【正文】 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 中國管理資訊網(wǎng) 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 目錄 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 Ⅱ 對本項目的研究 Ⅲ 項目營銷推廣建議 （一）宏觀市場分析 （三）典型案例分析 （二）區(qū)域樓盤分析 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 （一）宏觀市場分析 蛟龍工業(yè)港成都地區(qū)分布情況 ?西面：蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū) ?南面：蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū) （本項目所在區(qū)域） 成都蛟龍工業(yè)港成立于2022年 6月，由香港蛟龍集團(tuán)投資開發(fā)。經(jīng)過七年時間的發(fā)展，工業(yè)港現(xiàn)已建成了兩個園區(qū) —— 蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū)和雙流園區(qū)。 蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)位于西部重鎮(zhèn)成都市雙流縣九江境內(nèi)，距成都市區(qū)五公里，地處成都西南部，緊臨雙流縣城。園區(qū)位于與武候大道相連的新川藏路上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通極為便捷，是企業(yè)投資發(fā)展的理想之地。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)概況 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)占地 ，在國內(nèi)外設(shè)立了 26個招商部，建立起強(qiáng)大的招商引資網(wǎng)絡(luò)，目前已簽約項目 330多個，入駐企業(yè)達(dá) 332家，為社會提供就業(yè)崗位 30000余個，截至去年底園區(qū)稅收達(dá) 6000余萬元。 ?剛建成兩年多的蛟龍工業(yè)港，改變了由政府主導(dǎo)辦園區(qū)的傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，而是走市場化運(yùn)作道路，由民營資本負(fù)責(zé)園區(qū)的投資開發(fā)、拆遷安置、招商引資和經(jīng)營管理，這開創(chuàng)了企業(yè)辦園區(qū)的全新模式，提高了工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理效率和效益。 ?目前，蛟龍工業(yè)港人氣、商機(jī)越來越旺，每月新落戶企業(yè)平均達(dá)到 7家，園區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了以機(jī)械制造、電子信息、生物制藥等為支柱產(chǎn)業(yè)的特色精品工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。同時，工業(yè)的發(fā)展還帶動了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在園區(qū)內(nèi) 3條街道的上千個商鋪都已經(jīng)開業(yè)，生意十分紅火。 ?蛟龍工業(yè)港的成立不僅給成都的中小企業(yè)帶來了發(fā)展契機(jī)，而且讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民充分享受到了工業(yè)化、城市化帶來的實(shí)惠與文明。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)總體規(guī)劃 ?2022年 1月 8日，成都市規(guī)劃委員會 2022第 11次主任會議審議通過了《 成都市東升分區(qū)規(guī)劃 》 ，根據(jù)該規(guī)劃，成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)的土地在原來的基礎(chǔ)上又新增了 2平方公里，這意味著蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)在 2022年里面臨著又一項輝煌的挑戰(zhàn)，并將大有可為。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)整體規(guī)劃面積 6000畝，園區(qū)定位于重點(diǎn)引進(jìn)以自動化設(shè)備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)企業(yè)。 ?計劃投入 20億元把工業(yè)港建成一個功能完善，規(guī)范合理的高新園區(qū)。 ?在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車站，垃圾回收處理站，蛟龍醫(yī)院，學(xué)校，商場，超市。 ?建成后的工業(yè)港總產(chǎn)值將達(dá) 100億人民幣，政府直接稅收可創(chuàng) 5億元人民幣，工業(yè)港將會為社會解決就業(yè)崗位 8萬個以上，常駐人口將達(dá) 10萬人以上。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)將成為一個集蛟龍工業(yè)區(qū)、蛟龍高新區(qū)、蛟龍生活區(qū)為主體，集蛟龍中心文化廣場，金融中心，蛟龍酒店，蛟龍超市，蛟龍學(xué)校，蛟龍醫(yī)院于一體的具有專業(yè)特色的工業(yè)現(xiàn)代化城市的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)未來發(fā)展動態(tài) ?