【正文】 目 錄 1． 組織架構(gòu)圖 1. 工程組 織架構(gòu)圖 2． 崗位職責(zé) 1． 工程組職責(zé) 2． 工程組崗位職責(zé) (全部 ) 3． 工程組質(zhì)量目標(biāo) 3. 管理規(guī)定 1． 交接班制度 2． 值班管理規(guī)定 3． 工作檢查制度 4． 運(yùn)行記錄管理制度 5． 工程 檔案管理規(guī)定 6． 鑰匙管理規(guī)定 7． 工（器）具管理規(guī)定 8． 安全用電用水管理規(guī)定 9． 承包商監(jiān)督管理規(guī)定 10． 工程組巡檢規(guī)定 11． 設(shè)備管理規(guī)定 12． 機(jī)房管理規(guī)定 13． 設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 14． 機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 15． 煤氣泄漏處理程序 16． 層間配電房管理制度 17． 轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 18． 緊急停電處理程序 19． 臨時(shí)用電管理規(guī)程 20． 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 21． 高壓配電室操作規(guī)程 22． 供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程 23． 供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 24． 低壓配電室操作規(guī)程 25． 公用照明設(shè)備操作規(guī)程 26． 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程 27． 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程 28． 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 29． 電房倒閘操作制度 30． 工作票制度 31． 弱電系統(tǒng)管理規(guī)定 32． 弱電系統(tǒng)維修制度 33． 弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 34． 消防設(shè)備運(yùn)行規(guī)定 35． 緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 36． 消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 37． 防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 38． 應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 39． 二次供水管理規(guī)程 40． 工程組停水管理制度 41． 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 42． 水池水箱管理規(guī)程 43． 污水井管理規(guī)定 44． 化糞池管理規(guī)定 45． 給排水系統(tǒng)故障排除措施 46． 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 47． 給排水設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程 48． 給排水設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)程 49． 給排水設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程 50． 電 梯安全運(yùn)行管理規(guī)程 51． 電梯安全操作規(guī)程 52． 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 53． 電梯故障應(yīng)急處理方案 54． 房屋驗(yàn)收工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) (室內(nèi)部分 ) 55． 戶內(nèi)維修服務(wù)規(guī)范 56． 戶內(nèi)維修工作規(guī)范 57． 戶內(nèi)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 58． 游泳池設(shè)備管理規(guī)程 59． 游泳池操作規(guī)程 60． 游泳池設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 61． 水景設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 62． 水景水泵操作規(guī)程 63． 水景水泵維修保養(yǎng)規(guī)程 4. 工作流程 1. 交接班流程圖 2. 工作任務(wù)單流程圖 3. 給排水設(shè)備應(yīng)急處理流程圖（氣壓罐故障處理） 4. 物料領(lǐng)用流程圖 5. 工具借用、歸還工作流程圖 6. 圖紙資料整理歸檔流程 7. 工程資料查閱流程圖 8. 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 9. 設(shè)備巡視檢查流程圖 10. 設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖 11. 設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖 12. 防火安全檢查流程圖 查維修流程圖 、改噴淋工程流程圖 、維修工程流程圖 （生活水泵故障處理） （排水系統(tǒng)故障處理） （排污管道故障處理） 修流程 、工具流程圖 5. 工作程序 1． 1 電梯故障應(yīng)急處理方案 1． 2 給排水事故處理程序 1． 3 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 1． 4 供電突發(fā)性故障的應(yīng)急措施 1． 5 火警處理程序流程圖 1． 6 緊急停電處理程序 1． 7 空調(diào)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理方案 1． 8 煤氣泄漏應(yīng)急處理方案 1． 9 臺(tái)風(fēng)暴雨應(yīng)急處理措施 9 裝修管理程序 6. 工作標(biāo)準(zhǔn) 1 .工 程組各班組工作標(biāo)準(zhǔn) 2 .機(jī)電設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) 3 .交接班工作標(biāo)準(zhǔn) 4. 強(qiáng)電運(yùn)行停、送電工作標(biāo)準(zhǔn) 5. 弱電運(yùn)行工作標(biāo)準(zhǔn) 6 . 機(jī)管系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 7 .電梯保養(yǎng)考核標(biāo)準(zhǔn) 8. 有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 9 .