【正文】 建設(shè)業(yè)主 項(xiàng)目管理指南 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，不管其大小、規(guī)模如何，特點(diǎn)異同，業(yè)主方對(duì)其進(jìn)行項(xiàng)目管理，國(guó)際、國(guó)內(nèi)都普遍應(yīng)用如下三種： （ 1）業(yè)主方自行項(xiàng)目管理（自籌自管模式、工程指揮部模式）。 （ 2）業(yè)主方委托項(xiàng)目管理咨詢公司承擔(dān)全部的項(xiàng)目管理任務(wù)，業(yè)主只負(fù)責(zé)重要事項(xiàng)的決策，即引進(jìn)業(yè)主項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)代管模式。 （ 3）業(yè)主方委托項(xiàng)目管理咨詢公司與業(yè)主方人員共同進(jìn)行管理，即業(yè)主方與項(xiàng)目管理咨詢公司單位組合進(jìn)行管理，是以上兩種方式的綜合，雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 前 言 不管是采取以上何種方式，總的目標(biāo)是一致，為順利完成各項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。建設(shè)業(yè)主必須組建與建設(shè)項(xiàng)目的管理相適應(yīng)的部門和機(jī)構(gòu)配臵必需的專業(yè)人員，建立規(guī)范的管理制度、管理工作流程，工作任務(wù)分工和管理只能分工，進(jìn)行項(xiàng)目管理的策劃，進(jìn)度有序推進(jìn)，使項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)順利完成。 下面以一個(gè)新建項(xiàng)目，業(yè)主方在工程建設(shè)各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容為例，結(jié)合成熟、有效的管理經(jīng)驗(yàn) …………… 一、工程建設(shè)的 四個(gè)階段 工程建設(shè)的四個(gè)階段 竣工驗(yàn)收及交付使用階段 立項(xiàng)決策階段 設(shè)計(jì)及準(zhǔn)備階段 實(shí)施階段 二、工程項(xiàng)目 建設(shè)程序 工程項(xiàng)目建設(shè)程序 投資估算 長(zhǎng)期計(jì)劃 五年計(jì)劃 年度投資計(jì)劃 項(xiàng)目建議書(shū) 可行性研究 可行性研究報(bào)告 設(shè)計(jì)工作 建設(shè)準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施 生產(chǎn)準(zhǔn)備 竣工驗(yàn)收 交付使用 設(shè)計(jì)總概算 施工預(yù)算 施工決算 預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃 建設(shè)程序簡(jiǎn)圖 項(xiàng)目建設(shè)書(shū) 委托咨詢 投 資 前 期 項(xiàng)目意向 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目評(píng)估和 審批決策 可行性研究 報(bào) 告 初步可行性究 可行性 研究 委托咨詢 （續(xù)下表） 工程項(xiàng)目建設(shè)程序 投 資 時(shí) 期 投產(chǎn)時(shí)期 委托監(jiān)理 編制設(shè)計(jì)文件 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 物資采購(gòu) 設(shè)備訂貨 開(kāi)工報(bào)告 施工安裝 生產(chǎn)準(zhǔn)備 試 運(yùn) 行 建設(shè)（施工前） 準(zhǔn)備 施工招標(biāo) 試 運(yùn) 行 竣工驗(yàn)收 后 評(píng) 價(jià) 投產(chǎn)經(jīng)營(yíng) （接上表） 三、四個(gè)階段項(xiàng)目管理工作的主流程 四個(gè)階段項(xiàng)目管理工作的主流程 臨水臨電軸線高程移交 設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理、安全文明管理、溝通與協(xié)調(diào)管理、信息合同管理、財(cái)務(wù)管理、組織管理 圍墻砌筑 立項(xiàng) 決策階段 建議書(shū) 初步可行性研究 /可行性研究 投資決策、立項(xiàng)決策 可性性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng) 項(xiàng)目規(guī)模和項(xiàng)目目標(biāo) 設(shè)計(jì)大綱 /設(shè)計(jì)要點(diǎn) /設(shè)計(jì)導(dǎo)則 征地紅線圖 征地紅線圖 征地紅線圖 征地 辦理土地使用證 設(shè)計(jì)及 準(zhǔn)備階段 建筑方案確定 初步設(shè)計(jì)及報(bào)審 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查與報(bào)建 各種報(bào)建報(bào)批施工許可等辦理 土方、基坑支護(hù)工程 地下結(jié)構(gòu)工程 主體結(jié)構(gòu)工程 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝修工程 機(jī)電設(shè)備安裝工程 智能化工程 專項(xiàng)配套工程（電梯、電信、人防、煤氣、 綠化、環(huán)保等） 專業(yè)調(diào)試 專項(xiàng)調(diào)試 聯(lián)合調(diào)試 工程預(yù)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 缺陷責(zé)任期 質(zhì)量回訪、保修 竣工資料 建設(shè)資料備案 工程結(jié)算 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 實(shí)施階段 竣工驗(yàn)收及交付使用階段 設(shè)計(jì)顧問(wèn)咨詢 勘察鉆探與地質(zhì)報(bào)告 確定招標(biāo)代理 建筑方案招標(biāo) /競(jìng)賽 勘察單位招標(biāo) 監(jiān)理單位招標(biāo) 施工單位招標(biāo) 材料設(shè)備采購(gòu) 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 臨路臨建總體規(guī)劃 拆除搬遷 四、立項(xiàng)決策階段 ?