房地產(chǎn)估價第七章ppt課件(已修改)
2025-05-11 01:35 本頁面
【正文】 第七章 假設(shè)開發(fā)法 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一、 假設(shè)開發(fā)法的概念 ——指 將預(yù)計(jì)的估價對象開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 又稱剩余法、倒算法 二、 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) ——預(yù)期原理 成本法的倒算法 三、 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 （一）適用對象 ——具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) 待開發(fā)的土地 (包括生地、毛地、熟地 ) 在建工程 可裝修改造或可改變用途的舊房 再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn) （二） 假設(shè)開發(fā)法適用的條件： 要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； 要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫； 要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單； 要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給 (出讓 )計(jì)劃。 四、假設(shè)開發(fā)法的估價公式 （一） 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 ＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （二）假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式 將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值 由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 生地開發(fā)為房地產(chǎn)的公式： 生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由生地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一 投資者 購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 毛地開發(fā)成房地產(chǎn)的公式： 毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 熟地 開發(fā)為房地產(chǎn) 的公式 熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一 投資者 購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 在建工程續(xù)建為房地產(chǎn)的公式 在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一投資者購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 將 舊房 裝修改造為新房 的公式 舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一
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