【正文】 上海顏藍鎮(zhèn) 住宅小區(qū) 物業(yè)服務投標書 上海 XX 物業(yè)管理 有限公司 二 0 一四 年 二 月 目 錄 第一 部分 ： 商務文件 ................................................................................................... 3 一、物業(yè)管理處收入預算方案 .................................................................................... 4 二、 物業(yè)管理處收支預算方案 分類明細 .................................................................... 5 三 、 其他費用 .............................................................................................................. 11 四 、 ”文化廣場” 管理處財務預算說明 .................................................................... 12 1 第 二部分 ： 技術文件 ................................................................................................. 14 第一章：管理服務理念和目標 ................................................................................. 15 一、總體管理服務理念和目標 ................................................................................ 15 第二章：物業(yè)管理機構運作方式 ............................................................................. 15 一、管理處組織架構及部門設置 .......................................................................... 15 二、管理處運行方式及各部門職責 ...................................................................... 16 第三章：管理服務人員配備 ..................................................................................... 25 一、管理處各崗位員工的任職要求 ...................................................................... 25 二、管理處經(jīng)理要求 .............................................................................................. 26 三、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責 .......................... 27 四、管理處新員工的培訓方案及計劃 .................................................................. 34 第四章：物業(yè)管理用房及相應管理設施的配置 ..................................................... 35 一、管理用房 .......................................................................................................... 35 二、管理設施 .......................................................................................................... 35 第五章：物業(yè)管理分項及標準與承諾 ..................................................................... 37 第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作 的實施方案 ................... 40 一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務的措施 .......................................... 40 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設施 設備的維修措施 .................................................. 40 三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 .................................................. 60 四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 ...................................................... 63 五、綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節(jié)維護、保養(yǎng)項目和措施 ...... 71 六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安 24 小時執(zhí)勤、巡視重點部位 24 小 時監(jiān)控的崗位職描述責 .......................................................................................................................... 74 七、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設想 .............................................. 74 八、 物業(yè)管理檔案管理設想 ................................................................................ 80 九、 其他物業(yè)管理措施及承諾 ............................................................................ 82 第七章：豐富社區(qū)文化、加強業(yè)主相互溝通的 具體措施 ..................................... 85 2 第八章：智能化設施的管理與維修方案 ................................................................. 86 第九章：施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關事件 的應對措施 ................................. 90 第十章：提供《臨時管理公約》的建議稿 ........................................................... 100 第十一章：物業(yè)管理早期介入服務 ....................................................................... 103 一、商業(yè)用房在實際運 行前的管理措施： ........................................................ 108 第十二章：本企業(yè)在投標項目中的服務特色（ 總結） ....................................... 108 商務文件 商務文件 一、物業(yè)管理處收入預算方案 1. 管理收費 單價 投標申請表 投 標 申 請 表 3 項目 數(shù)據(jù) 物業(yè)收費標準 元 /月 M2 住宅 元 /月 M2 聯(lián)排別墅 元 /月 M2 商業(yè) 元 /月 M2 管理 者酬金計提比例 7% 投 標 人 投標企業(yè)名稱：上海 有 限公司 投標企業(yè)（蓋章） 物業(yè)管理費 定價 依據(jù) 參照 上海市物業(yè)服務分等 評 級收費標準； “ 文化廣場 ” 物業(yè)支出預算； 參照開發(fā)商競標公告第二條第 4 點收費標準的確定。 2．物業(yè)管理費收入 物業(yè)管理 計費 面積 地面建筑面積： 42176 平方米； 附屬建筑面積： 2674 平方米。 每月物業(yè)管理費收入： 42176 平方米 18 元 /月平方米 + 2674 平方米 元 /月平方米 =759168 元 /月 +14707元 /月 =773875 元 /月 全年物業(yè)管理費收入： 773875 元 /月 12 月 =9286500元 物業(yè)管理處收支預算方案及分類明細 4 “ 文化廣場” 管理處 財務收入?yún)R總表 項目 面積 月收入（元） 年收入（元） 備注 2號樓 19613 平方米 2~4 號樓： 元 /月 M2 游船碼頭餐廳及其他： M2 3號樓 17877 平方米 4號樓 4686 平方米 游船碼頭餐廳及其他 2674 平方米 合計 44870 平方米 備注：以收繳率 100%計算 “文化廣場” 管理處管理費 支出 預算表 序號 項目費用 每月支出 每年支出 備注 1 人工費用（ 246466 元 /月） 管理人員 31900 382800 見附件 1 機電人員 73660 883920 保安人員 100652 1207824 保潔人員 40254 483048 5 小計 246466 2957592 2 管理人員 服裝費（ 20xx 元 /月） 管理人員 服裝費 20xx 24000 3 行政辦公費（ 22700 元 /月） 行政辦公費 22700 272400 4 保安物耗（ 3000 元 /月） 保安物耗 3000 36000 5 保潔材料費（ 13964 元 /月） 保潔材料費 13964 167568 6 垃圾清運費用（ 8000 元 /月） 垃圾清運費用 8000 96000 外包 7 綠化養(yǎng)護費（ 4000 元 /月） 綠化養(yǎng)護費 4000 48000 外包 8 設備設施維護費（ 59810 元 /月） 設備設施維護費 59810 717720 9 公共能耗費（ 312408 元 /月） 公共能耗費 312408 3748896 10 公眾責任險 （ 1500 元 /月） 公眾責任險 1500 18000 11 固定資產(chǎn)折舊（ 4153 元 /月） 固定資產(chǎn)折舊 4153 49836 12 管理者酬金（ 54171 元 /月） 管理者酬金（ 7%） 54171 650052 13 法定稅金（ 41015 元 /月） 法定稅金（ %） 合計 773187 9278244 年度收入 9286500 元 年度支出 9278244 元 =8256 元 /年 688 元 /月 ＊ 附件 1 “文化廣場” 管理 處 員 人工費用 明細表 崗位名稱 人數(shù) 薪金 （元 /人） 各項基金 （元 /人） 月總支出 （元） 年 總支出 （元） 管理處 人工費用（ 31900 元 /月） 管 管理 處 經(jīng)理 1 8000 3600 11600 139200 6 理處 經(jīng)理助理 1 5000 2250 7250 87000 客戶服務 2 2500 1125 7250 87000