【正文】 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻前 前 言 垅鍔吻 長沙順天建設(shè)集團精心打造的順天國際財富中心，集現(xiàn)代化建設(shè)、文化、信息于一體，充分體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)力量和綜合實力，是長沙乃至湘江大地最具現(xiàn)代色彩的精典物業(yè)。開發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。長沙一日千里的發(fā)展形勢吸吸著我們，順天建設(shè)集團高度市場化運作的效率感染著我們，中航物業(yè)管理人積極響應(yīng)，全情投入，經(jīng)過十余天的緊張工作，為該項目精典物業(yè)度身定做全套物業(yè) 管理服務(wù)方案。我們真誠地希望獲得此次與順天建設(shè)集團合作的機會。 垅鍔吻 CPM 是中國物業(yè)管理 行業(yè)的勁旅，經(jīng)過十八年悉心探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為建設(shè)部物業(yè)管理一級資質(zhì)、管理規(guī)模近二百萬平方米、年度營業(yè)額（物業(yè)管理費和租賃費）超過億元的企業(yè)。 CPM 以經(jīng)營型物業(yè)管理為優(yōu)勢，擅長綜合型高層物業(yè)項目，服務(wù)觀念到位，技術(shù)力量雄厚，管理團隊極富進取和創(chuàng)新精神。 CPM 近年承攬之多項大型物業(yè)，品牌卓著，廣受業(yè)主、客戶贊譽。 垅鍔吻 服務(wù)順天國際，是我們中航物業(yè)管理人的驕傲！我們相信，憑籍 CPM 服務(wù)客戶最高原則的經(jīng)營理念和經(jīng)過市場錘練的專業(yè)力量，我們一定能夠圓滿完成順天國際物業(yè)管理光榮任務(wù)，使順天國際優(yōu)質(zhì)樓盤在售后服務(wù) 領(lǐng)域再添一金！ 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻目 錄 垅鍔吻 Ⅰ . 提高順天國際經(jīng)營管理水平的整體設(shè)想及策劃 1 垅鍔吻 認識與定位 1 垅鍔吻 工作重點 2 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標、獎懲措施 3 垅鍔吻 CPM 服務(wù)順天國際的主要優(yōu)勢 4 垅鍔吻 Ⅱ . 管理方式、工作計劃和物資裝備 6 垅鍔吻 管理方式 6 垅鍔吻 工作計劃 13 垅鍔吻 物資裝備計劃 18 垅鍔吻 Ⅲ . 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 19 垅鍔吻 管理人員的配備 19 垅鍔吻 管理人員的培訓(xùn) 21 垅鍔吻 管理人同的管理 24 垅鍔吻 Ⅳ . 管理制度與檔案建設(shè) 26 垅鍔吻 完備的管理工具 26 垅鍔吻 檔案資料的建立與管理 31 垅鍔吻 物業(yè)檔案資料的管理 36 垅鍔吻 Ⅴ . 管理成本測算和管理費標準 38 垅鍔吻 物業(yè)管理費標準及傭金標準 38 垅鍔吻 對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識 38 垅鍔吻 管理處控制成本主要措施 38 垅鍔吻 順天國際物業(yè)管理有關(guān)費用測算 39 垅鍔吻 Ⅵ . 物業(yè)管理前期介入 49 垅鍔吻 施工期物業(yè)管理工作 49 垅鍔吻 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 49 垅鍔吻 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理 50 垅鍔吻 其它前期準備工作 52 垅鍔吻 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度 53 垅鍔吻 Ⅶ . 機電設(shè)備設(shè)施的管理 55 垅鍔吻 系統(tǒng)日常運行及管理 55 垅鍔吻 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處 理方案 57 垅鍔吻 系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 60 垅鍔吻 節(jié)能管理 65 垅鍔吻 技術(shù)改造、更新 66 垅鍔吻 技術(shù)資料的收集、管理、使用 67 垅鍔吻 Ⅷ . 智能化系統(tǒng)的運 行及維護 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的日常運行 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的維護 78 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想 79 垅鍔吻 Ⅸ . 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 82 垅鍔吻 維修基金的建 立與管理 82 垅鍔吻 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護運作 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期 85 垅鍔吻 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計劃、標準 85 垅鍔吻 Ⅹ . 日常物業(yè)管理的綜合服務(wù) 97 垅鍔吻 事務(wù)管理 97 垅鍔吻 環(huán)境管理 106 垅鍔吻 保安及消防管理 110 垅鍔吻 寫字樓非辦公時間的管理 116 垅鍔吻 商場、酒店營業(yè)時間的管理 116 垅鍔吻 Ⅺ . 經(jīng)營管理服務(wù) 118 垅鍔吻 物業(yè)經(jīng)營之意義 118 垅鍔吻 CPM 經(jīng)營優(yōu)勢 118 垅鍔吻 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析 121 垅鍔吻 營銷策略 122 垅鍔吻 經(jīng)營合作 方式 124 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 Ⅰ .提高順天國際經(jīng)營管理水平的整體設(shè)想及策劃 垅鍔吻 垅鍔吻 認識與定位 垅鍔吻 項目概況 垅鍔吻 順天國際財富中心（以下簡稱順天國際）位于長沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交匯處，占地面積 平方米，總建筑面積 72617 平方米，地下 2 層，地上 29層，是一座以高檔寫字樓為主，融合商場、金融、餐飲、會務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設(shè) 備先進，配套設(shè)施完善，和寫字樓國際水準全面軌，是長沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。 