【正文】 次制定并實施糾正、預防措施。 ，其保存期按提出記錄要求的規(guī)程規(guī)定執(zhí)行。 、預防措施的實施情況和驗證應及時記錄于《糾正/預防措施表》。 《不合格評審記錄/報告》原件（正本）和已完成驗證的《糾正/預防措施表》，保存期均為3年。 《不合格評審報告》 《糾正/預防措施表》 《糾正/預防措施登記表》 《內(nèi)部質(zhì)量審核實施標準作業(yè)程序》 《管理評審控制標準作業(yè)程序》 《投訴處理標準作業(yè)程序》 《住戶意見征集、評價標準作業(yè)程序》 《回訪管理標準作業(yè)程序》有償服務標準作業(yè)程序 規(guī)范公司的有償服務工作。 適用與物業(yè)管理處有償服務工作的管理。 、組織工作。 。 、檢查、檢修、校準服務。 。 。 。 ，應當填制《有償服務申請表》，申請表的填制要求如下： ； ，包括項目名稱、范圍、費用預算。 ，尚應附錄各種必要附件，如： ；。 《有償服務申請表》上加注自己的意見，同意后上報公司總經(jīng)理?？偨?jīng)理將在接報后的3個工作日內(nèi)申請進行審批。 《有償服務申請表》應當依據(jù)《分供方評審與管理標準作業(yè)程序》對分供方進行評審。 。 。 ，申請部門負責人應當依據(jù)驗收結(jié)果編制出驗收報告書，報總經(jīng)理審批作為費用結(jié)算的依據(jù)之一。 ： 、返工； ； ——要求對方降價處理。 《有償服務申請表》、《驗收報告》、《分供方評審報告》、質(zhì)量監(jiān)控記錄等在有償服務完全結(jié)束后由公司統(tǒng)一歸檔永久保存。 《有償服務申請表》 《有償服務整改通知單》 《分供方評審與管理標準作業(yè)程序》 《有償銀行服務收繳協(xié)議書》 《有償供電服務協(xié)議書》 《有償供水服務協(xié)議書》固定資產(chǎn)管理標準作業(yè)程序 規(guī)范固定資產(chǎn)的管理，確保公司財產(chǎn)的完好和安全。 適用于物業(yè)管理處的所有固定資產(chǎn)的管理。 、實施及監(jiān)督。 、登記、管理、盤點及清查。 。 、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。 ，單位價值在500元以上，并且使用期限超過一年的也應當作固定資產(chǎn)。 ： 。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的附屬設備，如電梯、衛(wèi)生設備等。建筑物是指房屋以外的圍墻、水塔和企業(yè)內(nèi)花園、噴水池等設施； 。是指用于經(jīng)營服務的洗衣設備、排水泵；用于產(chǎn)生電力、冷暖氣的各種設備； 。是指用于經(jīng)營服務和經(jīng)營管理部門的高級沙發(fā)、組合家具等； 。是指用于經(jīng)營服務和公司內(nèi)部運輸?shù)母鞣N車輛，如小轎車、卡車、吊車、電瓶車等； 。是指用于企業(yè)經(jīng)營服務或管理用的電子計算機、電視機、電冰箱、通訊設備等； 。是指不屬于以上各類的其他經(jīng)營管理、服務用的固定資產(chǎn)。 ，在3個工作日內(nèi)建立《固定資產(chǎn)臺帳》。臺帳內(nèi)容包括：資產(chǎn)代碼、資產(chǎn)名稱、類別、使用部門、存放地點、購買日期、原值、使用年限、月折舊額、累計折舊額、責任人等。 《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》的有關規(guī)定采取平均年限法按月計提固定資產(chǎn)折舊，平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式如下： =（1預計凈殘值率）/折舊年限100%； =年折舊率247。12% =固定資產(chǎn)原值月折舊率。 %~5%確定，凈殘值率低于3%或高于5%的，由財務部自主確定，報主管上級公司財務備案。 ，應按《員工離職、內(nèi)部調(diào)職標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。 ，各部門應完整的記錄每次使用情況。 ，雙方應在調(diào)整使用后的一個工作日內(nèi)到財務部辦理相關手續(xù)，以便于日后資產(chǎn)核對。 ，憑總經(jīng)理批準的相關資料到財務部辦理相關手續(xù)。 ，應由使用部門負責人組織相關人員查清原因、提出處理意見，報總經(jīng)理批準后到財務部辦理相關手續(xù)。 ，由倉庫進行統(tǒng)一庫存管理；庫存資產(chǎn)重新使用前應由相關人員進行檢查、保養(yǎng)后，方可投入使用。 。清查內(nèi)容包括：固定資產(chǎn)的數(shù)量、固定資產(chǎn)的流向、固定資產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。，應根據(jù)清查資料編制相關的資產(chǎn)報表，在次年1月30日之前上報公司總經(jīng)理和董事會。 ，由使用部門填寫《固定資產(chǎn)報廢申請表》，經(jīng)相關技術部門檢查驗證、財務部門審核、報總經(jīng)理批準后，到財務辦理報廢及除帳手續(xù)。 ，應報財務處理。 ，由使用人按相關部門的相關規(guī)定處理。 《會計核算標準作業(yè)程序》的有關規(guī)程進行相關賬務處理。 、出售和修理的固定資產(chǎn)均須報財務部辦理相關手續(xù)。 ，每月由財務部會計分類、整理、歸檔和裝訂。 ，加密在財務部內(nèi)作長期保存。 、各項報表的編制、報送等作為固定資產(chǎn)管理員的績效考評依據(jù)之一。 《固定資產(chǎn)卡片》 《固定資產(chǎn)盤點表》 《固定資產(chǎn)報廢申請表》 《會計核算標準作業(yè)程序》 《員工離職、內(nèi)部調(diào)職標準作業(yè)程序》領料工作管理程序，注明使用地點及所需材料的品種、規(guī)格、數(shù)量。3. 經(jīng)工程部經(jīng)理簽字確認方可到庫房領料。，交回中控室統(tǒng)一保存。，要對所用材料把好關。，所有簽字者將承擔處罰責任。，事后補辦正規(guī)手續(xù)。，各專業(yè)應開出工作單，完工后由主管工程師或主管簽字，交中控室保存。一、 保密工作制度 公司辦公室設保密員負責秘密文件、資料以及涉密業(yè)務的管理工作。 保密部門：包括電腦室、檔案室、ISO9001工作室、人事文印室、財務室和經(jīng)理辦 公室。保密事項包括： 本公司的人事檔案，干部考察材料等； 與公司有關的調(diào)查案件，檢舉揭發(fā)材料； 經(jīng)理辦公會議記錄； 財務部會計憑證、會計報表、統(tǒng)計報表等； 與本公司質(zhì)量體系有關文件資料。 秘密文件、資料的管理 本公司所有秘密文件未經(jīng)經(jīng)理審批并簽字批準或授權不得擅自翻印和復制； 收發(fā)國家秘密文件資料，由辦公室保密員負責；有關調(diào)查材料、檢舉揭發(fā)材料由辦 公室或部門專人負責；凡署名公司領導親啟件，由領導拆封；秘密文件的收發(fā)、分 送、傳閱、移交、歸檔等環(huán)節(jié)都要登記，履行簽字手續(xù)，嚴禁將秘密文件、資料放 在不安全的地方； 公司秘密文件、資料必須放入保密柜內(nèi)，由保密員管理，個人不得保存；定期清查 清退，如發(fā)現(xiàn)丟失，要及時報告并追查處理。 ISO9001工作保密規(guī)定 ISO9001質(zhì)量體系文件及有關標準、法規(guī)，應按規(guī)定存放，不得擅自帶離辦公室； 對外不討論公司ISO9001工作情況，不得出示個人草稿，作廢草稿和文件及時銷毀； 定稿文件未經(jīng)公司經(jīng)理批準，不得復印和對外借閱。 通訊保密規(guī)定 公司各科室和項目管理處的電腦、打印機、復印機、傳真機等由專人管理，非本機 使用人員未經(jīng)許可不得擅自使用； 電腦工作人員要嚴守保密制度，避免重要業(yè)務資料和檔案資料外泄、更改或丟失； 任何人都不準在通信、通話、郵件中涉及國家秘密或本公司在商業(yè)競爭中的重要信 息；個人不得偷看秘密文件和打聽公司秘密性的會議內(nèi)容； 凡發(fā)生遺失國家秘密文件或本公司秘密文件、資料或泄密案件時，應立即向保密員 和公司領導報告，并及時采取補救措施；發(fā)生竊密案件，還應即時向當?shù)毓膊块T 報告。