【正文】 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 1 新世紀花園酒店、公寓 項目 可行性研究 報告 長沙 企業(yè)策劃有限公司 20xx727 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 2 目 錄 第一章 項目背景 一、項目基本情況 第二章 市場分析 一、長沙市宏觀經(jīng)濟背景 二、長沙房地產(chǎn)市場總體運行狀況分析 三、長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 四、宏觀調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場的影響 五、長沙普通住宅市場簡析及本項目的開發(fā)可行性 六、長沙寫字樓及商住樓市場簡析及本項目的開發(fā)可行性 七、長沙小戶型公寓市場分析及本項目的開發(fā)可行性 第三章 產(chǎn)品方案 —— 小戶 型部分 一、戶型面積定位 二、建筑風格 三、公共部位裝修及配套設(shè)備 四、配套商業(yè) 五、價格定位 六、目標客戶定位 第四章 酒店部分可行性分析 一、長沙酒店市場分析 二、產(chǎn)品設(shè)計 第五章 收益分析 一、酒店部分 二、公寓部分 結(jié)論 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 3 第一章 項目 背景 一、項目基本情況 1. 地理位置 項目位于長沙市 芙蓉區(qū)東城板塊，西臨萬家麗路 ， 南 臨 人民 路，北臨 遠大 線。 2. 周邊環(huán)境 東區(qū) 未來最大的 商業(yè) 中心 —— 上河街區(qū)距本案僅一站之遙 ， 芙蓉區(qū)政府 位于本案 南側(cè) 幾十米 處 ，萬家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場等環(huán)伺 左右 ， 本案的商業(yè)價值 ； 3. 交通狀況 項目緊鄰 萬家麗 路，作為長沙 東區(qū)的 南北主干道，交通發(fā)達，公交線路較多，包括 60 80 70 91 80 15 122 路等。 4. 生活配套 周邊商場： 上河街區(qū) （沃爾瑪及其它百貨） 、萬家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場 、生活超市 2 家； 醫(yī)院： 旺旺 醫(yī)院 學校： 長房東郡幼兒園、小學 銀行：建設(shè)銀行、 興業(yè)銀行 、商業(yè)銀行 、農(nóng)村信用社 酒店： 中國聯(lián)通延年酒店、 和府大酒店、三良大酒店、君和賓館、古漢賓館 、原龍賓館 娛樂： 天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴 、巴蜀金源保健 餐飲：大碗廚、玉樓東、新湘銀酒家、新人民公社、天馬第一生產(chǎn)力、阿呀呀味道工廠、大容和、 米蘿咖啡、迪歐咖啡； 5. 項目規(guī)劃指標 總占地面積： 4800 平方米 規(guī)劃容積率： 建筑密度： 建筑高度：不限 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 4 第二章 市場分析 一、長沙市宏觀經(jīng)濟背景 近 5 年來，長沙市的經(jīng)濟發(fā)展進入快車道， 20xx－ 20xx 年，長沙市的經(jīng)濟增長率一直保持在 12%以上。 20xx 年長沙市人均 GDP 達 17638 元，同比增長 %； 社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；人均可支配收人 11021 元，同比增長 11%。 20xx 年全市總?cè)丝?625 萬，其中市區(qū)人口 萬人。通過 10－ 15 年的努力，長沙將建成一個人口 350 萬，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市。 由于經(jīng)濟及人民收入的快速增長，長沙的房地產(chǎn)市場也面臨良好的發(fā)展機遇。 二、長沙房地產(chǎn)市場總體運行狀況分析 1. 近六年長沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一覽表 二、長沙歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年均增長率 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） % 年增長率 % % % % % % % 歷年土地開發(fā)投資額（億元） % 年增長率 % % % % % % % 歷年 購置土地面積（萬平方米） % 年增長率 % % % % % % % 歷年商品房銷售面積（萬平方米） % 年增長率 % % % % % % % 歷年房屋施工面積（萬平方米） % 年增長率 % % % % % % % 歷年房屋竣工面積（萬平方米） % 年增長率 % % % % % % % 歷年商品房銷售額（億元） % 年增長率 % % % % % % % 歷年商品房銷售均價（萬元） % 年增長率 % % % % % % % 1．