【正文】 ： ； :； 群： 軟件大廈物業(yè)接管服務(wù)方案 目 錄 物業(yè)交付使用前的顧問服務(wù) 物業(yè)使用后的日常服務(wù) 6 針對軟件科技大廈采取的管理方式、具體服務(wù)理念和機制 24 財務(wù)管理及管理人員培訓(xùn)、管理 37 檔案的建議與管理方案（摘要） 44 公 司 簡 介 公司簡介 北 京 完美時空物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱“完美時空”），于 2021 年 11 月 25 日正式掛牌成立，是由北京 strong科技園經(jīng)營服務(wù)公司和香港完美地 產(chǎn)管理有限公司共同投資組建的物業(yè)管理公司。其經(jīng)營的主要目的是引入先進(jìn)的國際管理技術(shù)和經(jīng)驗，再配合國內(nèi)實際情況和法規(guī)，為國內(nèi)物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服 務(wù)。 北京 strong 科技園經(jīng)營服務(wù)公司，是服務(wù)于上地信息產(chǎn)業(yè)基地，為實現(xiàn)科技園區(qū)生態(tài)化，創(chuàng)建一流國際知名科技園區(qū)，做出了重要貢獻(xiàn)的知名企業(yè)。并先后通過了 ISO9002 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證及 ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn) 證。 完 美地產(chǎn)管理有限公司 (完美 ) 成立于 1978 年，致力為不同類型的物業(yè)提供管理服務(wù)。在物業(yè)管理行業(yè)率先引進(jìn)全面優(yōu)質(zhì)管理。此外，完美除在數(shù)年前通過了 ISO9002及 ISO14001 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證外，也于 2021 年順利通過了 ISO9001:2021 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，在質(zhì)量管理上符合國際標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)界享 負(fù)盛名。完美先進(jìn)的物業(yè)管理手段除連續(xù) 9 年獲得香港房屋委員會頒發(fā)“最佳物業(yè)管理公司”獎外，在 2021年，更獲得香港管理專業(yè)協(xié)會頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)管 理大獎，是香港目前唯一獲得此殊榮的物業(yè)管理公司。并非常榮 幸獲評選為「 2021 年亞洲最優(yōu)秀雇主」的首十間公司之一，更同時成為「 2021 年香港最優(yōu)秀 雇主第一名」。是項排名由翰威特、遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評論及亞洲華爾街日報攜手合作的研究報告中選出。 完美時空集中了以上這兩家公司的優(yōu)勢資源，即：將北京 strong 科技園經(jīng)營服務(wù)公司的地域優(yōu)勢、市場資源和優(yōu)秀的員工隊伍及香港完美地產(chǎn)管理有限公司擁有的 25 年豐富的、專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗，和先進(jìn)的技術(shù) 資源、管理模式等有機的結(jié)合起來，充分利用雙方的優(yōu)勢互補，使之發(fā)揮最大效能。 1 物業(yè)交付使用前的顧問服務(wù) 我公司在前期介入后，根據(jù)大 廈 的原設(shè)計功能和服務(wù)設(shè)計，從業(yè)主的需求和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與施工管理時提出有關(guān)工程建議和改善方法，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配， 以達(dá)到日后的物業(yè)管理要求，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)，此外在對物業(yè)實體實施管理之前，我公司將針對軟件科技大廈的實際情況，設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的 規(guī)章制度，以及進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置，人員聘用、培訓(xùn)等工作，這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以便物業(yè)一旦交付使用，我公司便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案 (包括組織、人員配備方案 ) 物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案 物業(yè)建設(shè)過程中各方面專業(yè)建設(shè)的提供方案，根據(jù)大廈的原設(shè)計功能和服務(wù)設(shè)計，對功能區(qū)域隔斷工程材料，機電設(shè)備，服務(wù)設(shè)施，工程驗收方案等給出建議，參與并提出解決問題的建議，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配。 A. 審查工程土建構(gòu)造，管線走向，出入線路，保安系統(tǒng)，內(nèi)外裝飾，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝的合理性，重點 查看，消防安全設(shè)備，自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備，通信、給排水，空調(diào)、車庫及公用泊位，電力、交通運輸及電梯等服務(wù)。 B. 對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，尋求解決方案。 