項(xiàng)目建議書(shū) ?初步可行性研究 ?詳細(xì)可行性研究 ?項(xiàng)目決策 ?主項(xiàng)申請(qǐng)、批復(fù) 立項(xiàng)決策階段 編制項(xiàng)目建議書(shū) 初步可行性研究 可行性研究 可行性研究報(bào)告 立項(xiàng)批文 項(xiàng)目決策 選址 上報(bào) 立項(xiàng)決策階段 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）總論； （ 2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性； （ 3）功能定位與需求分析； （ 4）場(chǎng)館現(xiàn)狀及改擴(kuò)建內(nèi)容； （ 5）項(xiàng)目實(shí)施方案； （ 6）組織機(jī)構(gòu)與人員配臵； （ 7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃； （ 8）投資估算與資金籌措； （ 9）結(jié)論與建議。 初步可行性研究： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)； （ 2）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)； （ 3）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和廠址環(huán)境； （ 4）生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)備； （ 5）主要原材料的來(lái)源和其他建設(shè)條件； （ 6）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的實(shí)施方案； （ 7）投資初步估算、資金籌施與投資使用計(jì)劃初步方案； （ 8）財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益的初步分析； （ 9）環(huán)境影響和社會(huì)影響的初步評(píng)價(jià)； （ 10）投資風(fēng)險(xiǎn)的初步分析。 詳細(xì)可行性研究 ： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)的必要性； （ 2）市場(chǎng)分析； （ 3）建設(shè)方案； （ 4）投資估算； （ 5）融資方案； （ 6）財(cái)務(wù)分析； （ 7）經(jīng)濟(jì)分析； （ 8）資源利用效率分析； （ 9）土地利用及移民搬遷安臵方案分析； （ 10）環(huán)境影響； （ 11）社會(huì)評(píng)價(jià)； （ 12）風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析； （ 13）提出研究結(jié)論與建議。 項(xiàng)目決策 投資機(jī)會(huì)研究 初步可行性研究 可行性研究 決定建設(shè) ， 轉(zhuǎn)入項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段 終止 研究 、尋求新的投資機(jī)會(huì) 項(xiàng)目是否有生命力 ？ 是否存在投資機(jī)會(huì) ？ 否 否 否 是 是 是 項(xiàng)目在技術(shù) 、經(jīng)濟(jì)等方面是否可行 ？ 企業(yè)投資項(xiàng)目決策的程序 政府投資項(xiàng)目決策的程序 項(xiàng)目決策 行業(yè) 、 部門或區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目建議書(shū)審批 可行性研究報(bào)告審批 批準(zhǔn)建設(shè) ， 轉(zhuǎn)入項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段 終止 研究 、尋求新的項(xiàng)目 項(xiàng)目是否有必要建設(shè) ？ 項(xiàng)目是否符合行業(yè)或區(qū)域規(guī)劃 ？ 項(xiàng)目在技術(shù) 、經(jīng)濟(jì)等方面是否可行 ？ 否 否 否 是 是 是 獨(dú)立咨詢 機(jī)構(gòu)評(píng)估 獨(dú)立咨詢 機(jī)構(gòu)評(píng)估 企業(yè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)主要包括以下內(nèi)容： （ 1）項(xiàng)目申報(bào)單位情況； （ 2）擬建項(xiàng)目情況； （ 3）建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃； （ 4）資源利用和能源好用分析； （ 5）生態(tài)環(huán)境影響分析； （ 6）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析。 報(bào)送企業(yè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)附以下文件： （ 1）城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見(jiàn)； （ 2）國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)； （ 3）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件 （ 4）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。 項(xiàng)目申請(qǐng) 企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的程序 可行性研究 編制并遞交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 政府核準(zhǔn)審查 核準(zhǔn) 建設(shè) ， 轉(zhuǎn)入項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段 終止研究 、尋求新的項(xiàng)目 核準(zhǔn)通過(guò) ？ 