房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)(謝經(jīng)榮)第七章-全文預(yù)覽
【正文】 占有部分和共有部分所享有的專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。 ? 土地抵押權(quán)是在土地權(quán)益上的一種合法權(quán)利，它同土地價值或使用價值相連。 “ 他人土地 ” 是指他人所有和使用的土地； “ 支配的權(quán)利 ” 包括在他人土地上實施一定行為或限制他人實施一定行為的權(quán)利。 ? 我國的國家土地所有權(quán)：我國的土地所有權(quán)制度既不是完整的一元單一制，也不是一元多級制，更不是多元制。 ?收益權(quán)能：指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟利益的權(quán)利。它是其他物權(quán)存在的條件，并受其制約。 四、權(quán)利束 隨著社會的進步，土地絕對所有權(quán)的概念不斷發(fā)展、演進：權(quán)利分離，絕對性弱化，土地產(chǎn)權(quán)概念產(chǎn)生。隨著地產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展， estate一詞獲得了財產(chǎn)權(quán)的意義，它體現(xiàn)了一個人在特定地產(chǎn)中所享有的權(quán)利的屬性，即描述一個人在不動產(chǎn)中的所有權(quán)利益的性質(zhì)。所有權(quán)在立法中處于絕對的、中心的地位，主要表現(xiàn)在： ?所有權(quán)中心主義 ?一物一權(quán)原則 ?絕對所有權(quán)原則 ?所有權(quán)的彈性力與歸一力 （一）羅馬法的絕對所有權(quán) 地產(chǎn)權(quán)是英美法中土地制度的基礎(chǔ)。斯蒂格勒將科斯定理表述為：在完全競爭條件下，私人成本與社會成本將相等。 二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟效率 交易費用是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。 產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由于物的存在及關(guān)于他們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系準則。 ? 產(chǎn)權(quán)是一種通過社會強制而實現(xiàn)的對某種經(jīng)濟物品的多種用途進行選擇的權(quán)利。 （一）民法中的產(chǎn)權(quán)定義 （二）普通法中的產(chǎn)權(quán)定義 《 牛津法律大辭典 》 ：最好不要把財產(chǎn)權(quán)視為單一的權(quán)利，而應(yīng)當把它視作若干獨立的集合體，其中的一些甚至其中的很多獨立權(quán)利可以在不喪失所有權(quán)的情況下予以讓與。 產(chǎn)權(quán)是描述人們或廠商可以對他們的財產(chǎn)做什么的法律規(guī)則。一項完全產(chǎn)權(quán)是指對某一財產(chǎn)具有可以完全實施的排他性（獨占性、專有性）的使用及收益權(quán)、自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)。后來他又在 《 社會成本問題 》（ 1960）一文中復(fù)述了這一觀點，并說明這一結(jié)果取決于零交易費用的假設(shè)。一方面，它強調(diào)所有權(quán)，承認個人所有權(quán)的絕對性、排他性和永續(xù)性；另一方面，它強調(diào)對物的 “ 所有 ” ，而不是對物的 “ 利用 ” 。根據(jù)持續(xù)期間的不同可以分為不同的地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。絕對所有權(quán)同每項分離的權(quán)利的關(guān)系，就像一束花整體同其所包含的每枝花的關(guān)系。 ?所有權(quán)的顯要性。 ?使用權(quán)能：使用是指對物的有效利用，它是權(quán)利人依照自己的意志對物加以利用或不利
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