【正文】 ? 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報。 ? 堅守工作崗位，遵守 “文化廣場” 管理處的各項規(guī)章制度。 ? 掌握各類費(fèi)用開支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報銷時應(yīng)認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并向有關(guān)部門經(jīng)理匯報。 ＊ 保持共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的干凈整潔。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低維修及能耗費(fèi)用； ，安排本部門員工的工作； ，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度； 、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問題，若遇重大疑難問題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的影響； ，協(xié)助處理客戶投訴事宜； ，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運(yùn)作正常； 耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時提出購買申請； ，并提出合理化建議； ，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； ，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃； 完成上級指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 知識水平： 熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理和國家有關(guān)法律法規(guī)，通過政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和 目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本管理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范，能在實(shí)踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識。 熟悉 “ 文化廣場” 各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。 消防員 應(yīng)按照消防安全管理制度檢查 “ 文化廣場” 防火安全情況及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 1 管理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國家政、法部門 因 工作需要，在出示 單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱。 每季度將由我們績效考評小組以部門《崗位目標(biāo)責(zé)任書》、《職位說明書》、《年度財務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確認(rèn)書》、部門《年度安全責(zé)任書》和《資產(chǎn)使用管理責(zé)任書》及我們組織的現(xiàn)場評定檢查為主要依據(jù)，對管理處經(jīng)理實(shí)施考評。 ? 在內(nèi)部管理上，每周召開管理處例會和部門例會。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管下屬人員直接向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 管理目標(biāo)確立的依據(jù) ? 行業(yè)性質(zhì)： 以全心全意為入駐 “ 文化廣場 ” 各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到“零干擾”、“無抱怨”。 14 技術(shù)文件 技術(shù)文件 第一章 管理服務(wù)理念、目標(biāo) 1. 總體 物業(yè)管理服務(wù)理念 ： 以人為本 針 對 綠地太倉新城的 顯赫、尊榮的設(shè)計理念和建筑特點(diǎn)，時刻維護(hù)和保障業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營策劃，努力營造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價值，堅持服務(wù)以人為本，追求“更加優(yōu)秀”之立意及物業(yè)特點(diǎn)，結(jié) 15 合物業(yè)管理各個要素，我們確定“以人為本”管理服務(wù)理念，以“ 星級 物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管”的四項特色服務(wù) 。 開荒費(fèi)用參考價格 元 /㎡， 42176 =105440 元 其中人工費(fèi)用約 84352 元；材料費(fèi)用約 21088 元。 ＊ 附件 2：員工服裝及洗燙費(fèi)用明細(xì)表 部門 人數(shù) 制服配備內(nèi)容 （人） 制服費(fèi)用 洗燙費(fèi)用 物業(yè)管理處 5 西裝 2套 襯衫 2件 10 人 1200 元 /套 2 套247。 M2 商業(yè) 元 /月 M2 管理 者酬金計提比例 7% 投 標(biāo) 人 投標(biāo)企業(yè)名稱：上海 有 限公司 投標(biāo)企業(yè)（蓋章） 物業(yè)管理費(fèi) 定價 依據(jù) 參照 上海市物業(yè)服務(wù)分等 評 級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； “ 文化廣場 ” 物業(yè)支出預(yù)算； 參照開發(fā)商競標(biāo)公告第二條第 4 點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。 2 年247。 前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用 序號 項目費(fèi)用 每月支出 每年支出 備注 11 1 人工費(fèi)用（ 179109 元 /月） 管理人員 （ 3人） 31900 382800 見附件 1 機(jī)電人員 （ 10人） 73660 883920 保安人員 （ 33人 ） 100652 1207824 保潔人員 （ 15人） 40254 483048 小計 （ 61人） 179109 2149308 2 管理人員 服裝費(fèi)（ 20xx 元 /月） 管理人員 服裝費(fèi) 20xx 24000 3 行政辦公費(fèi)（ 13620 元 /月） 行政辦公費(fèi) 13620 163440 4 保安物耗（ 1800 元 /月） 保安物耗 1800 21600 5 保潔材料費(fèi)（ 2500 元 /月） 保潔材料費(fèi) 2500 30000 6 垃圾清運(yùn)費(fèi)用（ 4000 元 /月） 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 4000 48000 7 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（ 4000 元 /月） 綠 化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 4000 48000 10 公眾責(zé)任險 （ 1500 元 /月） 公眾責(zé)任險 1500 18000 11 固定資產(chǎn)折舊（ 4153 元 /月） 固定資產(chǎn)折舊 4153 49836 12 管理者酬金（ 32503 元 /月） 管理者酬金（ 7%） 32503 390036 13 法定稅金（ 41015 元 /月） 法定稅金（ %） 合計 258180 3098160 開辦費(fèi) 開辦費(fèi)及固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司承擔(dān)。 雖然進(jìn)駐 “ 文化廣場” 客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對物業(yè)管理的需求也會多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的 物業(yè)管理。 ? 