項(xiàng)目在技術(shù) 、經(jīng)濟(jì)等方面是否可行 ？ 否 否 是 是 獨(dú)立咨詢 機(jī)構(gòu)評(píng)估 項(xiàng)目核準(zhǔn) 五、設(shè)計(jì)及準(zhǔn)備階段 選址及征地、拆遷 ?土地使用 /轉(zhuǎn)讓 /購(gòu)買 /投標(biāo) ?拆遷、平整 ?辦理土地使用證 ?建設(shè)工程用地使用證 ?圍墻砌筑、宣傳標(biāo)語(yǔ) 設(shè)計(jì)及準(zhǔn)備階段 該階段將工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)想變成可實(shí)施的藍(lán)圖，以及完成建設(shè)前期的報(bào)批、報(bào)建、拆遷等工作。 設(shè)計(jì)管理工作 初步設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)概算 編寫總體設(shè)計(jì)大綱 組織國(guó)際 /國(guó)內(nèi)建筑方案的招標(biāo) /競(jìng)賽 確定建筑方案的中標(biāo)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)合同談判 協(xié)助簽訂建筑方案設(shè)計(jì)服務(wù)合同 施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)、合同談判、協(xié)助簽訂合同 編制設(shè)計(jì)依據(jù)文件（設(shè)計(jì)大綱、設(shè)計(jì)導(dǎo)則、設(shè)計(jì) 要點(diǎn)、設(shè)計(jì)深度要求、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃等） 辦理建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管、環(huán)保、排水、排污、 交通、消防、供水、供電、煤氣、人防、防雷的 報(bào)建審查工作，領(lǐng)取審核意見(jiàn) 技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖預(yù)算 施工圖審查 設(shè) 計(jì) 工程設(shè)計(jì)管理 ?設(shè)計(jì)招標(biāo)、競(jìng)賽 ?設(shè)計(jì)合同談判、簽訂 ?方案優(yōu)化、報(bào)批、施工圖審查 ?限額設(shè)計(jì)、出圖計(jì)劃管理 ?設(shè)計(jì)交底、技術(shù)協(xié)調(diào)咨詢 勘察設(shè)計(jì)管理 ?勘察單位的招標(biāo) ?初探、詳探、物探 ?勘察成果報(bào)告質(zhì)量評(píng)估 建設(shè)項(xiàng)目廠（場(chǎng)）址選擇應(yīng)考慮和研究主要內(nèi)容： （ 1）廠（場(chǎng)）址的自然資源； （ 2）地形地貌及占地面積； （ 3）廠（場(chǎng)）址的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件； （ 4）征地拆遷情況； （ 5）環(huán)境保護(hù)； （ 6）地區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件； （ 7）交通運(yùn)輸條件； （ 8）建設(shè)項(xiàng)目所需的其他外部條件：如原材料、能源的供應(yīng)，生活設(shè)施的依托條件以及施工條件等。 征地拆遷流程 嚴(yán)格按項(xiàng)目征地程序辦事：申請(qǐng)用地 → 受理申請(qǐng)并審查有關(guān) → 審批用地 → 征地實(shí)施 → 簽發(fā)用地證書(shū) → 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 → 領(lǐng)發(fā)土地使用證 → 建立征用土地檔案和移交。按征地程序排列進(jìn)度計(jì)劃。 設(shè)計(jì)管理工作 ?功能需求調(diào)整，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ?規(guī)劃部門領(lǐng)取設(shè)計(jì)重點(diǎn)、規(guī)劃控制指標(biāo) ?勘察單位的招標(biāo)或直接委托 ?初步勘察 ?詳細(xì)勘察 ?物探 ?設(shè)計(jì)承發(fā)包模式規(guī)劃、設(shè)計(jì)界面劃分 ?設(shè)計(jì)招標(biāo) ?設(shè)計(jì)合同編制、簽訂 ?限額設(shè)計(jì)管理 ?設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研 ?設(shè)計(jì)管理流程圖 ?設(shè)計(jì)優(yōu)化 ?方案設(shè)計(jì) ?初步設(shè)計(jì) ?施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 ?三個(gè)階段造價(jià)審核 ?設(shè)計(jì)階段造價(jià)咨詢流程圖 設(shè)計(jì)承發(fā)包模式規(guī)劃、設(shè)計(jì)界面劃分 序號(hào) 專業(yè)名稱與工作內(nèi)容 分項(xiàng)名稱 工作界面劃分 備注 主設(shè)計(jì)單位 專業(yè)設(shè)計(jì)單位 方案 初步設(shè)計(jì) 施工 圖 方案 初步設(shè)計(jì) 施工 圖 1 總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ■ ■ ■ 修建性詳細(xì)規(guī)劃及綜合管線設(shè)計(jì) ■ ■ ■ 2 結(jié)構(gòu) 基坑支護(hù) ■ ■ ■ 地基基礎(chǔ) ■ ■ ■ 主體結(jié)構(gòu) ■ ■ ■ 外裝修工程的結(jié)構(gòu)驗(yàn)算（包括幕墻） ■ ■ ■ 其它 □ □ □ ■ ■ ■ 設(shè) 計(jì) 工 作 界 面 確 認(rèn) 表 ■ 負(fù)責(zé) □協(xié)助或?qū)徍?