【正文】 和辦法的制訂，貫徹和實施。 總經(jīng)理助理 直接上級：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理 直接下級：分管部門經(jīng)理 崗位職責： （ 1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作； （ 2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導工作； （ 3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結(jié)，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務工作； （ 4）負責分公司的 ISO9002國際質(zhì)量達標工作； （ 5）負責分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動； （ 6）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 （二） 編制定員 公司編制定員為 68，其中： 分公司總經(jīng)理 1 人 分公司總工程師 1 人 公司總經(jīng)理助理 1 人 總經(jīng)理辦公室 4 人， 計財部 6 人， 工程部 18 人 安保部 17 人 服務部 20 人 分公司機構(gòu)設置及編制定員圖式如下： 總經(jīng)理 1 人 總工程師 1 人 總經(jīng)理助理 1 人 工 程 部 18 人 安 保 部 17 人 總 辦 4 人 計 財 部 6 人 服 務 部 20 人 三、各崗位定員及職責 (一 )公司領(lǐng)導崗位職責 總經(jīng)理 直接上級：物業(yè)管委會 直接下級：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責： （ 1）在管委會領(lǐng)導和授權(quán)下，全權(quán)負責法官大廈的日常 管理工作，貫徹管委會決議，對管委會負責； （ 2） 總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機構(gòu)設置方案 ，報經(jīng)管委會審批后聘任、設置，組成法官大廈領(lǐng)導班子及管理機構(gòu)，領(lǐng)導法官大廈的日常管理工作； （ 3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （ 4） 總經(jīng)理應根據(jù)管委會要求和市場情況，組織制訂法官大廈的長遠發(fā)展規(guī)劃，報經(jīng)管委會審查同意后，組織貫徹實施； （ 5） 組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各 項內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責、工作程序和標準等，并認真貫徹實施； （ 6） 搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設，發(fā)揮黨、工、團組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強企業(yè)凝聚力； （ 7） 定期向管委會匯報工作； （ 8） 完成管委會交辦的其他工作。實行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。 （二）原則 分公司管理機構(gòu)設置及編制定員，均按“精簡效能”的原則進行。 （六）永莊物業(yè)員工的十字銘是 對企業(yè)忠誠，對客人負責，對員工公正，對職業(yè)專精，對工作嚴謹。 （五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬” 作風過硬、紀律過硬、業(yè)務過硬、制度過硬。簡稱“四轉(zhuǎn)”。對客服務工作方針是：“程 序、效率、溫暖、主動”。 為企業(yè)服務，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。 （二）永莊公司的四大工作目標 為業(yè)主服務，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時間與空間環(huán)境。這三者有機的結(jié)合起來，就達到了保值增值的管理目標。 三、管理原則與目標 （一） 成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設施。對緊急安全問題，保證 3 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，30 分鐘內(nèi)解決問題，特殊情況短時間處理不了的要在 3 小時內(nèi)給予明確答復。 二、 管理標準 （一）確保大廈公共設備設施安全完整，運行正常，狀態(tài)良好。 大廈共用設備設施運行及維護管理 共用設備設施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、 電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設 施等。 第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標準 一、 管理范圍 （一）總體而言，凡屬成都法官大廈占地 畝區(qū)域內(nèi)的范圍，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。 三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時經(jīng)雙方領(lǐng)導協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領(lǐng)導，乙方設立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進 行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務工作。但是由于目前尚 認識不足，了解不夠，往往存在怕收費高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。 物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責明確。 （三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。 合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會，領(lǐng)導和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。以達到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟效益之目的。 （二） 合資或合作管理 合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。所以很難進行良好的物業(yè)管理，更難以達到國家規(guī)定標準。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效 益。 其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對“人”的服務，其次才是對“物”的經(jīng)營管理。 