大唐地塊產(chǎn)品定位及建議(49doc)(已修改)
2025-01-29 23:39 本頁面
【正文】 大唐四期地塊產(chǎn)品定位及建議沁搏房產(chǎn)2006年9月20日目 錄市場篇上海整體辦公樓市場浦東辦公樓市場項目篇項目概況板塊分析交通分析整體SWOT分析重點個案介紹定位及建議篇產(chǎn)品定位建筑形態(tài)立面建議面積及價格定位客戶定位市場篇一、上海整體辦公樓市場20052006一季度辦公樓價格月度分析 178。 價格最高點出現(xiàn)在 2005 年的10月，成交價格達到 17533 元/平方米，價格最低點出現(xiàn)在 2005年的 2 月，成交價格為 11008 元/平方米，相比最高點下降了 ％。178。 06 年 3 月，上海辦公樓成交價格為 12667 元/平方米，與去年同期大致持平，主要原因是沒有新增高端項目，高端項目成交比重小，而同一時間價格較低的物業(yè)成交放量，從而拉低了總體的價格。月度價格受成交重心變化 走勢跌宕起伏圖105年1月～06年3月上海寫字樓價格走勢圖 從上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)看，銷售型辦公樓在 04 年供應(yīng)量就已達到 萬平方米并，而 05 年的總體供應(yīng)量更達到 萬平方米，與 04 年相比增長 萬平方米，年度增長率達到 39% 。 2005 年辦公供應(yīng)增長迅猛爛尾樓改造力度加強原有租賃型寫字樓轉(zhuǎn)型上市遠郊城區(qū)寫字樓集中上市圖20405年度辦公樓成交量分析從 2005 年月度供應(yīng)量走勢來看，上半年基本保持在 510萬平方米左右，下半年則大幅放量，月供應(yīng)量均在 10萬平方米以上。而在年初、年中和年終的 6 、12 月更集中放量達到 20 萬平方米。月度供應(yīng)保持平穩(wěn) 下半年開始放量 圖3上海市 2005 年銷售型寫字樓月度批準(zhǔn)預(yù)售情況 需求分析 從上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)看， 2005 年上海銷售型辦公樓的預(yù)售登記面積為 萬平方米，比 04 年增長 ％。年成交總量略有上揚 圖4上海市近 2 年銷售型寫字樓預(yù)售登記狀況 銷售型寫字樓市場保持強勢需求，一方面得益于辦公樓租賃市場的持續(xù)走好，另一方面在 2005 年宏觀調(diào)控之后，在住宅投資受限大幅受挫的狀況下，銷售型辦公樓市場并未受政策影響，反而順其自然的成為投資資金重要的渠道選擇。 月度供應(yīng)保持平穩(wěn) 下半年開始放量 基本保持平穩(wěn)態(tài)勢基本保持在 10 萬平方米以上12 月集中爆發(fā) 圖5上海市 2005 年銷售型寫字樓月度成交狀況 供求對比分析 05 年上海市銷售型辦公樓全年供求比為 1 ： ，整體表現(xiàn)為供略小于求狀態(tài)，同比去年的 1 ： 的嚴(yán)重供不應(yīng)求有所好轉(zhuǎn)，主要得益于在需求量保持微幅增長的狀況下， 2005 年銷售型辦公樓供應(yīng)量的放大緩解了市場中的強大需求。 圖6上海市近兩年銷售型寫字樓供求狀況 從 05 年銷售型辦公樓的月度供求走勢來看，上半年的供求比變化幅度較大，而到了下半年，隨著宏觀調(diào)控政策的日漸明朗，供求比基本保持均衡，沒出現(xiàn)大幅度波動。 圖72005年1～12月上海銷售型辦公樓月度供求比銷售型寫字樓售價走低寫字樓外圍化由于辦公項目外圍化影響所致，中心城區(qū)辦公項目數(shù)量逐漸減少，供應(yīng)項目由核心城區(qū)向外圍擴散，導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)較大幅度的下跌。未來價格走勢預(yù)測 178。 未來辦公樓價格走勢既取決于宏觀調(diào)控政策的狀況以及強度，又取決于市場供求力量的對比。 178。 從 2005 年的土地供應(yīng)來看，商辦項目預(yù)計總量超過 200 萬平方米，而目前在建辦公項目總量也接近 220 萬平方米， 20072008 年之間將是這些項目的集中上市時期，未來銷售型辦公樓市場競爭將會更加激烈。 178。 就未來幾年需求來看， 宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長，由此引致出本土企業(yè)對辦公樓的需求以及國際投資者對于上海辦公樓的看好將促進上海辦公樓市場的穩(wěn)步發(fā)展。178。 綜合上述因素，市中心的辦公樓售價將有望進一步走高，而次中心和遠郊辦公樓市場卻由于其大量的供應(yīng)量和外圍化而走低。 租賃型甲級寫字樓 2005 年租金價格持續(xù)上揚 再創(chuàng)新高 圖 9 圖80006年初租金租金走勢圖從上圖可以看出，自從 2000 年以來，上海甲級寫字樓的租金就呈一路上揚
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