工程組主任考核標(biāo)準(zhǔn) 10. 工程組領(lǐng)班考核標(biāo)準(zhǔn) 7. 工程組常用表格 1．交接班記錄表格 2．工程組報(bào)修記錄表 3．工程突發(fā)事件記錄表 4．臨時(shí)用水 (電 )申請(qǐng)表 5．工作任務(wù)單 6．戶內(nèi)服務(wù)留言欄 7．系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )巡查記錄表 8．外來(lái)人員進(jìn)入設(shè)備房記錄 9．高壓配電運(yùn)行巡查記錄表 10．低壓配電運(yùn)行日志 11．柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄 12．生活水泵運(yùn)行巡查記錄表 13．消防水泵運(yùn)行巡查記錄表 14．停（送）電申請(qǐng)表 15．高壓第一種工作票 16．高壓第二種工作票 17．低壓第二種工作票 18．低壓第一種工作票 19．高壓配電室操作記錄 20．低壓配電室停 (送 )電記錄 21．高、低壓倒閘操作票 22．電表更換記錄表 23．供配 電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表 24．酸性電池組充 (放 )電記錄 25．柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表 26．應(yīng)急燈保養(yǎng)放電記錄 27．電梯維修保養(yǎng)檢查表 28．消防設(shè)備保養(yǎng)記錄表 29．設(shè)備大中修及零部件更換記錄 30．設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)單 31．設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表 32．設(shè)備設(shè)施維修記錄表 33．機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳 34．設(shè)施設(shè)備清單 35．工作單統(tǒng)計(jì)簽收表 36．工程組維修材料庫(kù)存表 37．工程組倉(cāng)庫(kù)材料領(lǐng)用登記表 38．工程組材料采購(gòu)需求表 39．工程組工（器） 具借用登記表 40．工程組鎖匙借用登記表 工程組織架構(gòu)圖 主任 （主持全面工作） 設(shè)備運(yùn)行維修領(lǐng)班 （設(shè)備運(yùn)行巡查、設(shè)備保養(yǎng)、維修） 運(yùn)行值班技工 (日班 ) 弱電技工 電梯技工 電梯設(shè)備維護(hù) 機(jī)電維修技工 公共設(shè)備維護(hù) 泥水工 工程文員 1 人 （資料收集管理、物料請(qǐng)購(gòu)、工作單跟進(jìn)、文件處理） 油漆木工 戶內(nèi)維修技工 監(jiān)理工程師 （戶內(nèi)外遺留工程監(jiān)理、裝修管理、戶內(nèi)維修服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)） 土建領(lǐng)班 （設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、戶內(nèi)維修服 務(wù)） 主任助理 （協(xié)助主任工作） 運(yùn)行值班技工 (中班 ) 給排水技工 運(yùn)行值班技工 (夜班 ) 供配電技工 工程組職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采暖、通訊、消防、對(duì)講監(jiān)控及樓宇公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)，對(duì)業(yè)戶提供有償服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作。具體職責(zé)如下： 1. 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備施交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)交接驗(yàn)收設(shè)備或系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，并完成交接報(bào)告。 2. 制訂部門日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備、設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 3. 負(fù)責(zé)制 訂管理樓宇工程維護(hù)年度和月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備大中修計(jì)劃。 4. 對(duì)所轄設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；定期進(jìn)行設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備完好率達(dá)到公司規(guī)定要求，確保滿足業(yè)戶使用要求，設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法、完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定。運(yùn)行中所發(fā)生的設(shè)備故障應(yīng)得到正確、及時(shí)的處理，在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員、設(shè)備設(shè)施安全。 5. 按標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)業(yè)主服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、業(yè)主滿意率必須達(dá)到 公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行部門服務(wù)質(zhì)量考評(píng)。 6. 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理。 7. 負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確定的工程整改項(xiàng)目、新項(xiàng)目的招、投標(biāo)和合同報(bào)批，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，實(shí)施項(xiàng)目的施工監(jiān)理，完成竣工驗(yàn)收、辦理工程結(jié)算等工作。 8. 實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到清晰、真實(shí)、完整，建立檔案管理制度。按管理要求作好運(yùn)行記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙的收集整理、保存和歸檔工作。對(duì)儲(chǔ)存的記錄做好標(biāo)識(shí)、收集、儲(chǔ)存、保護(hù)、查閱和處置。 9. 