C. 在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)，維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 D. 參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查，外觀性能、功能、標(biāo)牌，并按整改計劃督促整改。 E. 物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望和要求設(shè)計日后的管理模式制定相應(yīng)的規(guī)章制度。 F. 制定轄區(qū)內(nèi)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，住戶手冊及轄區(qū)內(nèi)綜合管理辦法等。 G. 制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。 H. 建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。 I. 擬訂移交接管辦法。 J. 籌備協(xié)助和辦理移交接管事項。 擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時間計劃 我公 司將組織成立北京軟件科技大廈物業(yè)管理前期服務(wù)顧問，由工程技術(shù)骨干組成，應(yīng)業(yè)主要求，隨時到崗開展工作。 各方面專業(yè)建議的提供方案 我公司在物業(yè)建設(shè)過程中將積極介入，成立顧問組與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問題提出建議，每月派人參加施工會議，通過參與工程會議從而能夠掌握項目概況，跟進(jìn)工程進(jìn)度和質(zhì)量，具體有以下幾個方面的內(nèi)容： ① 提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專業(yè)管理的方案，施工期間對大廈功能布局及各類設(shè)備建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見和建議，修改后能 達(dá)到理想效果。 ② 對大廈基礎(chǔ)設(shè)施如：樓宇自控系統(tǒng)、中央空調(diào)、消防、供暖、供電、給排水、保安監(jiān)控等系統(tǒng)問題提供可行性方案。 ③ 對大廈已簽批的工程合約檢查跟進(jìn)，提供監(jiān)控工程設(shè)施系統(tǒng)情況方案，對不符合施工規(guī)范的項目及時通報。 ④ 提供有關(guān)長遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計劃及方案。 ⑤ 對計量要求提供日后管理方案。 ⑥ 對接管驗收細(xì)節(jié)提供方案。 前期顧問服務(wù)工作計劃項目 內(nèi)容 建筑裝修材料及施工改良建議垃圾、廢料及排污方案 （ 1）業(yè)主、開發(fā)商、承包商（三方溝通） 場地輔助功能，服務(wù)區(qū)劃分建議 從實際管理角度提出建議 公共標(biāo)識指示系統(tǒng)建設(shè) 明確設(shè)計，大廈各功能區(qū)域的指示系統(tǒng) 停車場規(guī)劃交通規(guī)劃（員工 /訪客 /車流 /物資） 提供車場劃位及其輔助服務(wù)方案（管理）對大廈進(jìn)出人流，物流，做出統(tǒng)籌安排和規(guī)劃 低值易耗品供應(yīng)計劃（水、衛(wèi)生用品、辦公用品） 根據(jù)需求 根據(jù)保潔區(qū)域內(nèi)的材質(zhì)設(shè)定保養(yǎng)方案 設(shè)計制定清潔和保養(yǎng)措施 內(nèi)容 建立設(shè)備檔案 與相關(guān)方溝通，取得相關(guān)文件 安保建設(shè)方案消防 /保衛(wèi) 根據(jù)大廈的實際需要，結(jié)合業(yè)主需求及安全保障的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗，提出建議。 市政及技術(shù)要求，（紅線內(nèi)小市政井內(nèi)的管道，閥門是否符合技術(shù)和使用標(biāo)準(zhǔn)，電 力系統(tǒng)和水系統(tǒng)是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)） 日常工作管理經(jīng)驗是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)（如計量等） 在 施工前期階段介入，從物業(yè)管理的角度參與施工管理，與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與 日后管理相關(guān)聯(lián)的問題提出建議，每月派人參加施工會議，通 過參與工程會議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。 內(nèi)部裝修的監(jiān)管方案和措施 為保證建筑物的完好和安全，保持寫字樓的清潔和美觀，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，裝修公司裝修時應(yīng)遵守以下 規(guī)定： （ 1） 業(yè)主應(yīng)提前向物業(yè)管理公司審報。 （ 2） 必須詳細(xì)、如實地填寫《裝修申請表》并附工程施工圖； （ 3） 必須經(jīng)物業(yè)管理公司審核同意后方可進(jìn)行裝修； （ 4） 必須嚴(yán)格按申報批復(fù)圖紙施工，不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁板等主體結(jié)構(gòu)部件； （ 5） 改動室內(nèi)水、電、通訊等管線走向須經(jīng)管理公司審核同意后方可施工。 （ 6） 所有的改變結(jié)構(gòu)的設(shè)計圖紙須經(jīng)有關(guān)部門審批后交管理公司審核備案，任何人均無權(quán)批準(zhǔn)超過本規(guī)定的裝修行為。 （ 7） 不得損壞建筑物外墻，如外墻破損、污染等；