房地產(chǎn)估價(jià)第七章ppt課件(已修改)
2025-05-11 01:35 本頁(yè)面
【正文】 第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟 第三節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 一、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念 ——指 將預(yù)計(jì)的估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 又稱(chēng)剩余法、倒算法 二、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù) ——預(yù)期原理 成本法的倒算法 三、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件 （一）適用對(duì)象 ——具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) 待開(kāi)發(fā)的土地 (包括生地、毛地、熟地 ) 在建工程 可裝修改造或可改變用途的舊房 再開(kāi)發(fā)待拆遷的房地產(chǎn) （二） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件： 要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； 要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)； 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單； 要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給 (出讓 )計(jì)劃。 四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)公式 （一） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 ＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的具體計(jì)算公式 將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值 由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 生地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)的公式： 生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一 投資者 購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 毛地開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)的公式： 毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 熟地 開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn) 的公式 熟地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一 投資者 購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 在建工程續(xù)建為房地產(chǎn)的公式 在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一投資者購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 舊房 裝修改造為新房 的公式 舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一
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