【正文】 都霖系列 Ⅱ 都霖 馨苑 營銷策劃報告 2022年 5月 目錄 ? 第一章 : 市場綜述 ? 第二章：項目本體分析 ? 第三章：項目客群分析 ? 第四章：項目價格分析 ? 第五章：項目形象定位 ? 第六章：營銷階段及目標 ? 第七章：宣傳推廣策略 ? 第八章：基于不同客戶的促銷措施 ? 第九章：銷售案場管理及渠道構(gòu)建 ? 第十章：廣告公司選擇： ? 第十一章：需要公司協(xié)調(diào)的事項 第一章 : 市場綜述 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 本案（ 2629號樓）競爭樓盤分析 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 上半年銷售量走勢 青島市 2022年 15月住宅成交量分析 根據(jù)上表得出： 08年觀望市場之后，各樓盤適時調(diào)整價格，剛性需求集中釋放，引發(fā)交易量回升； 2月份受春節(jié)休假影響，成交量略受影響， 3月份強勢反彈，出現(xiàn)小陽春，成交 4393套。 4月出現(xiàn)井噴，達到成交 5567套的新高 多數(shù)樓盤暗降， (御景峰購洋房抽獎送奔馳，百仕凱旋城起價從 6600 元 /平米直接調(diào)整到 5600 元 /平米）； 經(jīng)濟危機之后， 09年上半年國家整體經(jīng)濟表現(xiàn)好于預(yù)期，系列樓市救市措施成效逐步顯現(xiàn)，市場信心得到增加。 2022 年青島市 1 5 月住宅成交量分析556715702852254643932819453869732152927317428162101000202230004000500060001月 2月 3月 4月 5 月1 0 日0100000202200300000400000500000600000成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 青島市 2022年 14月商品房成交價格構(gòu)成分析 2022年青島市14月商品房成交價格構(gòu)成表789498654 689377662834 910 888289 2651032127168094119 1221702483443806301236849122739790489202004006008001000120014003000元/㎡以下30004000元/㎡40005000元/㎡50006000元/㎡60008000元/㎡800010000元/㎡10000元/㎡以上1月 2月 3月 4月 14月份青島商品房的成交價格集中在 30008000元 /㎡ 之間； 市內(nèi)四區(qū)開盤價集中在 50009000元 /㎡ 之間，四方區(qū)保利百合花園 5080元 /平米起價，市南區(qū) 依山雅居 9000元 /平米起價； 市內(nèi)四區(qū)以外的區(qū)域價格基本集中在 25006000元 /㎡ ； 中 低價位成交量猛增： 3000元 /㎡ 以下 5000元 /㎡ 區(qū)間， 2月份分別成交 1941套、 1354套， 4月份分別成交 2593套、 2828套，各樓盤不同程度的降價促銷，促進剛性購房需求成交。 關(guān)鍵：價格已成為為各樓盤成交主要考量因素。 數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 青島市 2022年 14月商品房成交面積分段分析 戶型面積 80100㎡ 分段成交量最大，此階段的 4月總成交量達 7676套，占同期總成交量的近一半；其中4月份高達 3317套； 客戶對中小戶型抗性較小，對大戶型抗性較大。 數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市2022年14月成交面積分段分析399 3231924716593202 13633179822674287723335127121731563591701218421101 114611813280286040080012001600202224002800320036006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 青島市 2022年 14月商品房成交面積占比分析 戶型面積 80100㎡ 分段成交量占當月成交總量的比例最高 。 1月、 2月、 3月、 4月的比例分別為： %、 %、 %、 %； 戶型 120㎡ 以上分段成交量占比較小。 