概況分析說明 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 5 房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長說明： （ 1）長沙房地產(chǎn)開發(fā)具有較好的投資回報率，吸引大量投資進入； （ 2）對未來市場的良好預期促使更多的資本投入或者流入長沙房地產(chǎn)市場 ； 土地開發(fā)投資額及土地開發(fā)面積的高速增長說明 ： （ 1）房地產(chǎn)市場極為活躍； （ 2）政府對土地的供給未加以有效控制。 購置土地面積的超高速增長說明： （ 1）市場對長沙房地產(chǎn)市場未來普遍看好； （ 2）土地購置具有較大的投機性； （ 3）政府對土地市場缺 乏有效控制 ； 商品房銷售總額的高速增長是基于商品房銷售面積的高速增長，銷售單價的提升對銷售總額的提升作用微乎其微。 1998 年 — 20xx 年，商品房累計竣工面積與累計銷售面積差額高達 萬平方米，說明：市場供過于求；始終為買方市場；商品房空置率高；導致銷售均價難以提升。 從 20xx 年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看，長沙的人均可支配收入排名第 15 位，房價（ 2203 元 /平方米）排名卻為 33 位。而排名第 15 位的房價為 3172 元 /平方米，說明： （ 1）土地價格的增幅與房價增幅不成比例，房地產(chǎn) 開發(fā)利潤在逐步減小； （ 2）市場供過于求，房價難以提升； （ 3）同質(zhì)化競爭嚴重； （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)水平低，房屋品質(zhì)低； （ 5）長沙房價水平與長沙經(jīng)濟發(fā)展水平及人民消費水平相比明顯偏低； （ 6）參照其它省會城市，長沙房價應有很大的上升空間，長沙目前已經(jīng)形成房價洼地效應 ； 上述數(shù)據(jù) 中關(guān)于 商品房銷售均價數(shù)據(jù)是根據(jù)銷售總額與銷售面積計算得出該數(shù)據(jù)與 長沙市房地產(chǎn)局及交易中心所發(fā)布的數(shù)據(jù)有較大出入。例如， 房地局公布 20xx 年商品房銷售均價 為 3030 元 /平方米，而根據(jù)其發(fā)布的銷售總額與總銷售面積數(shù)據(jù)計算僅為 2657 元 /平 方米。數(shù)據(jù) 差異的根本原因首先在于統(tǒng)計方法的不同。房地局 均價的 統(tǒng)計方法是抽取 20 個典型商品房樓盤，計算各樓盤銷售均 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 6 價的簡單算術(shù)平均值。 因此其公布的均價值并非為整體市場的真實值。而房地局的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。根據(jù)我們的了解，其出入的原因一方面在于統(tǒng)計方法的不同，另一方面也是統(tǒng)計范圍的不同。例如，統(tǒng)計局所統(tǒng)計的商品房范疇包括經(jīng)濟適用房，而房地局的商品房范疇則不包括經(jīng)濟適用房。 2．小結(jié) 長沙歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況說明，長沙房地產(chǎn)市場始終保持高速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，市場供需兩旺。而商品房銷 售均價的相對緩慢增長則說明長沙的房地產(chǎn)市場是健康理性的，是沒有泡沫存在的。而較低的均價水平同時也暗示著后市巨大的發(fā)展空間。 三 、長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 1. 需求分析 （ 1）總體需求量分析 20xx 年長沙市市區(qū)總?cè)丝跒?196 萬人，實際居住人口約為 170 萬（根據(jù)歷年城市居住人口及年增長比例推算得知）。根據(jù)國務院對《長沙市總體規(guī)劃 20xx—2020 年》的批復要求，到 20xx 年主城區(qū)實際居住人口要控制在 228 萬人以內(nèi)。也就是說，從 20xx 年到 20xx 年共 7 年時間內(nèi)，市區(qū)居住人口將增加 58 萬人。根據(jù)《 2020 總體規(guī)劃》，到 2020 年，城市人均居住面積將達到 20 平方米。以 20xx年城市人均居住面積 平方米計算， 20xx— 2020 年年平均增幅為 %，則到 20xx 年，城市人均居住面積應達到 平方米。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 20xx— 20xx 年，長沙房地產(chǎn)市場需求總量應為： m2/人 2280000 人－ 1960000m2＝ 99020xxm2 平均每年需求量為 萬平方米。 顯然，根據(jù)上述規(guī)劃及數(shù)據(jù)套出的結(jié)論與現(xiàn)實是有明顯差距的。 我們按照 1996— 20xx 年城市人均 居住面積年均增長比率 %重新推算，則到 20xx 年，城市人均居住面積將達到 平方米，則年平均需求量將達到 萬平方米。 事實上， 萬平方米的年均需求量只是一個