【正文】 德信誠培訓網(wǎng)物業(yè)管理有限公司工程維修類工作手冊手 冊 編 號： QWDXC 版本及發(fā)行編號： A /0 受 控 狀 態(tài)： 編制： 日期 年 月 日審核： 日期 年 月 日 審批： 日期 年 月 日 目 錄組織架構（QWDXC01） 4物業(yè)服務項目管理職責（QWXMKF02） 5項目工程維修部職責（QWDXC03） 7工程主管崗位說明書（QWDXC04） 9整改專員崗位說明書（QWDXC05） 10工程班長崗位說明書（QWDXC06） 11維修員崗位說明書（QWDXC07A） 12維修員崗位說明書（QWDXC07B） 一三工程維修部員工服務標準（QWDXC08） 14維修員值班管理規(guī)程（QWDXC09） 一八工程維修值班記錄(QRDXC01) 20工程維修部勞動工具管理規(guī)程(QWDXC10) 21大型公用工具保養(yǎng)記錄表（QRDXC） 24工程維修工具清單（QRDXC02） 25報修服務管理規(guī)程（QWDXC11） 26設施設備防火安全制度（QWDXC12） 29供配電安全管理制度（QWDXC一三） 30供配電操作、運行管理規(guī)程（QWDXC14） 32工程維修操作票(QRDXC03) 35配電房巡查記錄表(QRDXC04) 36供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWDXC一五) 37配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QRDXC05A) 40配電柜、箱保養(yǎng)記錄表（QRDXC05B） 41干式變壓器保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWDXC16） 42變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06A） 44變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06B） 45發(fā)電機安全管理制度(QWDXC17) 46發(fā)電機操作、運行管理規(guī)程(QWDXC一八) 47發(fā)電機保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWDXC19) 51發(fā)電機運行（測試）記錄表（QRDXC07B） 54發(fā)電機保養(yǎng)記錄表（QRDXC07A） 55發(fā)電機房巡查記錄表（QRDXC08） 56水泵安全管理制度（QWDXC20） 57水泵操作、運行管理規(guī)程（QWDXC21） 59水泵巡查記錄表（QRDXC09） 63水泵保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWDXC22） 64水泵保養(yǎng)記錄表（QRDXC10A） 66水泵保養(yǎng)記錄表（QRDXC10B） 67電梯安全管理制度（QWDXC23） 68電梯操作、運行管理規(guī)程（QWDXC24） 71電梯巡查記錄表（QRDXC11A） 74電梯巡查記錄表（QRDXC11B） 75電梯保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWDXC25） 76電梯保養(yǎng)記錄表（QRDXC12A） 81電梯保養(yǎng)記錄表（QRDXC12B） 82消防系統(tǒng)管理規(guī)程（QWDXC26） 83消防系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表（QRDXC一三） 86弱電系統(tǒng)管理規(guī)程（QWDXC27） 87弱電系統(tǒng)巡查記錄表（QR—DXC—14） 92生化池管理規(guī)程（QWDXC28） 93生化池清掏記錄表（QR—DXC—一五） 94生化池檢查記錄表（QR—DXC—16） 95給排水管理規(guī)程（QWDXC29） 96給排水巡查記錄表(QRDXC17) 98房屋及設施管理規(guī)程(QWDXC30) 99房屋及公共設施檢查表(QRDXC一八) 101房屋養(yǎng)護記錄表(QRDXC19) 102組織架構（QWDXC01）項目經(jīng)理工程維修部環(huán)境管理部秩序維護部客戶服務中心工程主管 維修員快維隊員環(huán)境主管秩序主管客服主管項目內業(yè)工程班長整改專員物業(yè)服務項目管理職責（QWXMKF02）一、制度管理1．制度建設與管理：提出完善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于本項目物業(yè)服務的規(guī)章制度，制定公司規(guī)章制度具體的實施辦法，按授權或經(jīng)公司審批后負責組織落實。2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達的各項規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對本部門的相關規(guī)定；3．正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關物業(yè)服務方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項目運營管理1．