數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市 2022 年 1 4 月成交面積比例分析0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 客戶心理走勢分析 經(jīng)過 2022年長期的等待與觀望，剛性需求大量積聚，經(jīng)濟危機之后，隨著一季度 國家的經(jīng)濟整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，市民消費信心緩幅增長； 大量開發(fā)商促銷回籠資金，導(dǎo)致相當部分客戶對房價走勢信心不足，持幣觀望； 地段仍然是投資型及住房改善型客戶的置業(yè)首選考慮因素； 隨著市場價格止跌欲揚，未來的地產(chǎn)市場主導(dǎo)力量仍未明朗，消費者與開發(fā)商的 拉鋸戰(zhàn)將是長期的。 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 青島市 2022年下半年存量分析 青島市2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日住宅存、售量分析3828514325050001000015000202202500030000350004000045000住宅存量（套） 已售量（套）住宅套數(shù)青島市2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日住宅存、售面積分析050100150200250300350400存量面積 已售面積住宅面積（萬平方米）普通住宅存量：全市存量 38285套，存量面積 ； 2022年截止至 2022年 5月 10已累計成交 14325套，成交面積 ； 接近半年銷售期，銷售量不足存量的一半，表明青島市場上庫存較大，庫存消化壓力大。 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 銷售量預(yù)測 下半年五一之后，按樓市銷售慣例判斷，未來兩個月，樓市將出現(xiàn)“小淡季”； 受經(jīng)濟危機影響，中國軟體、實體經(jīng)濟不同程度受到打擊，上半年經(jīng)濟恢復(fù)好過預(yù)期，但是過程是緩慢的，并且全球經(jīng)濟還位于底部有些國家甚至還未觸底，預(yù)計今年金九銀十可能名不副實，銷售壓力巨大。 價格走勢預(yù)測 從青島市上半年月度銷量及成交價格構(gòu)成分析中可以得出 : 4月份成交 9960套，占成交總量的 59%，且價格集中在 30005000元 /㎡ ,足以說明適當?shù)慕祪r讓利觸動有效需求。 若價格越過剛性需求的承受能力，剛剛上來的成交量勢必見好即收，所以下半年各樓盤主格調(diào)還是降價讓利，保持甚至?xí)陀诂F(xiàn)行價格。 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2022年 14月住宅成交量分析 城陽區(qū) 2022 年 1 4 月銷售量分析5864777789906764860219895641891720200400600800100012001月 2月 3月 4月050000100000150000202200成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）根據(jù)上表得出： 1月份城陽區(qū)由政府牽頭， 22個樓盤抱團打折促銷，成交量與 08年 12月相比大幅增加； 2月份受春節(jié)休假影響成交量略有回落； 受降價促銷影響， 4月份出現(xiàn)小陽春，成交量猛增，分別銷售 778套、 990套，銷售量居 7區(qū)之首； 成交量的大幅度增加與樓盤的價格調(diào)整幅度密切相關(guān)：銀盛泰盛世美域拋出 2680元 /平的抄底價，降價 幅度達 30%，銷售量相當可觀， 2月、 3月分別銷售 100套、 125套； 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2022年 14月住宅成交價格分析 14月份城陽區(qū)成交均價呈下降趨勢，而價格的下降與成交的猛增遙相呼應(yīng)； 城陽區(qū)大量有效需求囤積，各樓盤的降價促銷引爆需求，促成成交； 市面有大量小戶型房源供出，小戶型總款低，首付少，深受投資者、首次置業(yè)者親睞：寶龍城市廣場酒 店式公寓，總價 /套起。怡馨苑推出房源 ㎡ ，單價 2970元 /㎡ ，總款 167627元，日供 21元。 城陽區(qū)2 0 0 9 年1 4 月成交均價分析389038423681365335003550360036503700375038003850390039501月 2月 3月 4月均價（元/ ㎡） 4月份總成交 990套，與青島市成交面積段分布類似，戶型面積 80100㎡ 分段成交量最大，達 392套； 2 、足可見在城陽區(qū)市面上戶型面積 80100㎡ 為暢銷面積段，客戶認可度高，而對 120平米以上分段面積抗性較大。 2022年城陽區(qū)4月成交面積段分