星級管理： 管理方式和服務(wù)水準(zhǔn)“以星級 賓館”作為參照，把星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式引進(jìn) ”文化廣場” ，管理上實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實(shí)行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達(dá)到科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級化”。 二、 管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 機(jī)制與保障 . 目標(biāo)管理體系 在 “ 文化廣場” 的物業(yè)管理上，建立目標(biāo)管理體系，即由管理處全體員工參與目標(biāo)的制訂，在工作中實(shí)行自我控 制，并努力完成工作目標(biāo)。 ? 每日及時完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋。 ◆管理處經(jīng)理： 全面負(fù)責(zé)管轄 “ 文化廣場” 物業(yè)管理的各項工作，履行計劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責(zé)； 制定及修訂有關(guān) “ 文化廣場” 物業(yè)管理 各項規(guī)章及制度，審批管理處人員編制； 審核財務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟(jì)能力改善 “ 文化廣場” 的物業(yè)管理水平（如提高員工素質(zhì)、完善物 業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等）； 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標(biāo)，并按需要傳達(dá)至各級并督促執(zhí)行情況； 與 “ 文化廣場” 的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑽飿I(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系； 定期向業(yè)主、公司匯報 “ 文化廣場” 物業(yè)管理狀況，并提出積極的建議； 每季度匯編并提交管理報告，總結(jié)并計劃各項管理工作； 組織開展員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量，決定人員任免； 年終年終對全體員工進(jìn)行績效考核，總結(jié)年度工作并安排來年工作計劃 負(fù)責(zé)處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等； 1 定時或不定時巡視管理區(qū)域，一監(jiān)督各項管理工作 的質(zhì)量； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 22 1 關(guān)心員工滿意度，調(diào)動員工工作積極性； 1 完成上級交辦的其他工作任務(wù)。 ◆ 保安部職責(zé) ： 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，側(cè)重負(fù)責(zé) “ 文化廣場” 安全防范工作，包括防火、防盜、防臺、防汛及停車管理等 。配合 客戶 做好裝修管理工作。 經(jīng)常巡視 “ 文化廣場” ，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀 況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修， 確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 27 政策法規(guī)知識：熟悉國家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識：公關(guān)知識，具有很強(qiáng)的語言表達(dá)能力和文字組織能力；計算機(jī)知識，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財務(wù)知識；有一定的行政人事工作經(jīng)驗(yàn)，能進(jìn)行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對客戶和住戶的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析、判斷 ，作出正確的決策并實(shí)施。 ◇保安部主管： 制定本部門 治安消防管理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計劃并監(jiān)督執(zhí)行； ，保證 “文化廣場” 安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境； 制定保安部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作； 負(fù)責(zé)日常治安保 衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄； 安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運(yùn)作正常； 定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議； 做好安全生產(chǎn)及勞動保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 31 年終對部門員工進(jìn)行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃； 完成上級指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 ＊ 定時收集各樓層的垃圾， 集中清運(yùn)。 ? 收付現(xiàn)金時，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。 ◇ 弱電工崗位職責(zé) 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 34 ? 對弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項規(guī)定和制度。 ◇ 空調(diào)工崗位職責(zé) ? 熟悉 “文化廣場” 的空調(diào)及其控制系統(tǒng)．掌握操作程 序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。 ? 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。 ? 保持每層樓面配電室的整潔干凈。 ? 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊。 ◇ 保潔 員 崗位職責(zé) 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé) “文化廣場” 公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建 “文化廣場”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。 各崗位的職責(zé)： ◇工程部主管： ，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 30 環(huán)境； ； 、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。 第三章 管理服務(wù)人員配備 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 26 一、 管理處各 崗位員工的任職要求 崗位 學(xué)歷 年齡 身體條件 素質(zhì)條件 技能條件 其他條件 管理員（文員） 大專以上 45歲以下 身體健康，無慢性疾病 作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄 持有相關(guān)等級證書 有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗(yàn) 服務(wù)員 中專以上 30歲以下 男 ，女 以上，身體健康，無慢性疾病 作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄 持有健康證 半年以上會務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 電工 高中以上 45歲以下 視力良好，身體健 康，無慢性疾病 作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄 中級技術(shù)等級以上，持有電工操作證 三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn) 空調(diào)給排水 高中以上 45歲以下 視力良好，身體健康，無慢性疾病 作風(fēng)正派無刑事及劣