【正文】 都霖系列 Ⅱ 都霖 馨苑 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 2022年 5月 目錄 ? 第一章 : 市場(chǎng)綜述 ? 第二章：項(xiàng)目本體分析 ? 第三章：項(xiàng)目客群分析 ? 第四章：項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 ? 第五章：項(xiàng)目形象定位 ? 第六章：營(yíng)銷(xiāo)階段及目標(biāo) ? 第七章：宣傳推廣策略 ? 第八章：基于不同客戶(hù)的促銷(xiāo)措施 ? 第九章：銷(xiāo)售案場(chǎng)管理及渠道構(gòu)建 ? 第十章：廣告公司選擇： ? 第十一章：需要公司協(xié)調(diào)的事項(xiàng) 第一章 : 市場(chǎng)綜述 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 本案（ 2629號(hào)樓）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 上半年銷(xiāo)售量走勢(shì) 青島市 2022年 15月住宅成交量分析 根據(jù)上表得出： 08年觀望市場(chǎng)之后，各樓盤(pán)適時(shí)調(diào)整價(jià)格，剛性需求集中釋放，引發(fā)交易量回升； 2月份受春節(jié)休假影響，成交量略受影響， 3月份強(qiáng)勢(shì)反彈，出現(xiàn)小陽(yáng)春，成交 4393套。 4月出現(xiàn)井噴，達(dá)到成交 5567套的新高 多數(shù)樓盤(pán)暗降， (御景峰購(gòu)洋房抽獎(jiǎng)送奔馳，百仕凱旋城起價(jià)從 6600 元 /平米直接調(diào)整到 5600 元 /平米）； 經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后， 09年上半年國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好于預(yù)期，系列樓市救市措施成效逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心得到增加。 2022 年青島市 1 5 月住宅成交量分析556715702852254643932819453869732152927317428162101000202230004000500060001月 2月 3月 4月 5 月1 0 日0100000202200300000400000500000600000成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 青島市 2022年 14月商品房成交價(jià)格構(gòu)成分析 2022年青島市14月商品房成交價(jià)格構(gòu)成表789498654 689377662834 910 888289 2651032127168094119 1221702483443806301236849122739790489202004006008001000120014003000元/㎡以下30004000元/㎡40005000元/㎡50006000元/㎡60008000元/㎡800010000元/㎡10000元/㎡以上1月 2月 3月 4月 14月份青島商品房的成交價(jià)格集中在 30008000元 /㎡ 之間； 市內(nèi)四區(qū)開(kāi)盤(pán)價(jià)集中在 50009000元 /㎡ 之間，四方區(qū)保利百合花園 5080元 /平米起價(jià)，市南區(qū) 依山雅居 9000元 /平米起價(jià)； 市內(nèi)四區(qū)以外的區(qū)域價(jià)格基本集中在 25006000元 /㎡ ； 中 低價(jià)位成交量猛增： 3000元 /㎡ 以下 5000元 /㎡ 區(qū)間， 2月份分別成交 1941套、 1354套， 4月份分別成交 2593套、 2828套，各樓盤(pán)不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，促進(jìn)剛性購(gòu)房需求成交。 關(guān)鍵：價(jià)格已成為為各樓盤(pán)成交主要考量因素。 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 青島市 2022年 14月商品房成交面積分段分析 戶(hù)型面積 80100㎡ 分段成交量最大，此階段的 4月總成交量達(dá) 7676套，占同期總成交量的近一半；其中4月份高達(dá) 3317套； 客戶(hù)對(duì)中小戶(hù)型抗性較小，對(duì)大戶(hù)型抗性較大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市2022年14月成交面積分段分析399 3231924716593202 13633179822674287723335127121731563591701218421101 114611813280286040080012001600202224002800320036006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 青島市 2022年 14月商品房成交面積占比分析 戶(hù)型面積 80100㎡ 分段成交量占當(dāng)月成交總量的比例最高 。 1月、 2月、 3月、 4月的比例分別為： %、 %、 %、 %； 戶(hù)型 120㎡ 以上分段成交量占比較小。 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市 2022 年 1 4 月成交面積比例分析0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 客戶(hù)心理走勢(shì)分析 經(jīng)過(guò) 2022年長(zhǎng)期的等待與觀望，剛性需求大量積聚，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，隨著一季度 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，市民消費(fèi)信心緩幅增長(zhǎng)； 大量開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)回籠資金，導(dǎo)致相當(dāng)部分客戶(hù)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)信心不足，持幣觀望； 地段仍然是投資型及住房改善型客戶(hù)的置業(yè)首選考慮因素； 隨著市場(chǎng)價(jià)格止跌欲揚(yáng)，未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)力量仍未明朗，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的 拉鋸戰(zhàn)將是長(zhǎng)期的。 