房地產(chǎn)估價課件ppt8收益法(已修改)
2025-01-15 00:31 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價 第八章 收益法 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 一、概念 根據(jù)估價對象預(yù)期的未來收益來求取估價對象價值的方法； 是預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值（資本化過程），來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 直接資本化法 是預(yù)測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。（收益乘數(shù)法） 報酬資本化法 是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。 167。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、理論依據(jù) 現(xiàn)代收益法是建立在資金時間價值觀念上的 三、適用范圍和條件 適用范圍 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 條件 房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險能教準確地量化 預(yù)期原理 167。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運營費用 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 167。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 167。 82 報酬資本化法的計算公式 一、一般公式 ? ???????nijijiraV1110 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n ? ? ? ? )1).... ...(1(1.... ..)1(11 2121 211 nn rrrarraraV??????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 ? ? ? ? ? ??? ?????????n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV 通常以年為單位 假定各期凈收益發(fā)生在年末 V—— 價格 ai—— 凈收益 n—— 收益期限 r—— 報酬率 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n 一、一般公式 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=…… =an=a ? ? ? ? ? ? n32 r1a......r1ar1ar1aV????????? ? ????????? nr111raVn=∞ raV ?r=0有限年 naV ?—— 有限年公式 —— 無限年公式 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a …… a 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 公式用途： ①直接用于計算價格； ②不同年限價格的換算； ③比較不同年限價格的高低； ④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 直接用于計算價格 例 81：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為%。試評估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價格。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 不同年限價格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 82 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價格為 5000元 /㎡ ，報酬率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價格。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 83 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)的價格為 5000元 /㎡ ，對應(yīng)的報酬率為 8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為 50年、報酬率為 10%下的價格。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 比較不同年限價格的高低 例 84：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價 9000元 /㎡ 。假設(shè)報酬率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計算 A房地產(chǎn) 30年的收益價格 : 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 A房地產(chǎn)無限年價格 : B房地產(chǎn)無限年價格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第八章 收益法 比較不同年限價格的高低 房地產(chǎn)估價 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… 實估年 KKK ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 8－ 5： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準地價為1500元 /平方米，制定基準地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。假設(shè)該宗土地與基準地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為 6％，求該宗工業(yè)用地的價格。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價格
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