【正文】 作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄 二、 管 理處經(jīng)理要求： 思想品德：認(rèn)真遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司秘密。組織協(xié)調(diào)能力：有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)部門內(nèi)部和外部員工的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理；有效地處理客戶和住戶的意見，達(dá)到客戶和住戶滿意。 各崗位的職責(zé)： ◇工程部主管： ，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 30 環(huán)境； ； 、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。 ◇ 保安員崗位職責(zé) 1）巡邏保安 全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范圍，防止不安全事件發(fā)生，如門窗未關(guān)好、車輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)害隱患、值班、守護(hù)不到位或不認(rèn)真等；細(xì)心留意各類機(jī)房、垃圾房等隱蔽地方，以確保無(wú)任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機(jī)犯案。 ◇ 保潔 員 崗位職責(zé) 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計(jì)劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé) “文化廣場(chǎng)” 公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建 “文化廣場(chǎng)”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。 ＊ 定時(shí)疏通、清洗下水道。 ? 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊(cè)。 ? 服從工作安排，每天對(duì)物業(yè)電氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)檢修。 ? 保持每層樓面配電室的整潔干凈。 ? 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)。 ? 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。 ? 及時(shí)、保質(zhì)、保量的完成客戶的報(bào)修。 ◇ 空調(diào)工崗位職責(zé) ? 熟悉 “文化廣場(chǎng)” 的空調(diào)及其控制系統(tǒng)．掌握操作程 序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。 ? 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握弱電設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。 ◇ 弱電工崗位職責(zé) 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 34 ? 對(duì)弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)定和制度。 ? 熟練掌握物業(yè)所有電氣設(shè)備的原理及維修技術(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 ? 收付現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時(shí)做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。 ＊ 保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 33 ＊ 熟練掌握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率； ＊ 在工作中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)修； ＊ 協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)； ＊ 遇有 客戶 投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)； ＊ 不得向 客戶 提供私人服務(wù)及索取報(bào)酬； ＊ 提高自身工作知識(shí)及技巧，以達(dá)更佳效果； 遵守上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。 ＊ 定時(shí)收集各樓層的垃圾， 集中清運(yùn)。 2） 公寓內(nèi) 保 ＊ 當(dāng)值時(shí)，應(yīng)服裝整齊，精神飽滿，提高警惕； ＊ 注意大門出入人士，識(shí)別 客戶 和訪客，對(duì)于來(lái)訪客人，核對(duì)其所訪單元及客 戶姓名，再通過 對(duì)講機(jī)與用 戶核對(duì)后， 方可讓其登記 進(jìn)入， 盡可能認(rèn)識(shí) 客 戶，并應(yīng)主動(dòng)禮貌問候； ＊ 嚴(yán)禁外來(lái)閑雜離人員進(jìn)內(nèi)，尤以推銷人員； ＊ 接到任何投訴，應(yīng)以禮相待，認(rèn)真記錄并予以解決，如非本人所能解決、處 理，應(yīng)即時(shí)上報(bào)保安主管或管理處； ＊ 對(duì)貨物家具的出入，須倍加留意，除按指示處理處，亦應(yīng)查詢求證； ＊ 每班之交接，應(yīng)點(diǎn)清各種物件，交待一切重要事情。 ◇保安部主管： 制定本部門 治安消防管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行； ，保證 “文化廣場(chǎng)” 安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境； 制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作； 負(fù)責(zé)日常治安保 衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄； 安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議； 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 31 年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃； 完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 學(xué)歷、經(jīng)歷、培訓(xùn)與健康：學(xué)歷：具備大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱；經(jīng)歷 ：從事過較長(zhǎng)時(shí)間的行政管理工作，并有成功管理的經(jīng)驗(yàn)； .培訓(xùn)：經(jīng)過政府主管部門培訓(xùn)合格，持證上崗； 身體：健康，精力充沛。 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 27 政策法規(guī)知識(shí)：熟悉國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動(dòng)法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識(shí)：公關(guān)知識(shí)，具有很強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和文字組織能力；計(jì)算機(jī)知識(shí)，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí)；有一定的行政人事工作經(jīng)驗(yàn)，能進(jìn)行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對(duì)客戶和住戶的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析、判斷 ，作出正確的決策并實(shí)施。 