【正文】 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制第一節(jié) 項(xiàng)目合同概述一、合同的概念合同泛指一切確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，《中華人民共和國合同法》規(guī)定“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議”。合同具有如下特點(diǎn)。，是雙方或多方的民事法律行為；、法人和其他組織等民事主體；、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的約定，通過合同條款具體體現(xiàn)；合同須依法成立，只有依法成立的合同對當(dāng)事人才具有法律效力。二、合同的訂立合同的訂立是指合同當(dāng)事人依法就合同內(nèi)容經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成協(xié)議的法律行為?！逗贤ā穼贤喠⒌幕痉梢笞鞒隽嗣鞔_規(guī)定。（一）當(dāng)事人主體資格《合同法》規(guī)定：訂立合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。合同主體包括自然人、法人和其他組織。對于自然人而言，具有完全民事行為能力的人可以訂立一切法律允許自然人作為合同主體的合同；限制民事行為能力的人，只能訂立一些與其年齡、智力、精神狀況相應(yīng)或純獲得利益的合同，其他的合同則應(yīng)由法定代理人代訂或經(jīng)法定代理人同意簽訂。對于法人和其他組織而言，自依法成立或經(jīng)核準(zhǔn)登記后，便具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，但各個(gè) 法人或其他組織，因其設(shè)立的目的、宗旨、業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍的不同，而決定了其所具有的民事權(quán)利能力和民事行為能力亦互不相同。法人和其他組織只有在其權(quán)利能力行為能力的范圍內(nèi)訂立合同，才具有合同主體的資格。當(dāng)事人也可委托代理人訂立合同。代理人訂立合同時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ匠鼍弑淮砣撕灠l(fā)的授權(quán)委托書。如果行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，則對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。但協(xié)議對方有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。（二）合同的形式合同形式是指合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體?！逗贤ā芬?guī)定合同有書面、口頭和其他形式等三種形式。：當(dāng)事人只以口頭語言的意思表示達(dá)成協(xié)議，而不以文字表述協(xié)議內(nèi)容的合同。：當(dāng)事人以文字表述協(xié)議內(nèi)容的合同。書面合國既可成為當(dāng)事人履行合同的依據(jù)，一旦發(fā)生合同糾紛又可成為證據(jù)，便于確定責(zé)任，能夠確保交易安全。是合同的主要形式書面形式又包含合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等三種，合同書是指記載合同內(nèi)容的文書；信件是指當(dāng)事人記載合同內(nèi)容的往來信函；數(shù)據(jù)電文包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件所表述的合同?！逗贤ā吩诤贤问降囊?guī)定上，明確了當(dāng)事人有合同形式的選擇權(quán)，但基于對重大交易安全考慮，對此又進(jìn)行了一定的限制，明確規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人如果未采用書面形式，則合同不成立。（三）合同的內(nèi)容合同內(nèi)容是指據(jù)以確定當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的具體規(guī)定，通過合同條款具體體現(xiàn)。按照合同自愿原則，《合同法》規(guī)定：合同內(nèi)容由當(dāng)事人約定，同時(shí)，為了起到合同條款的示范作用，規(guī)定合同一般應(yīng)包括：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、期限、違約責(zé)任、爭議解決辦法等內(nèi)容。（四）合同訂立的方式合同訂立的方式是指合同當(dāng)事人雙方依法就合同內(nèi)容達(dá)成一致的過程。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示。在要約中，提出要約的一方為要約人，要約發(fā)向的一方為受要約人。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，要約應(yīng)當(dāng)具備以下條件。內(nèi)容確定；要約一旦經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表達(dá)的約束。如果當(dāng)事人一方所作的是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示則為要約邀請，或稱為要約引誘，而不是要約。比如寄送價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書等。《合同法》規(guī)定，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效?！逗贤ā穼σs效力作出了如下規(guī)定。