【正文】 8 9 地板蠟 箱 1. 10 去蠟水 箱 1. 11 消毒劑 瓶 12. 12 噴潔蠟 箱 13 卷紙 卷 共計(jì) 20 層 ,每層男女洗手間蹲位以 6 個(gè)計(jì) ,每天 2卷； 天 /月計(jì) 14 垃圾袋 只 3904 20層 ,每層樓梯 6個(gè)垃圾筒 ,加公共區(qū)域以 8 個(gè)計(jì) ,每天 1 次， 天 /月計(jì) 15 小垃圾袋 只 7320 20 層 ,每層男女洗手間蹲位以 6個(gè)計(jì) ,每天更換 2次； 天 /月計(jì) 16 百潔布 塊 17 拖把頭 個(gè) 18 抹布 塊 總計(jì) ＊附件 5 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用 項(xiàng)目費(fèi)用 每月支出 每年支出 備注 1 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi) （ 7500 元 /月） 消防 /給水管網(wǎng) 833 10000 配套設(shè)施（含公共設(shè)施） 3333 40000 房屋建筑外立面維護(hù) 2500 30000 道路養(yǎng)護(hù) 833 10000 小計(jì) 7500 90000 2 公共設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)（ 5400 元 /月） 9 高配間電試 4000 48000 房屋避雷檢測(cè) 1000 120xx 高壓設(shè)備電試費(fèi) 4000 48000 小計(jì) 5400 64800 3 電電 梯梯 系系 統(tǒng)統(tǒng) （（ 16臺(tái)臺(tái) ）） （（ 10587 元元 /月月 ）） 電梯年檢及限速器檢測(cè)費(fèi) 987 11840 電梯設(shè)備維保費(fèi) 9600 115200 小計(jì) 10587 127040 4 弱電系統(tǒng) （ 7550 元 /月） 消防報(bào)警系統(tǒng)維保費(fèi) 2333 28000 消防系統(tǒng)設(shè)備維修配件費(fèi) 217 2600 保安監(jiān)控系統(tǒng)維保費(fèi) 5000 60000 小計(jì) 7550 90600 5 空調(diào)系統(tǒng) （ 22273 元 /月） 中央空調(diào)機(jī)組維保費(fèi) 13000 156000 空調(diào)箱 維保費(fèi) （ 40個(gè)） 5000 60000 風(fēng)機(jī)盤管（ 641 個(gè)） 4273 51280 小計(jì) 22273 267280 6 外墻清洗 （ 6500 元 /月） 外墻清洗 6500 78000 小計(jì) 6500 78000 小計(jì) 59810 717720 三、其他費(fèi)用 物業(yè)前期介入 及各階段物業(yè)服務(wù)費(fèi) 模式 按照物業(yè)管理前期介入時(shí)間，按直接成本計(jì)算，物業(yè)公 司不收取管理酬金 前期物業(yè)管理早期介入期籌備人員費(fèi)用 表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 每月支出 每年支出 備注 1 人工費(fèi)用（ 30450 元 /月） 10 項(xiàng)目經(jīng)理 11600 包含“五金“ 結(jié)構(gòu)工程師 9425 設(shè)備工程師 9425 小計(jì) 30450 2 稅金 %（ 1614元 /月） 稅金 1614 3 合計(jì) 32064 物業(yè)服務(wù)介入后期管理（包括中標(biāo)及招商階段） 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 模式 按照物業(yè)公司直接發(fā)生的人工費(fèi)用， 物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理 傭金； 開發(fā)商支付其他運(yùn)行費(fèi)用。 開荒費(fèi)用參考價(jià)格 元 /㎡， 42176 =105440 元 其中人工費(fèi)用約 84352 元；材料費(fèi)用約 21088 元。 3) 物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格 按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例和上海市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。 14 技術(shù)文件 技術(shù)文件 第一章 管理服務(wù)理念、目標(biāo) 1. 總體 物業(yè)管理服務(wù)理念 ： 以人為本 針 對(duì) 綠地太倉(cāng)新城的 顯赫、尊榮的設(shè)計(jì)理念和建筑特點(diǎn)，時(shí)刻維護(hù)和保障業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營(yíng)策劃，努力營(yíng)造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價(jià)值，堅(jiān)持服務(wù)以人為本，追求“更加優(yōu)秀”之立意及物業(yè)特點(diǎn)，結(jié) 15 合物業(yè)管理各個(gè)要素，我們確定“以人為本”管理服務(wù)理念，以“ 星級(jí) 物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管”的四項(xiàng)特色服務(wù) 。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：以效率為先 高效率的管理不僅僅體現(xiàn)于節(jié)約時(shí)間方面，更是體現(xiàn)于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的管理制度、良好的團(tuán)隊(duì)精神、先進(jìn)的預(yù)測(cè)技術(shù)和敏銳的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的管理手段。 