負責制訂部門的質量目標、工作計劃，經(jīng)公司審批后組織實施；2．編制本物業(yè)項目預算、資金計劃與采購申請；3．負責執(zhí)行涉及本物業(yè)項目的各類經(jīng)營管理合同；4．維護本項目顧客滿意率與滿意度；5．對顧客進行意見征詢活動，并進行業(yè)主滿意率調查；6．接受公司對各項工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進行企業(yè)文化、對外宣傳、人力資源管理、培訓學習方面的活動；7．負責項目對外公共關系的建立與維護。三、各項物業(yè)服務職能的實施1．參與項目物業(yè)服務的可行性研究，負責制訂物業(yè)服務方案，并從物業(yè)服務實施方面提出可行性的建議；2．負責前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調與控制；3．負責對業(yè)主入住的交驗及裝修的管理；4．負責與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務合同及業(yè)主公約；5．負責物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務；6．負責物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務；7．負責物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設施設備的管理、維修維護保養(yǎng)及應急搶修服務；8．負責物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務費用的收繳工作；9．負責配合置業(yè)公司和公司行政人事部進行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動組織與實施；10．負責物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負責物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負責組織對業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；一三．負責托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負責對顧客的特約服務的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實施；一五．物業(yè)項目在經(jīng)營中的各項費用收繳工作；16．向公司提出請款申請，負責及進對外支付本項目各項能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時處理其它顧客求助。項目工程維修部職責（QWDXC03）一、設備設施管理設備運行管理負責對設施設備的運行進行巡視監(jiān)控；負責對設施設備運行中發(fā)生的異常情況的處理；負責對設備設施機房的管理。設備維護管理負責設施設備的維護保養(yǎng)計劃的制定；負責對設施設備的日常保養(yǎng)；負責對設施設備的日常維修；負責對設施設備突發(fā)故障的搶修。二、物業(yè)接管驗收與交付管理前期介入負責對工程安裝的跟進；負責對工程設計施工提出建議。物業(yè)接管驗收負責對物業(yè)實物形態(tài)的驗收；負責跟進工程遺留問題整改；負責設施、設備資料檔案的接管驗收并在收集后交公司歸檔。物業(yè)交付負責協(xié)助業(yè)主進行物業(yè)驗收；負責協(xié)調工程遺留問題整改。三、維修服務有償維修服務負責對維修項目的價格認定（確認業(yè)主維修收費項目相關事宜）；負責實施維修操作。共有部分的維修負責實施維修操作。工程遺留問題的處理負責對委托整改的工程遺留問題的處理。協(xié)助客戶服務中心對處理結果回訪、驗證，不斷提高維修滿意率。四、內部事務管理安全管理負責設備設施安全管理；負責工程維修員工作業(yè)安全管理。培訓管理負責工程維修服務技能的培訓。成本控制負責提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負責組織執(zhí)行。業(yè)績考核負責工作質量管理；負責對本部門員工進行業(yè)績評定；負責提出考評建議；負責服務規(guī)范的管理；負責工程維修員工勞動紀律的管理。檔案資料管理負責工程檔案資料的分類與收集，及時上交；負責本部門質量記錄的保管。五、裝修管理負責裝修方案的審理負責方案中對影響樓宇本體結構方面審理；負責方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負責向業(yè)主提出合理的建議。裝修過程的管理負責業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結構方面控制；負責業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。六、能耗管理負責對公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對異常情況采取處理措施。對浪費現(xiàn)象提出建議或處理意見。負責受理外搭單位，經(jīng)審批后實施外搭管理，并負責收繳外搭單位的能耗費用。