不合格糾正、預防、標準作業(yè)程序 確保物業(yè)管理服務實施和質(zhì)量體系運行過程中的不合格及時得到控制，從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。 適用于物業(yè)管理處對工作中出現(xiàn)的各類不合格控制、糾正與預防工作。 。 、班組長負責依據(jù)本程序?qū)ぷ髦谐霈F(xiàn)的各類輕微不合格及時進行糾正、整改。 、預防措施，對系統(tǒng)、重大、慣性的不合格實施糾正、控制。 、主持不合格評審，批準不合格評審記錄/報告和不合格糾正、預防措施。 ，對不合格糾正、預防措施實施效果的驗證。 ：沒有按規(guī)定程序、規(guī)范實施。 ：實施效果沒有達到預期目標或規(guī)定要求。 ：文件沒有作出規(guī)定或提出要求；文件不相容；文件不適用；在某一時間內(nèi)，不合格分布集中在個別要素或別個部門。 ：采購的有形產(chǎn)品不合格；設備、設施、裝置不合格。 ：沒有滿足顧客的要求；沒有達到公司規(guī)定的要求。 ：沒有按程序、規(guī)定進行管理和控制。 。 、作業(yè)過程中由實施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外，服務和管理工作的不合格應由發(fā)現(xiàn)者或歸口管理部門按規(guī)定予以記錄。這種記錄一般在《工作日記》記錄中顯示。 ，是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可在“住戶投訴” 、“回訪記錄”或提供服務確認單中得到。 。除接收后發(fā)現(xiàn)的應予記錄外，原則采用退貨或拒收的處置方式，但在退貨前應予以標識。 、設施不合格。除記錄外，應停止使用進行檢修處置。直接提供顧客使用的設備（如電梯）應設置“檢修”或 “暫停使用”等標識。 ，由責任者自行糾正。 ： ①顧客嚴重投訴時或在一段時間內(nèi)（如一個月）顧客集中投訴某一項服務時； ②對一個季度“回訪記錄”和半年一次的住戶意見征詢結(jié)果的統(tǒng)計、分析，發(fā)現(xiàn)住戶表達的突出（集中）不滿意問題； ③發(fā)生重大責任事故時； ④連續(xù)兩個月，公司下達的質(zhì)量目標沒有完成時。 (2)不合格的評審由品質(zhì)部組織，管理者代表主持，以公司主管經(jīng)理及有關部門主管參加評審會議的形式進行。 (3)評審的主要內(nèi)容為： ①確定責任部門或責任者； ②評價影響程度和范圍； ③提出處置意見。 (4)品質(zhì)部應負責建立《不合格評審記錄/報告》，管理者代表負責批準《不合格評審記錄/報告》，重大問題由管理者代表報總經(jīng)理批準。 不合格的處置 (1)不合格處置有下列方式及其組合： ①返工； ②請求顧客讓步接收； ③賠禮道歉； ④賠償損失； ⑤補充完善文件、資源； ⑥對員工進行培訓； ⑦按規(guī)定對責任者進行處罰。 (2)凡經(jīng)評審的不合格，管理者代表應責成責任部門從根源上加以糾正。 1不合格糾正、預防措施的制定 (1)下列情況之一時，應制定糾正措施： ①連續(xù)二個月部門承擔的質(zhì)量指示之一未達到規(guī)定時； ②設備、設施由于維護檢修不及時或為達到適用要求影響提供服務36小時及以上時； ③發(fā)生治安、刑事案件時； ④內(nèi)部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)不合格時； ⑤顧客嚴重投訴時； ⑥不合格進行了評審時。 (2)下列情況之一時，應指定預防措施； ①當服務質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動，如不采取措施有可能導致不合格發(fā)生時； ②內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評審指出的潛在不合格的問題； ③質(zhì)量體系運行不暢發(fā)生“有事無人管理”或“工作推脫、扯皮”時； ④對顧客的意見、建議、抱怨、期望進行分析，需采取措施以滿足顧客的需要和期望時。 