管理目標(biāo)確立的依據(jù) ? 行業(yè)性質(zhì)： 以全心全意為入駐 “ 文化廣場(chǎng) ” 各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到“零干擾”、“無(wú)抱怨”。 ? 領(lǐng)先水平： 通過(guò)我們的努力，打造 “ 文化廣場(chǎng)” 物業(yè)管理的品牌，達(dá)到“上海 物業(yè)管理 優(yōu)秀大廈 ” 的水平。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管下屬人員直接向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 ? 注重工作成效 上海 XX 物業(yè)有限公司 “文化廣場(chǎng)”管理處經(jīng)理 經(jīng)理 1 人、助理 1 人 工程主管 1 人 保安主管 1 人 保潔領(lǐng)班 1 人 客戶部主管 1 人 維修人員 16 人 電梯保養(yǎng) （專業(yè)公司） 綠化養(yǎng)護(hù) （專業(yè)公司） 保安人員 40人 領(lǐng)班 4 人 內(nèi)保 4 人 巡邏 8 人 地面崗 8 人 監(jiān)控 4 人 車管員 12 人 保 潔員 22 人 內(nèi)保潔 20 人 環(huán)境 2 人 客服員人員 1 人 行政主管 兼財(cái)務(wù) 1 人 上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 17 ? 有完善的目標(biāo)考核體系。 ? 在內(nèi)部管理上，每周召開管理處例會(huì)和部門例會(huì)。 檢查、監(jiān)督、評(píng)估體系 我們認(rèn)為 “ 文化廣場(chǎng)” 的各項(xiàng)物業(yè)管理制度、規(guī)范及流程只是作好日常管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采用 “ 文化廣場(chǎng)” 管理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評(píng)估的完整體系來(lái)確保管理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，主要手段包括： ? 管理處每日常規(guī)例行檢查 ? 管理處每月二次夜間巡查 ? 管理處每月一次全面自查 ? 每年一次第三方客戶滿意度評(píng)估 ? 公司季度管理服務(wù)工作評(píng)定檢查 ? 接受業(yè)主的質(zhì)量管理綜合考評(píng) ? 接受第三方年度 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證審核 ? 參加行業(yè)評(píng)估及政府部門測(cè)評(píng) 質(zhì)量管理體系 公司按 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系 的要求建立、實(shí)施、維持文件的質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改善其有效性。 每季度將由我們績(jī)效考評(píng)小組以部門《崗位目標(biāo)責(zé)任書》、《職位說(shuō)明書》、《年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確認(rèn)書》、部門《年度安全責(zé)任書》和《資產(chǎn)使用管理責(zé)任書》及我們組織的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定檢查為主要依據(jù)，對(duì)管理處經(jīng)理實(shí)施考評(píng)。 1 熱情接待與定期走訪 客戶 ，把 客戶 意見(jiàn)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，協(xié)調(diào)相鄰 的 客戶 使用糾紛。 1 管理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國(guó)家政、法部門 因 工作需要，在出示 單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱。 巡邏崗應(yīng)定時(shí)對(duì) “ 文化廣場(chǎng)” 公共部位進(jìn)行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。 消防員 應(yīng)按照消防安全管理制度檢查 “ 文化廣場(chǎng)” 防火安全情況及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 每日至少巡視四次轄區(qū)內(nèi)的全部裝修戶。 熟悉 “ 文化廣場(chǎng)” 各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低維修及能 耗費(fèi)用； 制定工程部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作； 組織開展部門員工培訓(xùn)，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度； 處理下屬各崗位在安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，若遇重大疑難問(wèn)題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，盡可能減少對(duì)客戶的影響； 安排人力保證客戶報(bào)修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫(kù)存及零配件的消耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)； 