保安部主管： 制定本部門 治安消防管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行； ，保證 “ 文化廣場(chǎng)” 安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境； 制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作； 負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄； 安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突 發(fā)事件和客戶投訴事宜； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 25 主持召開部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議； 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； 年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃； 完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 經(jīng)常巡視 “ 文化廣場(chǎng)” ，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀 況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修， 確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。做好每戶巡視的記錄。配合 客戶 做好裝修管理工作。 門衛(wèi)應(yīng)維持大門的正常秩序，阻止無(wú)關(guān)人員擅自進(jìn)入 “ 文化廣場(chǎng)” 或在大門口長(zhǎng)時(shí)間滯留。 ◆ 保安部職責(zé) ： 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，側(cè)重負(fù)責(zé) “ 文化廣場(chǎng)” 安全防范工作，包括防火、防盜、防臺(tái)、防汛及停車管理等 。 1 負(fù)責(zé)客戶委托的其他事 項(xiàng)，并做好相應(yīng)記錄； 1 負(fù)責(zé)對(duì)客戶的投訴做好記錄，及時(shí)處理并做詳細(xì)記錄； 1 負(fù)責(zé)辦理 客戶 入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時(shí)做好 客戶 檔案變更工作，并做 好借閱記錄。 ◆管理處經(jīng)理： 全面負(fù)責(zé)管轄 “ 文化廣場(chǎng)” 物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，履行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責(zé)； 制定及修訂有關(guān) “ 文化廣場(chǎng)” 物業(yè)管理 各項(xiàng)規(guī)章及制度，審批管理處人員編制； 審核財(cái)務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟(jì)能力改善 “ 文化廣場(chǎng)” 的物業(yè)管理水平（如提高員工素質(zhì)、完善物 業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等）； 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標(biāo)，并按需要傳達(dá)至各級(jí)并督促執(zhí)行情況； 與 “ 文化廣場(chǎng)” 的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、物業(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系； 定期向業(yè)主、公司匯報(bào) “ 文化廣場(chǎng)” 物業(yè)管理狀況，并提出積極的建議； 每季度匯編并提交管理報(bào)告，總結(jié)并計(jì)劃各項(xiàng)管理工作； 組織開展員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量，決定人員任免； 年終年終對(duì)全體員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作并安排來(lái)年工作計(jì)劃 負(fù)責(zé)處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等； 1 定時(shí)或不定時(shí)巡視管理區(qū)域，一監(jiān)督各項(xiàng)管理工作 的質(zhì)量； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 22 1 關(guān)心員工滿意度，調(diào)動(dòng)員工工作積極性； 1 完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。 公司建立的質(zhì)量管理手冊(cè)及文件化的程序是為了： ? 確定質(zhì)量管理所需的過程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個(gè)公司的相關(guān)領(lǐng)域； ? 對(duì)過程的操作和控制所需的準(zhǔn)則和方法做出規(guī)定，以確定其有效； ? 確保能夠獲得支持這些過程的操作和監(jiān)控、測(cè)量和分析； ? 確保達(dá)到所計(jì)劃的 持續(xù)改進(jìn)這些過程所需的措施能夠長(zhǎng)期有效實(shí)施； ? 當(dāng)某一能夠影響產(chǎn)品符合要求過程委托外包時(shí)，對(duì)這 過程進(jìn)行控制。 ? 每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋。 管理目標(biāo) 監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖 目標(biāo)責(zé)任人分解圖 目標(biāo)計(jì)劃 分目標(biāo)計(jì)劃 實(shí)施體系 反饋和檢查 資源使用、控 制體系 橫道圖 成本控制 總目標(biāo)分解 業(yè)主或物業(yè)使用人 物業(yè)管理公司 行業(yè)行政主觀部門 “文化廣場(chǎng)”物業(yè)處理處 規(guī)章制度 內(nèi)部員工 監(jiān)督 約束 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 18 信息反饋和處理機(jī)制圖 管理處 運(yùn)作 工作流程圖 管理處 部門 班組 管理員 總目標(biāo) 保證措施 部門目標(biāo) 保證措施 班組目標(biāo) 保證措施 個(gè)人目標(biāo) 保證措施 服務(wù)員 保安員 保潔員 維修工 業(yè) 主 用 戶 上級(jí)指令 執(zhí)行結(jié)果 信息接收 監(jiān)控、跟蹤 分析整理 發(fā)布命令 執(zhí)行命令 （相關(guān)人員） 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 19 ? 嚴(yán)格按照 ISO9001； 20xx 質(zhì)量保證體系運(yùn)行。 二、 管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 機(jī)制與保障 . 目標(biāo)管理體系 在 “ 文化廣場(chǎng)” 的物業(yè)管理上，建立目標(biāo)管理體系，即由管理處全體員工參與目標(biāo)的制訂，在工作中實(shí)行自我控 制，并努力完成工作目標(biāo)。 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 一、 管理處組織架 構(gòu)部門設(shè)置 管理處共分 六 個(gè)職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。 ? 星級(jí)管理： 管理方式和服務(wù)水準(zhǔn)“以星級(jí) 賓館”作為參照，把星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式引進(jìn) ”文化廣場(chǎng)” ，管理上實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實(shí)行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達(dá)到科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級(jí)化”。 發(fā)展觀念：以科技為動(dòng)力 “文化廣場(chǎng)” 裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確保 “ 文化廣場(chǎng) ” 內(nèi) 用戶正常工作的關(guān)鍵， 也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。 雖然進(jìn)駐 “ 文化廣場(chǎng)” 客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的需求也會(huì)多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的 物業(yè)管理。 4) 1號(hào)樓地下車庫(kù)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用 。 前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 每月支出 每年支出 備注 11 1 人工費(fèi)用（ 179109 元 /月） 管理人員 （ 3人） 31900 382800 見附件 1 機(jī)電人員 （ 10人） 73660 883920 保安人員 （ 33人 ） 100652 1207824 保潔人員 （ 15人） 40254 483048 小計(jì) （ 61人） 179109 2149308 2 管理人員 服裝費(fèi)（ 20xx 元 /月） 管理人員 服裝費(fèi) 20xx 24000 3 行政辦公費(fèi)（ 13