【正文】 第七章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策【本章歷年考試情況】　　■本章所占分值較高，比較重要。年份單選多選判斷綜合分析合計(jì)2009年2題4分2題4分10題11分2008年2題4分4題2分1題2分　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述　　第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度　　第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記信息查詢　　第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理　　第五節(jié) 房地產(chǎn)測繪第一節(jié)　房地產(chǎn)登記概述　　◆　　■房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。　　▲（兩大類）　　■契據(jù)登記制（對抗要件主義）　　本質(zhì)是權(quán)利在當(dāng)事人訂立合約時就生效　　登記機(jī)構(gòu)只審查形式，只作權(quán)利狀態(tài)記載而不確定權(quán)利　　登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人　　法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此不承擔(dān)責(zé)任　　■產(chǎn)權(quán)登記制（成立要件主義）　　將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，未經(jīng)登記使不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力　　分類　　權(quán)利登記制　　托倫斯登記制　　【重點(diǎn)】權(quán)利登記制和托倫斯登記制　　類型起源特點(diǎn)　　權(quán)利登記制德國① 登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)利的現(xiàn)狀② 登記有公信力，即登記簿上所載事項(xiàng)，對抗善意第三人，法律上有絕對的效力　　托倫斯登記制澳大利亞① 房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力② 已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載③ 登記采取強(qiáng)制登記制度④ 登記簿為兩份，權(quán)利取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，兩者內(nèi)容必須完全一致　　▲　　■保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益　　■保證交易安全，減少交易成本　　■為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)　　■為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)　　▲　　■做好登記簿記載工作　　■做好房地產(chǎn)登記信息化工作　　■做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作　　◆　　■權(quán)利主體一致的原則　　房地不可分割，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地的使用權(quán)人必須為同一人　　■屬地管理原則　　應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的市縣房地產(chǎn)管理部門申請登記　　■　　 不動產(chǎn)登記原則（三統(tǒng)一）　　■統(tǒng)一登記范圍　　■統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)　　■統(tǒng)一登記辦法　　 登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)　　■查驗(yàn)資料　　■詢問申請人　　■如實(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)　　■其它　　【重點(diǎn)】不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得有的行為　　不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估　　不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記　　不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為　　 不動產(chǎn)登記的載體（兩類載體）　　■不動產(chǎn)登記簿－是登記機(jī)構(gòu)的文件，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)　　■不動產(chǎn)權(quán)屬證書－登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人的證書，是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)　　■兩者不一致時，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)　　【2008年真題】　　◆不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)與不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載不致的，以不動產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)。（?。　答疑編號500431070101]　　『正確答案』X　　『答案解析』以政府留存的不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！　?不動產(chǎn)登記的生效時間　　■法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力　　■因法律文書或政府征收決定導(dǎo)致變動的，自法律文書或政府的征收決定等生效時發(fā)生效力　　■因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力　　■因合法建筑造、拆除房屋等事實(shí)行為引起的變更，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力　　■法律沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自合同成立時生效，未辦理登記的，不影響合同效力　　■法律規(guī)定處分需辦理登記的，如未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力　　 預(yù)告登記　　■為了保全一項(xiàng)請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該請求的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動　　■預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力　　■債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效　　【2009年真題】　　◆預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（　?。　答疑編號500431070102]　　『正確答案』對 　　【2007年真題】　　◆下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是（　?。??！　　　?，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效　　，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力　　，主要是防止一房多賣　　[答疑編號500431070103]　　『正確答案』D　　『答案解析』商品房預(yù)售可以預(yù)告登記，但預(yù)告登記的范圍不僅僅是商品房預(yù)售。 　　 