【正文】 香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗 收 方 案上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司二00二年七月目 錄項目 頁碼1. 接管驗收整體計劃 32. 物業(yè)驗收移交程序 53. 竣工驗收應(yīng)提供的技術(shù)資料 64. 竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 95. 物業(yè)驗收管理制度 116. 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 137. 設(shè)施成品保護(hù)方案 218. 附表接管驗收整體計劃一、 依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進(jìn)度，我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進(jìn)行：A 辦公層區(qū)域（L12～L57）和各設(shè)備房[塔樓部分]：7月20日到8月24日B 商場部分（B3～L3）及車庫[裙樓部分]：9月8日到10月28日二、 接管必備資料如下1. 竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；3. 工程項目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11. 關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；12. 有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護(hù)及保養(yǎng)。三、 物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1. 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部） 2. 其它相關(guān)人員四、 接管驗收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告，方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段 熟悉接管各層面的情況 接管工作應(yīng)備文件a. 驗收接管流程b. 相關(guān)驗收文件c. 相關(guān)驗收表格d. 成品保護(hù)方案 接管人力與器具準(zhǔn)備 接管前人員培訓(xùn)2. 接管工作運作階段 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。 按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗收表格分別進(jìn)行接管。 接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管繕后階段 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。 對整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。 對整改情況進(jìn)行檢查，并對整改情況作出定論。 對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運作正常。 對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。物 業(yè) 驗 收 移 交 程 序 根 據(jù) 各 項 目 的 施 工 進(jìn) 度 和 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )可 視 需 要 要 求 管 理 公 司 對 其 物 業(yè) 的 部 分 樓 層 建 筑 裝 修 、 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) 進(jìn) 行 驗 收 接 管， 但 項 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 和 發(fā) 展 商 驗 收 基 礎(chǔ) 上 以 物 業(yè) 管 理 公 司 驗 收 通 過 為 準(zhǔn) 。 一 、 物 業(yè) 驗 收 條 件 物 業(yè) 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗 收 物 業(yè) 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計 修 改 說 明 )； 2. 提 供 被 驗 收 的 設(shè) 備 、 系 統(tǒng) 的 操 作 說 明 、 保 養(yǎng) 手 冊 及 其 他 有 關(guān) 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )簽 署 承 包 (供 應(yīng) )合 同 中 有 關(guān) 技 術(shù) 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應(yīng) 商 的 地 址 、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術(shù) 介 紹 和 培 訓(xùn) ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場 地 、 設(shè) 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權(quán) 拒 絕 驗 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴(yán) 重 違 反 國 家 有 關(guān) 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過 有 關(guān) 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業(yè) 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設(shè) 備 正 常 運 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業(yè) 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發(fā) 現(xiàn) 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護(hù) 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細(xì) 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )進(jìn) 行 整 改 ， 對 不 能 進(jìn) 行 整 改 的 缺 陷 進(jìn) 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴(yán) 重 ， 則 向 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗 收 。 四 、 試 運 行 若 部 分 設(shè) 備 或 整 個 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運 行 某 些 設(shè) 備 或 系 統(tǒng) ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 并 嚴(yán) 格 按 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )的 書 面 指 令 進(jìn) 行 管 理 和 操 作 ， 在 此