七、供應單位管理負責水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；及時收集供應異動情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動信息。八、突發(fā)事件處理確保工程設施設備正常運行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；負責各類突出事件處理中各類工程設施設備的管理與操作；負責及時向上級報告工程類突發(fā)事件并有效控制負面后果。九、零星工程管理負責零星工程的設計、預算；負責公司零星工程的實施；負責按照公司要求對外委工程進行驗收。工程主管崗位說明書（QWDXC04）崗位名稱工程主管職 級4級所屬部門工程維修部直屬上級項目經(jīng)理崗位職責序號工作職責1負責工程維修部質量管理體系建立和完善工作，完善培訓制度、各崗位制度、設施設備維修保養(yǎng)制度，確保質量記錄完整2負責設備設施管理，編制設施設備維修保養(yǎng)計劃，對設施設備正常運行率、維修保養(yǎng)計劃完成率、外委維保檢查率負責3負責物業(yè)接管驗收與交付管理，組織執(zhí)行物管前期介入對工程安裝的跟進并確保記錄完整準確，及時對工程設計施工提出合理化建議，對小區(qū)物業(yè)的接管驗收審查率負責4負責維修服務的開展，對維修及時率、合格率、維修滿意率負責5審查有償維修的價格6審查裝修圖紙和組織對裝修中涉及房屋安全事項的巡查與處理，及時受理相關部門的巡查信息7負責物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負責本部門質量記錄的保管8負責對員工的日常培訓考核，主持項目工程維修部的日常工作，對項目工程維修部的整體職責負責9參加公司各類學習和交流，參與公司企業(yè)文化的推進，參與進行企業(yè)形象的宣傳、推廣10完成上級安排的其他工作，服從于公司領導、職能部門按相關權限作出的各類調度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實施入職資格學歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求物業(yè)或工程相關專業(yè)資格/技能資格證書要求物業(yè)資格證、中級以上技術職稱必備技能要求熟練操作office系統(tǒng)、制圖軟件經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗2年類似崗位工作經(jīng)驗2年人員管理經(jīng)驗1年審 批頒布日期整改專員崗位說明書（QWDXC05）崗位名稱整改專員職 級3級所屬部門工程維修部直屬上級工程主管崗位職責序號工作職責1負責房屋質量保修和工程遺留問題的查勘、派工、驗證、施工單位協(xié)調和相應緊急事件處理等工作，提交保修服務數(shù)據(jù)分析2協(xié)助上級做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后服務有關的行政主管部門、各建設施工與維保單位的聯(lián)絡與協(xié)調，負責對返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不良行為及時糾正3擬制售后服務項目的預算4協(xié)助進行售后服務有關的客戶溝通，及時認真地解決客戶提出的合理要求，參與售后服務協(xié)調會議，對住戶提出的有效投訴處理負責跟蹤，不斷完善處理流程5負責保修事務糾紛的協(xié)調處理，參與公司重大事件的協(xié)調，協(xié)助上級和其它部門處理突發(fā)事件6進行房屋質量及其保修的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、慣例的收集7進行整改信息分析，負責提出整改措施和優(yōu)化建議8負責整改施工人員的技術指導9負責協(xié)助上級進行跨部門協(xié)調，以促進整改工作的實施進度與合格率10參加公司各類學習和交流，參與公司企業(yè)文化的推進，參與進行企業(yè)形象的宣傳、推廣11完成上級安排的其他工作，服從于公司領導、職能部門按相關權限作出的各類調度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實施入職資格學歷要求專科及以上專業(yè)要求電工或土建資格/技能資格證書要求電工或土建必備技能要求電工或土建經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗/類似崗位工作經(jīng)驗1年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期工程班長崗位說明書（QWDXC06）崗位名稱工程班長職 級2級所屬部門工程維修部直屬上級工程主管崗位職責序號工作職責1協(xié)助主管落實所轄區(qū)域內設備、設施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，確保設備設施的安全運行2負責所轄區(qū)域的報修項目的實施,預算有償維修的價格3負責設備、設施的緊急搶修和其它轄區(qū)內工程突發(fā)事件的處理工作4對維修保養(yǎng)及日常運行所需物資進行管理，負責本班設施、設備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理5負責本班安全作業(yè)管理6負責本班工作質量管理及業(yè)務技術把關7協(xié)助主管對維修效果、工程質量的回訪、驗