1）要約的撤回：要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。這時(shí)要約并沒有生效。2）要約的撤銷：撤銷要約是指要約生效后，在受要約人承諾之前，要約人通過一定的方式，使要約的效力歸于消滅?！逗贤ā芬?guī)定，要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時(shí)，《合同法》也規(guī)定了不得撤銷要約的情形。要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；或者受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。（3）要約失敗要約失效即要約的效力歸于消滅?！逗贤ā芬?guī)定了要約失效的四種情形。拒絕要約的通知到達(dá)要約人；要約人依法撤銷要約；承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。（1）承諾的概念承諾是受要約人同意要約的意思表示。根據(jù)《合同法》規(guī)定，承諾生效應(yīng)符合以下條件：1）承諾必須由受要約人向要約人作出。因?yàn)橐s生效后，只有受要約人取得了承諾在資格。2）承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容相一致。要約失效的原因之一是受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭議方法等的變更，是對要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。3）受要約人應(yīng)當(dāng)在承諾期限內(nèi)作出承諾。如果受要約人未在承諾期限內(nèi)作出承諾，則要約人就不再受其要約的拘束。對此，《合同法》規(guī)定了兩種情況：如果受要約人超過期限發(fā)出承諾的，除非要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的以外，則為新要約；如果受要約人雖在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的，要約人應(yīng)及時(shí)通知受要約人承諾超過期限，承諾無效，否則，該承諾有效。（2）承諾的效力《合同法》規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾生效時(shí)合同即告成立，《合同法》對合同成立的時(shí)間規(guī)定了四種情況。1）承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效；2）當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立；3）當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立；4）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者是當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。（3）承諾的撤回《合同法》規(guī)定承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人這前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。三、合同及合同管理在項(xiàng)目中的地位和作用（一）合同在項(xiàng)目中的作用合同是項(xiàng)目運(yùn)行的基礎(chǔ)，完備的項(xiàng)目合同體系規(guī)范、規(guī)定著項(xiàng)目所有參與方、關(guān)聯(lián)者的關(guān)系、權(quán)力、利益和責(zé)任，它是一切有關(guān)項(xiàng)目行為的依據(jù)，這些作用具體體現(xiàn)在如下方面。（1）責(zé)任人：規(guī)定著項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施責(zé)任者；（2）規(guī)模與范圍：規(guī)定著項(xiàng)目任務(wù)的工程量、工作量、界限、地域等規(guī)模與范圍；（3）功能、性能、質(zhì)量和工期：規(guī)定著項(xiàng)目任務(wù)應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、開始和截止日期、應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能和應(yīng)具備的性能；（4）價(jià)格及付款方式：規(guī)定著項(xiàng)目任務(wù)的單價(jià)、總價(jià)、結(jié)算方式和付款方式；（5）責(zé)任：規(guī)定著項(xiàng)目所有相關(guān)者的責(zé)任。，它規(guī)定著項(xiàng)目參加者各的責(zé)權(quán)利關(guān)系和工作任務(wù)的分配情況，它直接影響著整個(gè)項(xiàng)目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作。，是項(xiàng)目實(shí)施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則。項(xiàng)目過程中的一切活動(dòng)都是為了履行合約，都必須按合同辦事，雙方的行為主要靠合同來約束。合同具有法律效力，受到法律的保護(hù)和制約。、材料和設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸、各專業(yè)設(shè)計(jì)和施工的分工協(xié)作關(guān)系聯(lián)系起來，協(xié)調(diào)并統(tǒng)一項(xiàng)目各參加者的行為。合同和它的法律約束力為項(xiàng)目工程施工和管理提供了保障，同時(shí)它又是強(qiáng)有力的項(xiàng)目控制手段。爭執(zhí)的判定以合同作為法律依據(jù)，爭執(zhí)的解決方法和解決程序由合同規(guī)定。