房地產(chǎn)項目公司股權(quán)收購流程及法律風(fēng)險防范(已修改)
2024-09-27 09:28 本頁面
【正文】 戰(zhàn)略發(fā)展中心 文件自編號： 202008 1 房地產(chǎn)項目公司股權(quán) 收 購 流程及 法律風(fēng)險 防范 一、股權(quán)收購流程 股權(quán)收購房地產(chǎn)項目的基本流程大致可以分為以下幾個步驟： （一）前期準(zhǔn)備階段 主要包括了解項目公司的基本經(jīng)營情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴股的動機、收購中存在的法律和財務(wù)障礙等，并成立收購小組，包括收購方自身專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設(shè)計、財務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)收購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。 （二）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書 收購雙方經(jīng)過初步接觸后，就會簽訂收購意向書。 意向書主要是為后面的收購活動提供一個合作框架，以保證后續(xù)活動的順利開展。收購意向書的主要內(nèi)容包含收購標(biāo)的、收購方式及收購合同主體、收購價款及確定價格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。 （三）對項目公司盡職調(diào)查階段 盡職調(diào)查的目的是使收購方盡可能地摸清項目公司的家底。一方面作為雙方確定收購價格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險管理。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合 理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達成最終協(xié)議。 盡職調(diào)查 通常 包括以下范圍：公司概況 與 經(jīng)營情況、動產(chǎn)、不動產(chǎn)、勞動、重大債權(quán)債務(wù)、稅收、環(huán)保、擔(dān)保事項、重大合同、訴訟、仲裁、行政復(fù)議 等 。但對于房地產(chǎn)項目收購來說，除了上述一般公司應(yīng)調(diào)查的基本內(nèi)容外，關(guān)注重點為土地使用權(quán)情況、項目開發(fā)合法性和開發(fā)情況，包括項目公司的開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)取得及存續(xù)、項目基本概況、項目性質(zhì)、容積率等規(guī)劃指標(biāo)、項目應(yīng)取得的包括五證在內(nèi)的相應(yīng)政府批文、實際開發(fā)情況與項目批文以及規(guī)劃設(shè)計、工 戰(zhàn)略發(fā)展中心 文件自編號： 202008 2 程施工質(zhì)量、項目開發(fā)重大 合同的簽署及履行、項目的銷售等。 （四）編制收購項目的可行性研究和收購方案 此階段一般與盡職調(diào)查同時開展，通過對周邊房地產(chǎn)市場前景及項目初步市場定位研究、初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項目成本及靜態(tài)和動態(tài)經(jīng)濟效益分析、項目法律、經(jīng)濟以及政策風(fēng)險評估等各個方面編制項目的可行性研究報告，在公司經(jīng)營管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價格，并擬訂全面的收購方案。 （五）正式收購談判并擬訂、簽署收購協(xié)議 （六）收購交割 收購合同生效后，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，依法辦理包括股 東及注冊資本變更登記手續(xù)。 二、股權(quán)收購風(fēng)險分布 房地產(chǎn)項目公司股權(quán)收購過程中存在諸多潛在法律風(fēng)險，可能給項目開發(fā)和項目受讓方帶來相當(dāng)大的風(fēng)險。概括來說，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)收購存在的風(fēng)險主要集中在以下方面： （一） 公司 股權(quán)屬性確定風(fēng)險 包括項目公司設(shè)立合規(guī)性風(fēng)險及權(quán)利完整性風(fēng)險兩大類。 在項目公司設(shè)立方面，涉及對項目公司合法權(quán)益會產(chǎn)生實質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險歸納起來主要有： 股東未足額繳納出資； 股東出資形式不符合法律規(guī)定； 非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定； 非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財 產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)； 股東 抽逃出資； 項目公司 未依法年檢。 擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán) 的公司 是否具有完整的股東權(quán)利 ，權(quán)利 是否存在法律瑕疵 ，包括： 項目公司是否存在質(zhì)押 、 擔(dān)保等第三人權(quán)利； 項目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵 ； 戰(zhàn)略發(fā)展中心 文件自編號： 202008 3 項目的 后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險 ； 是否存在對轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定（ 有沒有經(jīng)過項目公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ）； 是否存在對 轉(zhuǎn)讓公司 在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制； 是否存在對 轉(zhuǎn)讓公司 在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制 。 （ 二 ） 項目 本身屬性確定風(fēng)險 由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，尤其是久拖未建或停建的項目公司，在股權(quán)收購時，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險
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