垅鍔吻 順天國際擬定于今年 6 月底封頂，年內(nèi)全面投入運行。 垅鍔吻 順天建設(shè)集團極具戰(zhàn)略眼光，不僅在項目規(guī)劃設(shè)計階段選擇世界名家，早在大廈入伙前 8 個月，即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風范。 垅鍔吻 服務(wù)需求 垅鍔吻 順天國際物業(yè)管理總體要求是： 垅鍔吻 ? 創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費和健身活動場所； 垅鍔吻 ? 整體設(shè)備運行可靠，消費價格合理，物業(yè)服務(wù)優(yōu)良； 垅鍔吻 ? 提供商務(wù)、會務(wù)、信 息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足寫字樓客戶需求。 客戶分析 垅鍔吻 順天國際客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、顧客、會員等，其中寫字樓客戶以白領(lǐng)上班一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識較強，對物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同；商場、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復(fù)雜，需求多樣化，其中經(jīng)營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費者要求方便、舒適、悠閑、自在，這些與寫字樓注重的嚴肅尊貴氣氛很大差異，增大了大廈的管理難度，因此，根據(jù)不同的需求層次實 施高質(zhì)量，全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。 垅鍔吻 項目定位 垅鍔吻 順天國際項目整體形象定位是： 垅鍔吻 現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮 垅鍔吻 ? 現(xiàn)代 展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象。 垅鍔吻 ? 高效 塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。 垅鍔吻 ? 環(huán)保 樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。 垅鍔吻 ? 繁榮 聚集湘江商貿(mào)氣氛，打造長沙商城亮點，注重社會效益和經(jīng)濟效益。 垅鍔吻 工作重點 垅鍔吻 全方位整體經(jīng)營 垅鍔吻 順天建設(shè)集團在本項目物業(yè)管理邀標活動中，其 重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實力的物業(yè)管理企業(yè)，全面承接順天國際物業(yè)項目的經(jīng)營、管理和服務(wù)工作。 垅鍔吻 順天國際集辦公商務(wù)、消費健身多種功能于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃經(jīng)營服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等。 CPM在物業(yè)經(jīng)營運作方面，積累了較多成功經(jīng)驗。 CPM 若有幸接管順天國際項目，將迅速組織專業(yè)力量，融合于該項目市場推廣活動之中，深入分析目標客戶服務(wù)需求，細致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時間、市 場、服務(wù)三個視角規(guī)劃和經(jīng)營順天國際優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。 垅鍔吻 大廈整體形象 垅鍔吻 通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理，周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及 CPM 專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設(shè)集團和長沙市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。 垅鍔吻 樓宇設(shè)備管理 垅鍔吻 順天國際設(shè)備先進，智能化程度高，大廈使用功能多樣化，要求 24 小時全天候保障設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè) 備管理的技術(shù)實力是重要的考驗。 CPM 擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標、獎懲措施 垅鍔吻 指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔 垅鍔吻 真誠合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客戶、依法經(jīng)營一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時溝通和協(xié)調(diào)，真誠為順天國際業(yè)主、客戶提供高水準專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值。 垅 鍔吻 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。 垅鍔吻 長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責。 垅鍔吻 垅鍔吻 [經(jīng)營型 ]物 業(yè)管理模式 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 工作模式： [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 垅鍔吻 CPM 物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng) [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式