【正文】 前 言首先，十分榮幸能參與“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的現(xiàn)狀，對“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)價值，并使“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”成為海鹽縣乃至嘉興市又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標書是根據(jù)貴方提供的海鹽海韻華庭住宅小區(qū)“前期物業(yè)管理服務(wù)招標文件”要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。再次感謝海鹽建昌房產(chǎn)給予我們這次合作的機會！我公司接管海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的優(yōu)勢我公司是國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，公司有充分適合市場化運作的管理機制。我公司是目前檔案管理完善的物業(yè)管理企業(yè)，對海鹽海韻華庭住宅小區(qū)將來的檔案管理將起到了保障作用。管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。在海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，我們將進一步融會提煉小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗，鑄就一流的物業(yè)管理的“品牌”。根據(jù)海鹽海韻華庭住宅小區(qū)智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)助開發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計方案改進方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗，為開發(fā)商帶來了較大的利益。具有超前的服務(wù)理念：公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。第一章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。（1）監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；（2）小區(qū)人車分流的設(shè)計；（3）公共照明開關(guān)設(shè)置位置；（4）公共照明開關(guān)開閉形式；（5）物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；（6）小區(qū)垃圾房的設(shè)置；（7）公共洗手間的設(shè)置；（8）信報箱的設(shè)立；（9）公共告示欄的配置；（10）家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；……建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；（3）審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；（4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（5）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；（6）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；（7）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；（8）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；（9）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（10）提出遺漏工程項目的建議；（11）對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。（1）參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；（2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；（3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；（4）制訂物業(yè)驗收流程；（5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。（1）制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；（2）售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；（3）委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；（4）對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；（5）提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項目的接管驗收物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。（1）公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；（2）既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；（3）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；（4）落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；接管驗收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益；（3）為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨柑崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。業(yè)主入伙流程（1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。（2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。（3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。（6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。（7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。（8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。租賃住戶入住流程（1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。（2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。（3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。（4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。（5）交付押金和首期租金。（6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。入伙作業(yè)標準（1）入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。（2）入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。（3）入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。（5）內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。（6）入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。入伙作業(yè)規(guī)程（1）由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。（2）業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。（3）業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。（4）由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。（5）業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。（6）如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。（7）業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證海鹽海韻華庭住宅小區(qū)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。（1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。（2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。第二章 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、總體管理服務(wù)目標前期目標成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進樓盤的銷售。合同目標在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。一年內(nèi)達到“海鹽縣物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標準；三年內(nèi)達到“嘉興市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；四年內(nèi)達到“浙江省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準。二、管理服務(wù)理念讓——嚴格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流；您——業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門；更——優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求；滿意——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。三、服務(wù)承諾總體指標（1）滿意度指數(shù)85以上；（2）管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；（3）第一年度導(dǎo)入三項貫標體系管理，第二年度通過三項貫標體系認證；分類指標（1）管理處設(shè)專線24小時受理報修；（2）業(yè)戶接待時間：365天8:3020:30；（3）各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；（4）檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100；（5）維修及時率達到100%；（6）維修質(zhì)量合格率達到95%以上；（7）實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；（8）有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；（9）公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98％以上；（10）房屋建筑完好率達到98%以上；（11）綠化存活率達到98%以上；（12）清潔管理無盲點，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；（13）道路、停車場完好率達到98%以上；（14）管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)。第三章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。業(yè)主入伙前我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等