成都法官大廈主要設備清單 （表一） 序號 名 稱 型號 功率 （ KW） 制冷量（ KW） 流量 數(shù)量 產(chǎn)地 備 注 1 樓宇自控系統(tǒng) EXCEL5000 1 美國 2 控制器 DDC XL100 6 美國 3 控制器 DDC XL500 2 美國 4 空調(diào)機組 7 美國 開利 5 循環(huán)水泵 5 美國 開利 6 新風機組 32 國產(chǎn) 7 排風機 5 國產(chǎn) 8 排煙機 2 國產(chǎn) 9 電梯 15 2 三菱 10 攝像頭 64 PAL 11 雙監(jiān)探頭 45 PAL 12 探測器 4 PAL 13 保安監(jiān)視器系統(tǒng) 1 14 消防監(jiān)控系統(tǒng) 1 美國 15 水泵 6 16 程控交換機系統(tǒng) MD110 1 德國 17 數(shù)字交換機 ACCELLAR 1100 1 加拿大 18 數(shù)字交換機 350T 15 加拿大 19 路由器 ASN 2 20 服務器 RS6000 2 美國 21 計算機 200 22 投影儀 2 23 會議系統(tǒng) 1 美國 24 大屏幕 LED 2 托普 25 UPS 愛克賽 40KVA 1 美國 26 免 維 護 電 池 （組） 1H 1 國產(chǎn) 27 綜合布線系統(tǒng) UTP 五類 1367點 1 德國 28 OA 系統(tǒng) 1 國產(chǎn) 29 電視會議系統(tǒng) 1 國產(chǎn) 30 數(shù)字會議系統(tǒng) 1 荷蘭 31 中央監(jiān)控系統(tǒng) 1 國產(chǎn) 32 發(fā) 電機 勞斯萊斯 1 英國 33 數(shù)字錄象機 800G 1 34 熱水爐 1 注 ：根據(jù)成都市法院提供資料整理。 成都法官大廈 1999年竣工，投入使用；運行兩年基本正常。 大廈主要設計功能為成都中級法院辦公用寫字樓和審判庭。 成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案 第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設的，大廈落成于成都市撫琴西路 109 號。 成都法官大廈總建筑面積近 3萬 M2，其中：法官大廈地上 15層（其中 15層是半層，是后加的），地下 2層，建筑面 積約 15000 M2，建筑高度 ；審判大庭 5層，建筑面積 10277 M2；接待站 4300M2。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設目標是高效、保密、節(jié)能、安全 、便利辦公，其系統(tǒng)設計原則是：分散控制、集中管理；其設計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經(jīng)濟性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司； 大廈主要設備均由美國、日本和德國等發(fā)達國家進口（詳見表一“成都法官大廈主要設備清單”），設計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。弱電系統(tǒng)正在逐項調(diào)試交付，預計 9月底可全部完工交付使用。 第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式 一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義 物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務性行業(yè)。以對“人”的服務為核心，由專門的物業(yè)管理機構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓的物業(yè)經(jīng)營管理人員，運用現(xiàn)代科學技術(shù)手段，對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進行代租代售，對其房屋建筑、專用設備、 附屬設施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。同時通過良好的經(jīng)營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命， 達到保值增值之目的。 二、我國目前的物業(yè)管理模式 目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中，主要有三種模式： （一） 自建自管 即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設單位）將自己開發(fā)建設的物業(yè)設立一個附屬部門，分離出一部分多余人員，進行物業(yè) 管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒有實踐經(jīng)驗，員工未經(jīng)過專業(yè)培訓，業(yè)務生疏。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，必然會逐步消亡。 這一模式符合國家“社會化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對物業(yè) 工程的熟知情況，進行及時的維修維護，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財力的浪費；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經(jīng)驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。所以目前采用這一模式的越來越多。這一模式的優(yōu)點是房 地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動權(quán)，經(jīng)驗豐富的專 業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢互補，更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉(zhuǎn) 。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著 市場 經(jīng)濟的發(fā)展，委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。 本物業(yè)管理方案即是按此模式進行編制的。 （二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是： 成都法官大廈共用部位的維護和管理 共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。 衛(wèi)生保潔 （ 1）公共部位的日常清洗保潔； （ 2）大廈外墻清洗保潔； （ 3）垃圾清運、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護； 保安消防 （ 1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財產(chǎn)安全； （ 2）負責做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作； （ 3）管理區(qū)域內(nèi)的 交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。零修及時率達到 100%； （二）客戶投訴處理率 100%； （三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率 100%，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化； （四） 24 小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生； （五）值班室 24 小時熱線服務，保證業(yè)主對物業(yè)服務管理滿意率達到 95%以上。 （六）履行公約的各種規(guī)定； （七）參加優(yōu)秀物業(yè)達標活動，爭取 3 年內(nèi)達到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標準。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用?？傊?，我們將組織最強的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力 合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。 為社會服務，使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。