廣州市南天豪庭商業(yè)地產(chǎn)項目策劃方案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-12 21:01 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 南天豪庭 項目策劃 預 案 市場分析 一、大市場環(huán)境 二 、韶關市類似樓盤分析 三、廣東粵北工業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域市場特性 項目分析 一、樓盤項目基本概況 二、本項目關鍵制勝點 及 劣勢分析 市場價格預測 策劃銷售 一、 銷售準備工作重點 二 、 開 盤時機 三、 造勢運動 市場分析 中國最大管理資源中心 一 、 大市場環(huán)境 所謂 大市場環(huán)境就是在國家政策的指導下以及市場經(jīng)濟的宏觀性再融合當?shù)卣南嚓P特性而結合形成的樓盤項目外部因素。這些因素雖然不是樓盤本身的硬件組成部分，但是對房地產(chǎn)項目后期的運作和營銷過程卻有著引導和制約的 不可忽視性。 房產(chǎn)本身是一種很特殊的商品，直觀價格相對教高，又與民生息息相關。所以國家政策在對房產(chǎn)方面的調控更為緊密。針對南天豪庭項目，我們先從利多因素和利少因素兩方面來分析整個大市場環(huán)境。 利多因素 首先，近幾年政府在宏觀調控上對房地產(chǎn)業(yè)造成最大影響的，肯定是從 05年開始的三次“國八條”了。 首先我們來看看最后一次出臺的新“國八條”的內(nèi)容 一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構。 二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。 三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小 戶型住房的有效供應。 四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五是運用稅收等經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調節(jié)力度。 六是加強金融監(jiān)管。 七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。 中國最大管理資源中心 很多人認為 ，新國八條將對房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊，導致房產(chǎn)市場的整體下滑 。其實不然，政府對于任何一個行業(yè)的宏觀調控，只能起到影響和引導的作用，而對真正的市場運作，卻不可能做出強制干預性 的行為。真正決定市場的，還是買方市場與賣方市場的融比性。 目前中國房產(chǎn)市場狀態(tài)是什么樣的？ 我們要明白， 土地是不可再生資源 ，這也正造就了房產(chǎn)資源的特殊性。在整個地產(chǎn)大市場來說，韶關屬于二三線城市。從地理學上來分析，韶關距離廣州非常近，屬于衛(wèi)星級二級城市。據(jù)了解，廣州今年房價首次突破萬元，而且還有上漲的趨勢。而韶關的房價，起步價格卻依舊基本保持在 3000以下。中心城市價格的飛漲，對周邊城市的購房者心理同樣會造成相應的刺激作用。根據(jù)以往的經(jīng)驗，二線城市的潛在房價增長幅度肯定是會大于中心城市的，按照市場性預計 ，韶關的房價維持在廣州之類的一線城市的 1/2 價位是屬于合理的。而目前韶關的價格在最近幾年雖然有較大增漲，但是卻沒有達到真正的峰值。雖然國家出臺相關政策進行所謂抑制房價政策，但是實際上，真正引導價格波動的主導原因，卻在于地方區(qū)域性供求關系是否諧調。經(jīng)過對韶關二手房市場的簡單調查，發(fā)現(xiàn)韶關的房產(chǎn)三級市場并不如其他城市那么火暴，這說明韶關購房者居家置業(yè)的目的性比不動產(chǎn)投資的目的性更強烈一些。這對于開發(fā)商來說，雖然沒有火暴的房產(chǎn)炒家左右市場供求關系，會造成房產(chǎn)銷售市場熱度不夠，其實另一方面，卻意味著一手房的需求面（ 非投資炒家）也擴大了許多。 房地產(chǎn)調控至今，基本政策應出盡出，今明兩年應該處于落實階段。對于南天豪庭來說，目前的 商品房市場結構 依舊屬于 失衡 階段， 住房市場供需矛盾 仍然很 突出 ，韶關市的整體房價還并沒有達到真正的沸點位置。所以，整體大市場環(huán)境是相對有利的。而且，如今政府對于房產(chǎn)投機者的制約越來越多，在廣州那樣的中心城市，房價繼續(xù)走高開路線，進行不動產(chǎn)置業(yè)投資得到的回報率會越來越低，這樣也會造就更多的人把目光瞄準接近一線城市的韶關市場。近幾年來，很多省會周邊二線城市房價整體攀升已經(jīng)證明了這一點的真實性。 中國最大管理資源中心 利少因素 談到市場大環(huán)境的不利因素。我們同樣首先要談到國家政策了。 針對南天
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