《房地產(chǎn)估價第七章》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 ——靜態(tài)估價方法， 不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。 （三） 投資利息 應(yīng)計息的項目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費； ③開發(fā)成本和管理費用 計息期的長短 ① +② —— 按整個開發(fā)建設(shè)期 計息 ③ —— 按開發(fā)建設(shè)期均勻 計息 （四）開發(fā)利潤 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)采取銷售（含預(yù)售）方式時，開發(fā)經(jīng)營期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 前期 建造期 銷售期 經(jīng)營期 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營業(yè)或自用時，開發(fā)經(jīng)營期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 經(jīng)營期 前期 建造期 運營期 開發(fā)期分為前期、建造期 開發(fā)經(jīng)營期的起點 ——取得估價對 (待開發(fā)房地產(chǎn) ) 的日期，即估價時點 終點 ——分銷售、運營兩種情況 銷售 ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 全部銷售 完畢 的日期 運營 ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 經(jīng)濟壽命 結(jié)束的日期 開發(fā)經(jīng)營期可采用市場比較法估計 四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，該市場價值所對應(yīng)的日期，是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期 。第七章 假設(shè)開發(fā)法 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一、 假設(shè)開發(fā)法的概念 ——指 將預(yù)計的估價對象開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估
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