【正文】 1 工程接管驗收方案 一、接管驗收說明： 工程接管驗收時物業(yè)公司依據(jù)國家和煙臺市有關(guān)規(guī)定，受業(yè)主委托在接管物業(yè)前對所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備進行查驗及物業(yè)檔案資料進行接收的活動。本次接管驗收分三個階段進行：第一階段為驗收準備及對已安裝設(shè)施設(shè)備的跟蹤驗收。第二階段為施工結(jié)束后的預(yù)驗及施工后的整體驗收。第三階段為遺留問題的整改階段，物業(yè)公司將驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題匯總，并協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位針對存在的問題進行有計劃的整改。 二、接管驗收程序： （一）接管驗收組織： 由建設(shè)單位、施工單位 、監(jiān)理單位、物業(yè)公司等有關(guān)專業(yè)技術(shù) 人員組成驗收小組，對大廈各系統(tǒng)進行接管驗收。 驗收小組分為資料、土建、強、弱電、給排水、電梯、空調(diào) 7個專業(yè)，各專業(yè)組的具體任務(wù)如下： 土建： 大廈內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（頂棚、地面、地暖、地毯、墻面、隔斷、門窗、衛(wèi)生間、陽臺）；樓內(nèi)公共部位（電梯前廳、內(nèi)走廊、公共衛(wèi)生間、踏步）；外立面（屋面、外掛石材、玻璃幕墻）；配套設(shè)施： 廣場、道路、綠化、管井（雨水、污水、化糞池、隔油池）、圍墻；地下部分（雨篷、坡道、車庫、污水井、電梯地坑、排污泵）；垃圾箱。 強電： 變電室內(nèi)設(shè)備、水泵房 供電設(shè)備（給水、消防）；中控室供電設(shè)備（ 電視監(jiān)控、消防控制）； 空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備（空調(diào)外機、換熱站）；照明、插座系統(tǒng)。 弱電 ：弱電分四部分：樓宇自控、消防自控、電視監(jiān)控及其它系統(tǒng)。 （ 1）樓宇自控系統(tǒng)包括：空調(diào)自控系統(tǒng)、變配電自控系統(tǒng)、排污自控系統(tǒng)。 （ 2）消防自控系統(tǒng)包括：報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)及氣體滅火裝置。 （ 3）電視監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇巡更系統(tǒng)。 （ 4）其他系統(tǒng)包括：綜合布線系統(tǒng)、語音 /數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、會議音響系統(tǒng)。 電梯： 機房、井道、地坑、轎廂、廳門、運行穩(wěn)定性、噪音。 空調(diào)： 正壓送風系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、排煙 防火系統(tǒng)、空調(diào)外機、 冷煤管、空調(diào) 2 盤管、空調(diào)冷凝水管、進排風口、換熱站內(nèi)設(shè)施設(shè)備。 給、排水 ：給水管路、閥門、管道保溫；排雨、排污管路；消防水系統(tǒng)。 資料組： 各專業(yè)系統(tǒng)應(yīng)交接的資料（見附件一）。 （二）接管驗收工程流程圖 （三）接管驗收程序： 工程的接管驗收應(yīng)由施工單位完成自檢，并提出自檢報告后進行。 成立接管驗收小組 制訂各專業(yè)驗收記錄表格 確定接管驗收具體時間 建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司聯(lián)合進行接管驗收 文件、資料驗收移交 設(shè)施、設(shè)備驗收 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料 政府驗收合格證 水電氣供應(yīng)合同 分包項目合同 驗收合格否？ 施工單位整改 復(fù)驗 移交鑰匙、設(shè)備（備品、配件） 工程部存檔 業(yè)主驗收并收樓 客服入伙登記 否 是 3 建設(shè)單位接到自檢報告后通知物業(yè)公司擇日進行接管驗收工作。 驗收小組按《樓宇接管資料 的移交》 核對所接收的資料，具備條件的約定驗收時間 并簽發(fā)收復(fù)函。 驗收小組與施工單位對樓宇質(zhì)量、使用功能、外觀、公共配套設(shè)施、設(shè)備進行驗收。 對驗收發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫遺留問題匯總表，并約定時間由施工單位負責整改，并商定時間復(fù)驗。 對無明顯不符合驗收標準的，物業(yè)公司接收鑰匙。對仍存在缺陷的房間整改驗收合格后再接收鑰匙。 業(yè)主入伙時，由物業(yè)人員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)工程部匯總后報建設(shè)單位，并限期由施工單位逐項整改，整改后物業(yè)工程部與業(yè)主進行復(fù)驗。 在合同規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)建筑施工或設(shè)施 、設(shè)備缺陷時及時報告建設(shè)單位相關(guān)專業(yè)人員，經(jīng)核實后由施工單位更換或返修。 4 附件一 各系統(tǒng)應(yīng)移交文件、資料明細 一、變配電系統(tǒng)： （一）文件： 電氣系統(tǒng)設(shè)計方案、說明書。 供、用電協(xié)議。 負荷控制協(xié)議。 安裝工程項目標書。 售后服務(wù)合同書。 系統(tǒng)驗收標準。 電費結(jié)算協(xié)議。 （二）技術(shù)資料： 出廠合格證。 出廠性能檢驗記錄。 開箱驗收單、裝箱單。 耐壓試驗記錄。 安裝調(diào)試驗收記錄 （三）圖紙： 配電室平面圖 配電設(shè)備安裝 圖。 配電設(shè)備電氣原理接線圖。 高壓系統(tǒng)圖。 低壓系統(tǒng)圖 操作模擬板圖 配電干線圖 動力電平面施工圖 照明電平面施工圖 二、電梯系統(tǒng)： （一）技術(shù)資料： 5 出廠合格證。 裝箱單、備件、附件、明細表。 安裝說明書。 使用維護說明書（含電梯潤滑匯總圖和電梯功能表） 安全部件（門鎖、限速器、安全鉗、緩沖器）試驗報告副本。 安裝自檢記錄。 安裝過程中事故記錄與處理報告。 （二）圖紙 ： 機房井道布置圖。 電器接線圖。 部件安裝圖。 三、弱電各系統(tǒng)： 設(shè)計說明書； 竣工圖（控制原理、平面布置） 中控室設(shè)備布置圖； 裝箱單、備品、配件清單； 使用說明書； 操作、維護手冊； 系統(tǒng)調(diào)試報告及驗收報告； 出廠合格證。 四、消防系統(tǒng)： （一）技術(shù)資料： 中控臺使用說明書； 裝箱單、備品、配件、工具、儀表清單； 檢驗合格證； 中控室操作柜出現(xiàn)故障時緊急處理說明書； 質(zhì)量驗收報告； 遺留問題說明； 消防局對系統(tǒng)性能檢查說明及運行許可證。 6 （二）圖紙： 系統(tǒng)竣工圖； 各樓層 煙感、溫感、手動報警器