【正文】 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻前 前 言 垅鍔吻 長(zhǎng)沙順天建設(shè)集團(tuán)精心打造的順天國(guó)際財(cái)富中心，集現(xiàn)代化建設(shè)、文化、信息于一體，充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)力量和綜合實(shí)力，是長(zhǎng)沙乃至湘江大地最具現(xiàn)代色彩的精典物業(yè)。開(kāi)發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。長(zhǎng)沙一日千里的發(fā)展形勢(shì)吸吸著我們，順天建設(shè)集團(tuán)高度市場(chǎng)化運(yùn)作的效率感染著我們，中航物業(yè)管理人積極響應(yīng)，全情投入，經(jīng)過(guò)十余天的緊張工作，為該項(xiàng)目精典物業(yè)度身定做全套物業(yè) 管理服務(wù)方案。我們真誠(chéng)地希望獲得此次與順天建設(shè)集團(tuán)合作的機(jī)會(huì)。 垅鍔吻 CPM 是中國(guó)物業(yè)管理 行業(yè)的勁旅，經(jīng)過(guò)十八年悉心探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)、管理規(guī)模近二百萬(wàn)平方米、年度營(yíng)業(yè)額（物業(yè)管理費(fèi)和租賃費(fèi)）超過(guò)億元的企業(yè)。 CPM 以經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理為優(yōu)勢(shì)，擅長(zhǎng)綜合型高層物業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)觀念到位，技術(shù)力量雄厚，管理團(tuán)隊(duì)極富進(jìn)取和創(chuàng)新精神。 CPM 近年承攬之多項(xiàng)大型物業(yè)，品牌卓著，廣受業(yè)主、客戶(hù)贊譽(yù)。 垅鍔吻 服務(wù)順天國(guó)際，是我們中航物業(yè)管理人的驕傲！我們相信，憑籍 CPM 服務(wù)客戶(hù)最高原則的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)過(guò)市場(chǎng)錘練的專(zhuān)業(yè)力量，我們一定能夠圓滿(mǎn)完成順天國(guó)際物業(yè)管理光榮任務(wù)，使順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在售后服務(wù) 領(lǐng)域再添一金！ 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻目 錄 垅鍔吻 Ⅰ . 提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃 1 垅鍔吻 認(rèn)識(shí)與定位 1 垅鍔吻 工作重點(diǎn) 2 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施 3 垅鍔吻 CPM 服務(wù)順天國(guó)際的主要優(yōu)勢(shì) 4 垅鍔吻 Ⅱ . 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 6 垅鍔吻 管理方式 6 垅鍔吻 工作計(jì)劃 13 垅鍔吻 物資裝備計(jì)劃 18 垅鍔吻 Ⅲ . 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 19 垅鍔吻 管理人員的配備 19 垅鍔吻 管理人員的培訓(xùn) 21 垅鍔吻 管理人同的管理 24 垅鍔吻 Ⅳ . 管理制度與檔案建設(shè) 26 垅鍔吻 完備的管理工具 26 垅鍔吻 檔案資料的建立與管理 31 垅鍔吻 物業(yè)檔案資料的管理 36 垅鍔吻 Ⅴ . 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 38 垅鍔吻 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn) 38 垅鍔吻 對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí) 38 垅鍔吻 管理處控制成本主要措施 38 垅鍔吻 順天國(guó)際物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 39 垅鍔吻 Ⅵ . 物業(yè)管理前期介入 49 垅鍔吻 施工期物業(yè)管理工作 49 垅鍔吻 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 49 垅鍔吻 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理 50 垅鍔吻 其它前期準(zhǔn)備工作 52 垅鍔吻 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度 53 垅鍔吻 Ⅶ . 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 55 垅鍔吻 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理 55 垅鍔吻 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處 理方案 57 垅鍔吻 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 60 垅鍔吻 節(jié)能管理 65 垅鍔吻 技術(shù)改造、更新 66 垅鍔吻 技術(shù)資料的收集、管理、使用 67 垅鍔吻 Ⅷ . 智能化系統(tǒng)的運(yùn) 行及維護(hù) 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的維護(hù) 78 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想 79 垅鍔吻 Ⅸ . 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 82 垅鍔吻 維修基金的建 立與管理 82 垅鍔吻 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期 85 垅鍔吻 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn) 85 垅鍔吻 Ⅹ . 日常物業(yè)管理的綜合服務(wù) 97 垅鍔吻 事務(wù)管理 97 垅鍔吻 環(huán)境管理 106 垅鍔吻 保安及消防管理 110 垅鍔吻 寫(xiě)字樓非辦公時(shí)間的管理 116 垅鍔吻 商場(chǎng)、酒店?duì)I業(yè)時(shí)間的管理 116 垅鍔吻 Ⅺ . 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) 118 垅鍔吻 物業(yè)經(jīng)營(yíng)之意義 118 垅鍔吻 CPM 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 118 垅鍔吻 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析 121 垅鍔吻 營(yíng)銷(xiāo)策略 122 垅鍔吻 經(jīng)營(yíng)合作 方式 124 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 Ⅰ .提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃 垅鍔吻 垅鍔吻 認(rèn)識(shí)與定位 垅鍔吻 項(xiàng)目概況 垅鍔吻 順天國(guó)際財(cái)富中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)順天國(guó)際）位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交匯處，占地面積 平方米，總建筑面積 72617 平方米，地下 2 層，地上 29層，是一座以高檔寫(xiě)字樓為主，融合商場(chǎng)、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機(jī)電設(shè) 備先進(jìn)，配套設(shè)施完善，和寫(xiě)字樓國(guó)際水準(zhǔn)全面軌，是長(zhǎng)沙市高檔寫(xiě)字樓客戶(hù)的最佳選擇。 