成都市規(guī)劃局在蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，又給園區(qū)新增規(guī)劃用地 2平方公里的合法用地，這樣一來，蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)又有了充裕的土地。 ?新規(guī)劃用地為園區(qū)內(nèi)需擴(kuò)大規(guī)模的企業(yè)提供了發(fā)展的平臺和契機(jī) 。 ?力爭用一年時間完成新增的 2平方公里用地的開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地范圍內(nèi)的農(nóng)民安置、就業(yè)、養(yǎng)老等全部由工業(yè)港負(fù)責(zé)解決，不需政府的投入。 ?在新增 2平方公里用地上，新引進(jìn) 300家以上的企業(yè)，再為社會解決3萬人以上的就業(yè)，園區(qū)稅收再增加 8000萬元人民幣，實(shí)現(xiàn)“三個集中” ，將會有一個和諧并且快速發(fā)展的社會主義新農(nóng)村將在工業(yè)港變成現(xiàn)實(shí)。 （二）區(qū)域樓盤分析 區(qū)域樓盤分布示意圖 世紀(jì)華都 愛琴海國際社區(qū) 蛟龍銀座 本案 學(xué)府名苑 錦繡楠郡 東升國瑞 御苑楓景 宗申 .流溪別院 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 雙流縣城片區(qū) 棠湖帝景 ?區(qū)域樓盤分布情況 ?整個區(qū)域（包括蛟龍工業(yè)園、雙流縣城、航空港及人南路南沿線）目前在售的樓盤一共有 60余個。 ?我們把項目所在地周邊 ： 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 和 雙流縣城片區(qū)。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)（采樣 5個樓盤）：愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、 錦繡楠郡、學(xué)府名苑、世紀(jì)華都。 ?雙流縣城片區(qū)（采樣 4個樓盤）：宗申 .流溪別院、御苑楓景、東升國瑞、棠湖帝景。 ?我們對兩個片區(qū)內(nèi)的 9個樓盤進(jìn)行了踩盤分析，其中具有可比性樓盤的是：雙流縣城片區(qū)的東升國瑞和棠湖帝景；蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、錦繡楠郡、學(xué)府名苑和世紀(jì)華都。 ?區(qū)域樓盤淺析 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 物業(yè)類型 總戶數(shù) 戶型區(qū)間 車位 均價 出租率 銷售率 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 愛琴海 13萬余㎡ 高層 +洋房 1400戶 51140 ㎡ 600個 1900元 / ㎡ 30% —— 蛟龍銀座 ㎡ 電梯高層 1680戶 74122 ㎡ 700個 1830元 / ㎡ 30% —— 錦繡楠郡 15萬余㎡ 電梯高層 1481戶 52153 ㎡ 789個 2900元 / ㎡ —— 未售 世紀(jì)華都 30000 ㎡ 高層 +多層 302戶 70130 ㎡ 200個 1720元 / ㎡ 20% —— 學(xué)府名苑 16300 ㎡ 電梯高層 150戶 80129 ㎡ 100個 1750元 / ㎡ 20% —— 雙流縣城片區(qū) 流溪別院 12萬余㎡ 花園洋房 1000余戶 90194 ㎡ 300個 3100元 / ㎡ —— 95% 東升國瑞 67301㎡ 電梯小高層 562戶 60132㎡ 343個 3300元 /㎡ —— 70% 棠湖帝景 75456㎡ 小高層 +多層 302戶 130260 ㎡ 650個 4300元 / ㎡ —— 40% 御苑楓景 10萬余㎡ 多層 +洋房 816戶 101200 ㎡ 500個 3700元 /㎡ —— 60% ?目前，蛟龍港工業(yè)園片區(qū)樓盤除錦繡楠郡為全產(chǎn)權(quán)房外，其他幾個樓盤都是以租賃的形式在銷售。 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)以租賃形式銷售的樓盤來看，一般均價在 1700元 /㎡ 左右 ； 只享有 50年的使用權(quán)。 ?區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)主要以電梯高層為主，其次是小高層，只有很少一本分是多層和花園洋房。 ?區(qū)域樓盤全產(chǎn)權(quán)的電梯高層和小高層均價在 3200元 / ㎡ 左右 ； 戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。 ?區(qū)域樓盤電梯公寓的銷售情況普遍不是很高，銷售率平均在 25%左右。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的樓盤基本上是以租賃的形式在銷售，目前本區(qū)域樓盤都在變更土地性質(zhì)，準(zhǔn)備以全產(chǎn)權(quán)的方式來銷售。（銷售價格在原來價格基礎(chǔ)上每平米加 600元 ,另加 8%契稅 ?；蛘呙科矫字苯蛹?800元 )。 （三）典型案例分析 ?愛琴海國際社區(qū) ?項目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ,北海路、高新大道交匯處 ?投資商 ：重慶巨峰建設(shè)工程有限公司 ?總建筑面積 ： 13萬平米（住宅11萬平米、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價： 1900元 /平米 6000平米的中央景觀花園 ?園區(qū)內(nèi)首家巨資打造的約 6000平米的中央花園，提供有休閑、健身、游玩的場所； ?進(jìn)行了主題式的園林規(guī)劃。融入了具有愛琴海風(fēng)格的建筑元素。 ?建筑力面采用地中海風(fēng)格的白色、