配合政府、行業(yè)管理部門， 確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常，按管理部門要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使污水、噪音達(dá)到環(huán)保要求。 、演練和實(shí)施。 、檢測(cè)儀器、備用零配件的日常管理。 ，提高員工的素質(zhì)及技能。 工程組主任崗位職責(zé) 1. 遵紀(jì)守法，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和組織紀(jì)律，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作安排。切實(shí)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé) 任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。 2. 及時(shí)傳達(dá)公司的各種會(huì)議精神，并組織下級(jí)員工學(xué)習(xí)、貫徹。 3. 制訂年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，做好新員工的上崗前培訓(xùn)，按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，不斷地提高人員的技術(shù)素質(zhì)和實(shí)際操作能力，使各類技術(shù)崗位所需專業(yè)人員的技術(shù)等級(jí)得到滿足，確保工程人力資源得到合理流動(dòng)的使用。 4. 負(fù)責(zé)協(xié)助行政人事部做好人力資源的各項(xiàng)配合支持工作，包括：提交招聘需求及培訓(xùn)計(jì)劃；合理管理所屬員工工作，評(píng)估員工績(jī)效；激勵(lì)員工、 建設(shè)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)、提高工作效率。 5. 實(shí)地考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施，并對(duì)下屬員工進(jìn)行考核。 6. 負(fù)責(zé)組織制訂園區(qū)的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行?，F(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。 7. 負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)項(xiàng)目的技術(shù)審批。 8. 負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作。組織下屬員工配合服務(wù)中心做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工作。 9. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好本部門業(yè)務(wù) 相關(guān)的合同評(píng)審。負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)的工程改造、設(shè)備更新的方案及預(yù)算編制進(jìn)行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評(píng)審。 10. 負(fù)責(zé)本部門的不合格服務(wù)的處置及驗(yàn)證，針對(duì)不合格項(xiàng)制定糾正措施或預(yù)防措施，并組織實(shí)施與驗(yàn)證，按期實(shí)施整改，對(duì)實(shí)施效果負(fù)責(zé)。 11. 領(lǐng)導(dǎo)下屬完成下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 12. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 工程組主任助理崗位職責(zé) 1. 在工程組主任領(lǐng)導(dǎo)下 ,協(xié)助主任做好部門各項(xiàng)管理工作。 2. 遵紀(jì)守法，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和組織紀(jì)律，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作安排。切實(shí)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 及員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。 3. 及時(shí)傳達(dá)公司各種會(huì)議精神，并組織員工學(xué)習(xí)、貫徹。負(fù)責(zé)針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)知識(shí) 培訓(xùn)。 4. 負(fù)責(zé)制訂園區(qū)的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行?，F(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。 5. 對(duì)公司新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目進(jìn)行具體驗(yàn)收和資料核實(shí)。組織員工配合服務(wù)中心做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工作。 6. 指 導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評(píng)審。負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)的工程改造、設(shè)備更新的方案及預(yù)算編制進(jìn)行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評(píng)審。 7. 具體考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施，并對(duì)下屬員工進(jìn)行考核。 8. 協(xié)助完成下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 9. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 監(jiān)理工程師崗位職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)維修問(wèn)題的原因分析、查找、組織確定維修方案，對(duì)維修過(guò)程中的質(zhì)量、工程量、工期及成品保護(hù)進(jìn)行監(jiān)管、控制和驗(yàn)收。 2. 負(fù)責(zé)直接協(xié)調(diào)涉及維護(hù)的相關(guān)業(yè)主配合維修，或?yàn)檫M(jìn)一步的協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)支持 。 3. 負(fù)責(zé)公司指定維修隊(duì)伍的管理，包括對(duì)維修隊(duì)伍的定期工作評(píng)估、工作安排和違章查處等。 4. 負(fù)責(zé)組織辦理各種維修手