǎn)投資的目的性更強(qiáng)烈一些。這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然沒(méi)有火暴的房產(chǎn)炒家左右市場(chǎng)供求關(guān)系，會(huì)造成房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度不夠，其實(shí)另一方面，卻意味著一手房的需求面（ 非投資炒家）也擴(kuò)大了許多。 房地產(chǎn)調(diào)控至今，基本政策應(yīng)出盡出，今明兩年應(yīng)該處于落實(shí)階段。對(duì)于南天豪庭來(lái)說(shuō)，目前的 商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 依舊屬于 失衡 階段， 住房市場(chǎng)供需矛盾 仍然很 突出 ，韶關(guān)市的整體房?jī)r(jià)還并沒(méi)有達(dá)到真正的沸點(diǎn)位置。所以，整體大市場(chǎng)環(huán)境是相對(duì)有利的。而且，如今政府對(duì)于房產(chǎn)投機(jī)者的制約越來(lái)越多，在廣州那樣的中心城市，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高開(kāi)路線，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資得到的回報(bào)率會(huì)越來(lái)越低，這樣也會(huì)造就更多的人把目光瞄準(zhǔn)接近一線城市的韶關(guān)市場(chǎng)。近幾年來(lái)，很多省會(huì)周邊二線城市房?jī)r(jià)整體攀升已經(jīng)證明了這一點(diǎn)的真實(shí)性。 中國(guó)最大管理資源中心 利少因素 談到市場(chǎng)大環(huán)境的不利因素。我們同樣首先要談到國(guó)家政策了。 針對(duì)南天
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