垅鍔吻 順天國(guó)際擬定于今年 6 月底封頂，年內(nèi)全面投入運(yùn)行。 垅鍔吻 順天建設(shè)集團(tuán)極具戰(zhàn)略眼光，不僅在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇世界名家，早在大廈入伙前 8 個(gè)月，即開(kāi)始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風(fēng)范。 垅鍔吻 服務(wù)需求 垅鍔吻 順天國(guó)際物業(yè)管理總體要求是： 垅鍔吻 ? 創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費(fèi)和健身活動(dòng)場(chǎng)所； 垅鍔吻 ? 整體設(shè)備運(yùn)行可靠，消費(fèi)價(jià)格合理，物業(yè)服務(wù)優(yōu)良； 垅鍔吻 ? 提供商務(wù)、會(huì)務(wù)、信 息、咨詢(xún)等服務(wù)，全方位滿(mǎn)足寫(xiě)字樓客戶(hù)需求。 客戶(hù)分析 垅鍔吻 順天國(guó)際客戶(hù)群體包括業(yè)主、租戶(hù)、來(lái)賓、顧客、會(huì)員等，其中寫(xiě)字樓客戶(hù)以白領(lǐng)上班一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高，對(duì)環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶(hù)群體亦有所不同；商場(chǎng)、酒店、酒樓和康體中心等客戶(hù)成分復(fù)雜，需求多樣化，其中經(jīng)營(yíng)者對(duì)營(yíng)造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑、自在，這些與寫(xiě)字樓注重的嚴(yán)肅尊貴氣氛很大差異，增大了大廈的管理難度，因此，根據(jù)不同的需求層次實(shí) 施高質(zhì)量，全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。 垅鍔吻 項(xiàng)目定位 垅鍔吻 順天國(guó)際項(xiàng)目整體形象定位是： 垅鍔吻 現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮 垅鍔吻 ? 現(xiàn)代 展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象。 垅鍔吻 ? 高效 塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。 垅鍔吻 ? 環(huán)保 樹(shù)立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。 垅鍔吻 ? 繁榮 聚集湘江商貿(mào)氣氛，打造長(zhǎng)沙商城亮點(diǎn)，注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 垅鍔吻 工作重點(diǎn) 垅鍔吻 全方位整體經(jīng)營(yíng) 垅鍔吻 順天建設(shè)集團(tuán)在本項(xiàng)目物業(yè)管理邀標(biāo)活動(dòng)中，其 重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，全面承接順天國(guó)際物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)工作。 垅鍔吻 順天國(guó)際集辦公商務(wù)、消費(fèi)健身多種功能于一體，要滿(mǎn)足各種客戶(hù)的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)、汽車(chē)美容服務(wù)等。 CPM在物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方面，積累了較多成功經(jīng)驗(yàn)。 CPM 若有幸接管順天國(guó)際項(xiàng)目，將迅速組織專(zhuān)業(yè)力量，融合于該項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)之中，深入分析目標(biāo)客戶(hù)服務(wù)需求，細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時(shí)間、市 場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。 垅鍔吻 大廈整體形象 垅鍔吻 通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理，周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及 CPM 專(zhuān)業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設(shè)集團(tuán)和長(zhǎng)沙市樹(shù)立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。 垅鍔吻 樓宇設(shè)備管理 垅鍔吻 順天國(guó)際設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高，大廈使用功能多樣化，要求 24 小時(shí)全天候保障設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè) 備管理的技術(shù)實(shí)力是重要的考驗(yàn)。 CPM 擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施 垅鍔吻 指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專(zhuān)業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 垅鍔吻 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客戶(hù)、依法經(jīng)營(yíng)一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為順天國(guó)際業(yè)主、客戶(hù)提供高水準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。 垅 鍔吻 專(zhuān)業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專(zhuān)用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專(zhuān)業(yè)力量，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，保障專(zhuān)業(yè)效果。 垅鍔吻 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。 垅鍔吻 垅鍔吻 [經(jīng)營(yíng)型 ]物 業(yè)管理模式 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 工作模式： [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 垅鍔吻 CPM 物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng) [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開(kāi)發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式