更正登記、異議登記　　■更正登記　　是對原登記權(quán)利的涂銷，同時對真正權(quán)利進(jìn)行登記　　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有誤的，可以申請更正登記　　■異議登記　　權(quán)利人及利害人對不動產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利提出異議計(jì)入登記簿中　　其法律效力是使登記簿中記載的權(quán)利失去推定的效力　　申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效　　異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償　　【2009年真題】　　◆異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記申請人請示損害賠償。（?。　答疑編號500431070104]　　『正確答案』對 　　【2008年真題】　　◆權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請（ ?。┑怯??！　　　　　　　　　答疑編號500431070105]　　『正確答案』C　　『答案解析』注意變更登記與更正登記的區(qū)別。 第二節(jié)　房地產(chǎn)登記制度　　【本節(jié)主要內(nèi)容】　　■　　■　　■　　◆　　■　　◆　　◆　　◆　　◆　　■　　■土地登記（五類）　　土地總登記（類似于人口普查）　　土地初始登記（類似于新生兒上戶）　　土地變更登記（內(nèi)容客體發(fā)生變化）　　土地注銷登記　　土地其它登記　　■房屋登記（五類）　　房屋所有權(quán)登記　　房屋所有權(quán)初始登記　　房屋所有權(quán)變更登記（內(nèi)容客體發(fā)生變化）　　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（主體發(fā)生變化）　　房屋所有權(quán)注銷登記　　房屋抵押權(quán)登記　　一般抵押登記　　房屋抵押權(quán)設(shè)立登記　　房屋抵押權(quán)變更登記　　房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記　　房屋抵押權(quán)注銷登記　　最高額抵押登記　　房屋最高額抵押權(quán)設(shè)立登記　　房屋最高額抵押權(quán)變更登記　　房屋最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記　　房屋最高額抵押權(quán)注銷登記　　房屋最高額抵押權(quán)確定登記　　地役權(quán)登記　　房屋預(yù)告登記　　房屋其他登記　　【2006年真題】　　◆下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是（　?。！　　　?、變更、喪失均需依法登記　　　　、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更登記　　[答疑編號500431070106]　　『正確答案』D　　『答案解析』變更登記是權(quán)利內(nèi)容（客體）發(fā)生變化，而主體變化是轉(zhuǎn)移登記。 　　■　　■房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記　　■個別地方實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)統(tǒng)一登記　　■　　■國有土地上的房屋　　■集體土地上的房屋　　■具有獨(dú)立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物，可以參照　　◆　　■直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)　　■　　 以共同申請為原則，以單方申請為例外　　■可以由當(dāng)事人單方申請的情形　　因合法建造房屋取得房屋權(quán)利　　因法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利　　因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利　　房屋登記辦法所列變更登記情形之一　　房屋滅失　　權(quán)利人放棄房屋權(quán)利　　其它　　■建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的登記　　由開發(fā)企業(yè)在申請房屋初始登記時一并申請登記　　只在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書　　【2008年真題】　　◆對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。（?。　答疑編號500431070107]　　『正確答案』對 　　【2006年真題】　　◆房屋他項(xiàng)權(quán)利登記由房屋所有權(quán)人提出申請。　?。ā　。　答疑編號500431070108]　　『正確答案』錯　　『答案解析』以共同申請為原則。 　　 以查驗(yàn)申請資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看（需要實(shí)地查看所情形）：　　■房屋所有權(quán)初始登記　　■在建工程抵押登記　　■因房屋滅失導(dǎo)致的所有權(quán)注銷登記　　■其它　　 按房屋基本單元進(jìn)行登記　　■以套為基本單元　　■非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元　　■非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元　　◆　　 程序　　■申請　　共有房屋，由共有人共同申請登記，但共有房屋所有權(quán)變更登記，可由相關(guān)共有人申請　　申請登記材料應(yīng)提供原件，不能提供原件，應(yīng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件　　■受理　　■審核　　■記載于登記簿　　■發(fā)證　　【2009年真題】　　◆申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。（　　）　　[答疑編號500431070109]　　『正確答案』對 　　 予以登記的條件（5條件）　　■主體一致　　■與規(guī)劃證明材料及登記簿記載一致　　■申請內(nèi)容與材料證明事實(shí)一致　　■申請登記事項(xiàng)與登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突　　■不存在不予登記的情形　　 不予登記的情形（7條）　　■違法建筑　　■申請人不能提供合法有效權(quán)利來源證明或提供的不一致的　　■申請登記事項(xiàng)與登記簿記載事項(xiàng)沖突　　■申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價值　　■房屋已依法被征收、沒收　　■房屋被查封期間　　■其它　　 其它規(guī)定　　■權(quán)屬證書的種類　　房屋所有權(quán)證書　　房屋他項(xiàng)權(quán)利證書　　■登記的公告　　公告是對可能存在異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議　　公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序　　是否有必要公告，由登記機(jī)構(gòu)確定　　【2006年真題】　　◆我國房屋權(quán)屬登記（　?。??！　　　　　　　　　　　答疑編號500431070110]　　『正確答案』ACD　　『答案解析』B公告非必經(jīng)程序；E有兩種證書，所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證。 　　◆登記類型時限國有土地范圍內(nèi)房屋30個工作日集體土地范圍內(nèi)房屋60個工作日抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個工作日預(yù)告登記、更正登記10個工作日異議登記1個工