1制定糾正、預防措施的程序 (1)制定糾正措施按下列程序辦理： NO * * YES 2制定預防措施按下列程序辦理： YES NO 1制定糾正/預防措施的基本要求 (1)必須從根源上分析實際和潛在的問題的原因，不應把糾正與糾正措施混淆。 (2)實際的和潛在的不合格，其根源可能是下述一種或多種： ①人員： ——文化素質(zhì)不夠，不能接受或掌握崗位所需的知識和技能； ——缺乏必要且適宜的培訓； ——缺乏必要的教育，沒有樹立正確的質(zhì)量觀念和責任感。 ②設備（含設施、裝置、測量設備）： ——缺乏必要的設備或設備不配套； ——選用的設備與服務的質(zhì)量要求不相宜； ——維護、保養(yǎng)、調(diào)整無規(guī)范或為按規(guī)范。 ③材料（含原材料、元器件、配件、輔材）： ——選擇不當，不能滿足設備需要的要求； ——搬運貯存不當造成損壞或混料（批）； ——使用錯誤； ——標識錯誤或不清。 ④方法（含作業(yè)、作業(yè)流程）： ——必須的規(guī)范作業(yè)流程不完整、不適用； ——規(guī)范的要求不一致； ——未按規(guī)范執(zhí)行； ——使用失效或作廢的文件。 (3)糾正/預防措施必須具體，盡可能定量化，并落實具體實施和完成期限。措施所涉及的部門應予以實施或配合，并承擔相應責任。 (4)糾正/預防措施實施結(jié)束后，應提請品質(zhì)部驗證。措施涉及的資源配置、文件更改或增添應按公司相應程序規(guī)定辦理。 1跟蹤驗證 (1)責任部門主管應對糾正、預防措施的實施情況和實施效果進行檢查，并將檢查結(jié)果及時向品質(zhì)部報告，品質(zhì)部應對實施情況和效果進行檢查驗證，并向管理者代表報告。 (2)管理者代表應對檢查和驗證情況做出反應。達到預期目標的責成品質(zhì)部納入相關文件或形成新的文件予以鞏固，對未按措施實施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達到預期目標的應予以批評、處罰并由品質(zhì)部再次填發(fā)《糾正/預防措施表》，由責任部門重新分析，再次制定并實施糾正、預防措施。 1記錄的管理 (1)各部門應保存不合格記錄，其保存期按提出記錄要求的規(guī)程規(guī)定執(zhí)行。 (2)糾正、預防措施的實施情況和驗證應及時記錄于《糾正/預防措施表》。 (3)品質(zhì)部應保存《不合格評審記錄/報告》原件（正本）和已完成驗證的《糾正/預防措施表》，保存期均為3年。 五、記錄 《不合格評審報告》 《糾正/預防措施表》 《糾正/預防措施登記表》 六、相關支持文件 《內(nèi)部質(zhì)量審核實施標準作業(yè)程序》 《管理評審控制標準作業(yè)程序》 《投訴處理標準作業(yè)程序》 《住戶意見征集、評價標準作業(yè)程序》 《回訪管理標準作業(yè)程序》 出租物業(yè)設施設備管理模式1. 租方與公司物業(yè)管理處達成承租意向后，由維修隊、物管處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設備設施進行檢查。2. 維修隊按現(xiàn)場的物業(yè)設施狀況詳細填制記錄表，并與租方代表、物管處三方共同簽字確認。3. 《物業(yè)設施狀況記錄表》一式多份，除維修隊留存一份外，其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤?. 承租方租用的物業(yè)設施應按契約規(guī)定使用及維護，并接受維修隊日常巡查監(jiān)督管理。5. 維修隊負責日常對出租物業(yè)區(qū)域的設施進行巡查，及時維修保養(yǎng)。6. 如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的，應立即制止并報告物業(yè)管理處。出租