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 青島市 2022年下半年存量分析 青島市2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日住宅存、售量分析3828514325050001000015000202202500030000350004000045000住宅存量（套） 已售量（套）住宅套數(shù)青島市2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日住宅存、售面積分析050100150200250300350400存量面積 已售面積住宅面積（萬(wàn)平方米）普通住宅存量：全市存量 38285套，存量面積 ； 2022年截止至 2022年 5月 10已累計(jì)成交 14325套，成交面積 ； 接近半年銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售量不足存量的一半，表明青島市場(chǎng)上庫(kù)存較大，庫(kù)存消化壓力大。 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售量預(yù)測(cè) 下半年五一之后，按樓市銷(xiāo)售慣例判斷，未來(lái)兩個(gè)月，樓市將出現(xiàn)“小淡季”； 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中國(guó)軟體、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不同程度受到打擊，上半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)好過(guò)預(yù)期，但是過(guò)程是緩慢的，并且全球經(jīng)濟(jì)還位于底部有些國(guó)家甚至還未觸底，預(yù)計(jì)今年金九銀十可能名不副實(shí)，銷(xiāo)售壓力巨大。 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 從青島市上半年月度銷(xiāo)量及成交價(jià)格構(gòu)成分析中可以得出 : 4月份成交 9960套，占成交總量的 59%，且價(jià)格集中在 30005000元 /㎡ ,足以說(shuō)明適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)讓利觸動(dòng)有效需求。 若價(jià)格越過(guò)剛性需求的承受能力，剛剛上來(lái)的成交量勢(shì)必見(jiàn)好即收，所以下半年各樓盤(pán)主格調(diào)還是降價(jià)讓利，保持甚至?xí)陀诂F(xiàn)行價(jià)格。 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2022年 14月住宅成交量分析 城陽(yáng)區(qū) 2022 年 1 4 月銷(xiāo)售量分析5864777789906764860219895641891720200400600800100012001月 2月 3月 4月050000100000150000202200成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）根據(jù)上表得出： 1月份城陽(yáng)區(qū)由政府牽頭， 22個(gè)樓盤(pán)抱團(tuán)打折促銷(xiāo)，成交量與 08年 12月相比大幅增加； 2月份受春節(jié)休假影響成交量略有回落； 受降價(jià)促銷(xiāo)影響， 4月份出現(xiàn)小陽(yáng)春，成交量猛增，分別銷(xiāo)售 778套、 990套，銷(xiāo)售量居 7區(qū)之首； 成交量的大幅度增加與樓盤(pán)的價(jià)格調(diào)整幅度密切相關(guān)：銀盛泰盛世美域拋出 2680元 /平的抄底價(jià)，降價(jià) 幅度達(dá) 30%，銷(xiāo)售量相當(dāng)可觀， 2月、 3月分別銷(xiāo)售 100套、 125套； 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2022年 14月住宅成交價(jià)格分析 14月份城陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)呈下降趨勢(shì)，而價(jià)格的下降與成交的猛增遙相呼應(yīng)； 城陽(yáng)區(qū)大量有效需求囤積，各樓盤(pán)的降價(jià)促銷(xiāo)引爆需求，促成成交； 市面有大量小戶(hù)型房源供出，小戶(hù)型總款低，首付少，深受投資者、首次置業(yè)者親睞：寶龍城市廣場(chǎng)酒 店式公寓，總價(jià) /套起。怡馨苑推出房源 ㎡ ，單價(jià) 2970元 /㎡ ，總款 167627元，日供 21元。 城陽(yáng)區(qū)2 0 0 9 年1 4 月成交均價(jià)分析389038423681365335003550360036503700375038003850390039501月 2月 3月 4月均價(jià)（元/ ㎡） 4月份總成交 990套，與青島市成交面積段分布類(lèi)似，戶(hù)型面積 80100㎡ 分段成交量最大，達(dá) 392套； 2 、足可見(jiàn)在城陽(yáng)區(qū)市面上戶(hù)型面積 80100㎡ 為暢銷(xiāo)面積段，客戶(hù)認(rèn)可度高，而對(duì) 120平米以上分段面積抗性較大。 2022年城陽(yáng)區(qū)4月成交面積段分