定期向經(jīng)理匯報(bào)工程狀況，并提出合 理化建議； 1 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； 1 年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃； 完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 知識(shí)水平： 熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和 目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本管理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范，能在實(shí)踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識(shí)。語(yǔ)言文字表達(dá)能力：能編制部門各類管理制度、規(guī)范、專題報(bào)告和工作總結(jié)，善于與客戶和住戶進(jìn)行交流、溝通，得到客戶和住戶的信任和理解；熟悉物業(yè)管理計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低維修及能耗費(fèi)用； ，安排本部門員工的工作； ，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度； 、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，若遇重大疑難問(wèn)題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，盡可能減少對(duì)客戶的影響； ，協(xié)助處理客戶投訴事宜； ，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)； ，并提出合理化建議； ，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； ，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃； 完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 ＊ 對(duì)于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢查，必要時(shí)可查詢所帶的物品； ＊ 制止 “文化廣場(chǎng)” 內(nèi) 的打架斗毆事件； ＊ 檢查和制止在 “文化廣場(chǎng)” 內(nèi)飼養(yǎng)牲畜； 嚴(yán)格控制 寵物 在 “文化廣場(chǎng)” 內(nèi)對(duì) 其他 客戶 造成 的 干擾 及隨便便溺 ，應(yīng) 及時(shí) 要求其主人予以制止； ＊ 禮貌制止 “文 化廣場(chǎng)” 內(nèi)人士的大聲喧嘩吵鬧行為、影響其他 客 戶；尤其是在夜間，保安員應(yīng)立即禮貌地制止此等干擾性行為； ＊ 接到 客戶 報(bào)警，應(yīng)立即向值班室匯報(bào)，并立即到現(xiàn)場(chǎng)處理； ＊ 看管好 客戶 停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生； ＊ 指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、 禁止在步行街行駛、停放 ； ＊ 對(duì) “文化廣場(chǎng)” 內(nèi)煤氣管道、電器線路等，進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消滅火災(zāi)上海 XX 物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán) 新城 投標(biāo)文件 32 隱患； ＊ 在巡邏路線中預(yù)設(shè)之打更鐘上按規(guī)定打鐘； ＊ 留意所有公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞或正常情況，須登記于故障記錄表內(nèi)，然后交于上級(jí)作跟 進(jìn)工作； ＊ 問(wèn)答訪客的咨詢，需要時(shí)為其向?qū)В? ＊ 協(xié)助 客戶 解決其他問(wèn)題； ＊ 細(xì)心巡查，確保 客戶 沒(méi)有違反公司條例、 客戶 守則、租約或管理公約。 ＊ 保持共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的干凈整潔。 ＊ 根據(jù) 客戶 的需要，提供其他有償保潔服務(wù)。 ? 掌握各類費(fèi)用開支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報(bào)銷時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報(bào)銷手續(xù)是否齊全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出，并向有關(guān)部門經(jīng)理匯報(bào)。 ? 及時(shí)做好報(bào)修登記，隨報(bào)隨修，隨時(shí)清理維修場(chǎng)地，工作完畢即領(lǐng)班匯報(bào)并回班組待命，同時(shí)做好維修記錄。 ? 堅(jiān)守工作崗位，遵守 “文化廣場(chǎng)” 管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。 ? 負(fù)責(zé)安保系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)的配合工作。 ? 發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)。 ? 保持所有設(shè)備