（二）合同管理與控制的主要職能合同管理與控制是指項(xiàng)目實(shí)施過程中對合同策劃、合同簽訂及合同執(zhí)行實(shí)施的有效控制和管理。合同管理貫穿于項(xiàng)目的全過程，對整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施和項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)起著控制與保障作用，是項(xiàng)目管理與控制的核心內(nèi)容。合同管理與控制的主要職能體現(xiàn)在如下幾方面。，策劃項(xiàng)目合同體系項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過程，一般而言，這個(gè)過程可大致可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目策劃、可行性研究、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、施工、交付使用、管理和運(yùn)營等若干環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)，需投入和占用大量的資源，涉及眾多的部門。合同管理者首先就是要界定這些關(guān)系，策劃整個(gè)項(xiàng)目的合同體系。，明確雙方的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，界定雙方的法律關(guān)系。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中所有參與方之間的法律關(guān)系及其在項(xiàng)目中的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)是依賴合同確立的。項(xiàng)目合同管理與控制的另一重要職能就是依據(jù)合同法和項(xiàng)目合同涉及到的內(nèi)容及環(huán)境條件，與合同方簽約（簽訂合同），通過合同這一法定程序，明確雙方的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，界定相互間的法律關(guān)系。，監(jiān)督雙方在履行各自的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)時(shí)出現(xiàn)的偏差或違約行為。項(xiàng)目合同的執(zhí)行是隨著項(xiàng)目進(jìn)展而不斷發(fā)生的復(fù)雜過程。由于項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)境及條件的不確定性，項(xiàng)目合同執(zhí)行也面臨著巨大的不確定性，合同執(zhí)行的監(jiān)督與控制便面臨著繁重的任務(wù)，構(gòu)成項(xiàng)目管理與控制的核心內(nèi)容，成為確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。，修訂或調(diào)整由于合同環(huán)境與合同條件的變化，合同雙方當(dāng)事人可在協(xié)商一致的條件下，依法對合同的內(nèi)容（如合同約定的標(biāo)的物的數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同履行期限、履行方式等）進(jìn)行修訂或調(diào)整。一般而言，合同變更不涉及已履行的部分，而只對未履行的部分進(jìn)行變更。所有的合同變更只能發(fā)生在合同履行之前，因而，項(xiàng)目合同管理與控制部門的重要職能之一便是依據(jù)合同的履約情況，合同環(huán)境及合同條件的變化，向各層次管理人員提供合同執(zhí)行情況的報(bào)告，提出合同變更的方案。索賠是指合同一方對自己已經(jīng)受到的損失進(jìn)行的追索，由于項(xiàng)目運(yùn)行的復(fù)雜性，業(yè)主與承包商之間、承包商與分包商之間、業(yè)主與供應(yīng)商之間、承包商與供應(yīng)商之間、承包商與保險(xiǎn)公司之間都可能發(fā)生索賠。索賠管理便成為合同管理與控制的重要職能。違約責(zé)任是指合同雙方當(dāng)事人任何一方違約后，依照法律規(guī)定或合同約定必須承擔(dān)的法律制裁。合同法明確規(guī)定，“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償”。因而，合同管理與控制的職能除了監(jiān)督合同的履行情況，就合同方的違約行為提出并追究違約責(zé)任外，還要依照實(shí)際情況采取適當(dāng)措施，避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。第二節(jié) 項(xiàng)目合同控制一、項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資機(jī)會(huì)研究、市場分析、項(xiàng)目策劃、可行性研究、項(xiàng)目實(shí)施、交付使用到運(yùn)營與管理，在其漫長而復(fù)雜的過程中，涉及到眾多的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這些關(guān)系便依靠合同來維系成一個(gè)復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目實(shí)施過程本身就是合同的簽訂與履行過程。在這個(gè)錯(cuò)蹤復(fù)雜的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中 ，業(yè)主（投資主體）與承包商構(gòu)成了兩個(gè)最重要的節(jié)點(diǎn)。