【正文】 成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案 第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路 109 號(hào)。 成都法官大廈總建筑面積近 3萬(wàn) M2，其中：法官大廈地上 15層（其中 15層是半層，是后加的），地下 2層，建筑面 積約 15000 M2，建筑高度 ；審判大庭 5層，建筑面積 10277 M2；接待站 4300M2。 大廈主要設(shè)計(jì)功能為成都中級(jí)法院辦公用寫(xiě)字樓和審判庭。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設(shè)目標(biāo)是高效、保密、節(jié)能、安全 、便利辦公，其系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則是：分散控制、集中管理；其設(shè)計(jì)要求是：成熟性、先進(jìn)性、開(kāi)放性、適用性、經(jīng)濟(jì)性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司； 大廈主要設(shè)備均由美國(guó)、日本和德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)口（詳見(jiàn)表一“成都法官大廈主要設(shè)備清單”），設(shè)計(jì)外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。 成都法官大廈 1999年竣工，投入使用；運(yùn)行兩年基本正常。弱電系統(tǒng)正在逐項(xiàng)調(diào)試交付，預(yù)計(jì) 9月底可全部完工交付使用。 成都法官大廈主要設(shè)備清單 （表一） 序號(hào) 名 稱 型號(hào) 功率 （ KW） 制冷量（ KW） 流量 數(shù)量 產(chǎn)地 備 注 1 樓宇自控系統(tǒng) EXCEL5000 1 美國(guó) 2 控制器 DDC XL100 6 美國(guó) 3 控制器 DDC XL500 2 美國(guó) 4 空調(diào)機(jī)組 7 美國(guó) 開(kāi)利 5 循環(huán)水泵 5 美國(guó) 開(kāi)利 6 新風(fēng)機(jī)組 32 國(guó)產(chǎn) 7 排風(fēng)機(jī) 5 國(guó)產(chǎn) 8 排煙機(jī) 2 國(guó)產(chǎn) 9 電梯 15 2 三菱 10 攝像頭 64 PAL 11 雙監(jiān)探頭 45 PAL 12 探測(cè)器 4 PAL 13 保安監(jiān)視器系統(tǒng) 1 14 消防監(jiān)控系統(tǒng) 1 美國(guó) 15 水泵 6 16 程控交換機(jī)系統(tǒng) MD110 1 德國(guó) 17 數(shù)字交換機(jī) ACCELLAR 1100 1 加拿大 18 數(shù)字交換機(jī) 350T 15 加拿大 19 路由器 ASN 2 20 服務(wù)器 RS6000 2 美國(guó) 21 計(jì)算機(jī) 200 22 投影儀 2 23 會(huì)議系統(tǒng) 1 美國(guó) 24 大屏幕 LED 2 托普 25 UPS 愛(ài)克賽 40KVA 1 美國(guó) 26 免 維 護(hù) 電 池 （組） 1H 1 國(guó)產(chǎn) 27 綜合布線系統(tǒng) UTP 五類 1367點(diǎn) 1 德國(guó) 28 OA 系統(tǒng) 1 國(guó)產(chǎn) 29 電視會(huì)議系統(tǒng) 1 國(guó)產(chǎn) 30 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng) 1 荷蘭 31 中央監(jiān)控系統(tǒng) 1 國(guó)產(chǎn) 32 發(fā) 電機(jī) 勞斯萊斯 1 英國(guó) 33 數(shù)字錄象機(jī) 800G 1 34 熱水爐 1 注 ：根據(jù)成都市法院提供資料整理。 第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式 一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理首先是對(duì)“人”的服務(wù)，其次才是對(duì)“物”的經(jīng)營(yíng)管理。以對(duì)“人”的服務(wù)為核心，由專門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，對(duì)受托經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售，對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、 附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。 其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。同時(shí)通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長(zhǎng)使用壽命， 達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效 益。 二、我國(guó)目前的物業(yè)管理模式 目前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，主要有三種模式： （一） 自建自管 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或建設(shè)單位）將自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門(mén)，分離出一部分多余人員，進(jìn)行物業(yè) 管理，由于物業(yè)管理是附屬部門(mén)，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理，更難以達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來(lái)越少，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會(huì)逐步消亡。 （二） 合資或合作管理 合資管理，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理其新開(kāi)發(fā)的物業(yè)。 這一模式符合國(guó)家“社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開(kāi)發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè) 工程的熟知情況，進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù)，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過(guò)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來(lái)越多。 合作管理，即開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán)，經(jīng)驗(yàn)豐富的專 業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn) 。 （三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國(guó)際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫(xiě)字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。 物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶（通過(guò)業(yè)主委員會(huì)）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。但是由于目前尚 認(rèn)識(shí)不足，了解不夠，往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢(qián)拿走等顧慮，還有開(kāi)發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，委托管理模式一定會(huì)成為我國(guó)物業(yè)管理的主要模式。 三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過(guò)以上的介紹和分析，同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級(jí)法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo)，乙方設(shè)立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進(jìn) 行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。 本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。 第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標(biāo)準(zhǔn) 一、 管理范圍 （一）總體而言，凡屬成都法官大廈占地 畝區(qū)域內(nèi)的范圍，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。 （二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是： 成都法官大廈共用部位的維護(hù)和管理 共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門(mén)廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。 大廈共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)管理 共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、 電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機(jī)組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫(kù)、公益性設(shè) 施等。 衛(wèi)生保潔 （ 1）公共部位的日常清洗保潔； （ 2）大廈外墻清洗保潔； （ 3）垃圾清運(yùn)、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護(hù)； 保安消防 （ 1）協(xié)助公安部門(mén)搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全； （ 2）負(fù)責(zé)做好本大廈前后門(mén)及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作； （ 3）管理區(qū)域內(nèi)的 交通秩、車輛調(diào)度、停放、門(mén)衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。 二、 管理標(biāo)準(zhǔn) （一）確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整，運(yùn)行正常，狀態(tài)良好。零修及時(shí)率達(dá)到 100%； （二）客戶投訴處理率 100%； （三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率 100%，工作中嚴(yán)格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化； （四） 24 小時(shí)全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財(cái)產(chǎn)安全，無(wú)重大案情發(fā)生； （五）值班室 24 小時(shí)熱線服務(wù)，保證業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理滿意率達(dá)到 95%以上。對(duì)緊急安全問(wèn)題，保證 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，30 分鐘內(nèi)解決問(wèn)題，特殊情況短時(shí)間處理不了的要在 3 小時(shí)內(nèi)給予明確答復(fù)。 （六）履行公約的各種規(guī)定； （七）參加優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取 3 年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。 三、管理原則與目標(biāo) （一） 成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過(guò)優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長(zhǎng)設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費(fèi)用。這三者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，就達(dá)到了保值增值的管理目標(biāo)?？傊?，我們將組織最強(qiáng)的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力 合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國(guó)法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。 （二）永莊公司的四大工作目標(biāo) 為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時(shí)間與空間環(huán)境。 為社會(huì)服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。 （三） 永莊物業(yè)服務(wù)宗旨 為客人營(yíng)造一個(gè)“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡(jiǎn)稱“安、暖、快、潔、便”。對(duì)客服務(wù)工作方針是：“程 序、效率、溫暖、主動(dòng)”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)圍著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。簡(jiǎn)稱“四轉(zhuǎn)”。 （四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛(ài)” 愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)企業(yè)、愛(ài)崗位、愛(ài)客人。 （五）永莊物業(yè)員工要做到“四過(guò)硬” 作風(fēng)過(guò)硬、紀(jì)律過(guò)硬、業(yè)務(wù)過(guò)硬、制度過(guò)硬。每天的工作要做到：“ 日事日畢、日清日高” 。 （六）永莊物業(yè)員工的十字銘是 對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)，對(duì)客人負(fù)責(zé)，對(duì)員工公正，對(duì)職業(yè)專精，對(duì)工作嚴(yán)謹(jǐn)。 第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員 一、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及原則 （一） 指導(dǎo)思想 經(jīng)甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管 理采用合作管理的模式進(jìn)行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會(huì)，甲方委派3 人，乙方委派 2 人， 5 人共同組成管委會(huì)，主任由甲方擔(dān)任、副主任由乙方擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進(jìn)行大廈日常的物業(yè)管理工作。 （二）原則 分公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員，均按“精簡(jiǎn)效能”的原則進(jìn)行。凡可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。實(shí)行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。 二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員 （一） 分公司管理機(jī)構(gòu) 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：總經(jīng)理辦公室、計(jì)財(cái)部、工程部、安保部 、服務(wù)部，四部一室。 （二） 編制定員 公司編制定員為 68，其中： 分公司總經(jīng)理 1 人 分公司總工程師 1 人 公司總經(jīng)理助理 1 人 總經(jīng)理辦公室 4 人， 計(jì)財(cái)部 6 人， 工程部 18 人 安保部 17 人 服務(wù)部 20 人 分公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員圖式如下： 總經(jīng)理 1 人 總工程師 1 人 總經(jīng)理助理 1 人 工 程 部 18 人 安 保 部 17 人 總 辦 4 人 計(jì) 財(cái) 部 6 人 服 務(wù) 部 20 人 三、各崗位定員及職責(zé) (一 )公司領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé) 總經(jīng)理 直接上級(jí)：物業(yè)管委會(huì) 直接下級(jí)：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責(zé)： （ 1）在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和授權(quán)下，全權(quán)負(fù)責(zé)法官大廈的日常 管理工作，貫徹管委會(huì)決議，對(duì)管委會(huì)負(fù)責(zé)； （ 2） 總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 ，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審批后聘任、設(shè)置，組成法官大廈領(lǐng)導(dǎo)班子及管理機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)法官大廈的日常管理工作； （ 3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級(jí)人員由部門(mén)經(jīng)理推薦或提出解聘意見(jiàn)，總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，人事部門(mén)辦理聘任或解聘手續(xù)； （ 4） 總