（一）業(yè)主的主要合同關(guān)系業(yè)主作為項(xiàng)目（或服務(wù)）的買方，是項(xiàng)目所有者，他可能是政府、企業(yè)、其他投資者，或幾個(gè)企業(yè)的組合，或政府與企業(yè)的組合（例如合資項(xiàng)目，BOP項(xiàng)目的業(yè)主），投資一個(gè)項(xiàng)目，通常委派一個(gè)代理人（或代表）以業(yè)主的身份進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營管理。業(yè)主根據(jù)對項(xiàng)目的需求，確定項(xiàng)目的整體目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)便是所有相關(guān)合同的核心。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總目標(biāo)，業(yè)主必須將項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、各專業(yè)工程施工、設(shè)備和材料供應(yīng)、建設(shè)過程的咨詢與管理等工作委托出去。他們之間的關(guān)系，便是通過如下的合同來界定與維系的。（監(jiān)理）合同業(yè)主與咨詢（監(jiān)理）公司簽訂的合同為咨詢（監(jiān)理）合同。咨詢（監(jiān)理）公司受委托，承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究、設(shè)計(jì)監(jiān)理、招標(biāo)和施工階段監(jiān)理等某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)工作。業(yè)主與勘察設(shè)計(jì)單位簽訂的合同為勘察設(shè)計(jì)合同?？辈煸O(shè)計(jì)單位受委托承擔(dān)項(xiàng)目的地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)工作。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由業(yè)主負(fù)責(zé)提供的材料和設(shè)備，通過與有關(guān)的材料和設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)（采購）材料與設(shè)備合同，委托供應(yīng)商負(fù)責(zé)提供。業(yè)主與承包商簽訂工程施工合同，由一個(gè)或幾個(gè)承包商受委托承包或分別承包項(xiàng)目的土建、機(jī)械安裝、電器安裝、裝飾、通訊等工程施工。業(yè)主與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同為貸款合同。由金融機(jī)構(gòu)按合同要求負(fù)責(zé)向業(yè)主提供資金保證。按照資金來源的不同，有不同的合同形式。在一般建設(shè)項(xiàng)目中業(yè)主的主要合同關(guān)系如圖71所示。供應(yīng)單位1金融機(jī)構(gòu)承包商1勘察設(shè)計(jì)院咨詢（監(jiān)理）單位業(yè)主供應(yīng)單位n承包商n圖71 業(yè)主的主要合同關(guān)系按照項(xiàng)目的工程承包方式和范圍不同，業(yè)主可能訂立許多份合同。例如將工程分專業(yè)、分階段委托，將材料和設(shè)備供應(yīng)分別委托，也可能將上述委托以各種形式合并，如把土建和安裝委托給一個(gè)承包商總承包，把整個(gè)設(shè)備供應(yīng)委托給一個(gè)成套設(shè)備供應(yīng)商；當(dāng)然業(yè)主還可以與一個(gè)承包商訂立總承包合同（一攬子承包合同），由該承包商負(fù)責(zé)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)、供應(yīng)、施工，甚至管理等工作。不同合同的項(xiàng)目（工作）范圍和內(nèi)容會(huì)有很大區(qū)別。（二）承包商的主要合同關(guān)系承包商是項(xiàng)目工程施工的具體實(shí)施者，是承包合同的執(zhí)行者。任何承包商都不可能、也不必具備所有專業(yè)工程的施工能力、材料和設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)能力，他同樣需要將許多專業(yè)工作委托出去，所以承包商常常又有自己復(fù)雜的合同關(guān)系。對于一些大的工程，承包商常常要與其他承包商合作才能完成總包合同責(zé)任?？偝邪贪褟臉I(yè)主那里承接到的工程中的某些分項(xiàng)工程或工作分包給另一承包商來完成，與他簽訂分包合同?？偝邪淘诳偝邪贤驴赡苡喠⒃S多分包合同，而分包商僅完成他所分包的工程，向總承包商負(fù)責(zé)，與業(yè)主無合同關(guān)系。承包商為采購和供應(yīng)項(xiàng)目所必要的材料和設(shè)備，與供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承包商為解決材料和設(shè)備的運(yùn)輸問題而與承運(yùn)單位簽訂的合同。承包商將建筑構(gòu)配件、特殊構(gòu)件加工任務(wù)委托給加工承攬單位而簽訂的合同。在項(xiàng)目工程施工中承包商需要許多施工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料。有些設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料在現(xiàn)場使用率較低，自己購置又需要大量資金投入而自己又不具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力時(shí)，可以采用租賃方式，與租賃單位簽訂租賃合同。承包商與勞務(wù)供應(yīng)商之間簽訂的合同，由勞務(wù)供應(yīng)商向項(xiàng)目提供勞務(wù)。承包商按施工合同要求對工程進(jìn)行保險(xiǎn)，與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同。上述承包商的主要合同關(guān)系如圖72所示。承包商的這些合同都與工程總承包合同相關(guān)，都是為了完成承包合同規(guī)定