【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗(yàn) 收 方 案 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 二 00二年七月 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 目 錄 項(xiàng)目 頁碼 1. 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 3 2. 物業(yè)驗(yàn)收移交程序 5 3. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6 4. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè) 9 5. 物業(yè)驗(yàn)收管理制度 11 6. 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 13 7. 設(shè)施成品保護(hù)方案 21 8. 附表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 一、 依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部 1991 年 2月 4 日發(fā)布， 1991 年 7 月 1 日實(shí)施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行： A 辦公層區(qū)域（ L12～ L57）和各設(shè)備房 [塔樓部分 ]： 7 月 20 日到 8月 24 日 B 商場(chǎng)部分（ B3～ L3）及車庫 [裙樓部分 ]： 9月 8日到 10 月 28 日 二、 接管必備資料如下 1. 竣工工程項(xiàng)目 一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等； 2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等； 3. 工程項(xiàng)目竣工圖； 4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄； 5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄； 6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等； 7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、 應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄； 8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄； 9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。 10. 圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單； 11. 關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明； 12. 有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件； 13. 所有工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。 以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。 三、 物業(yè)接管工作組織構(gòu) 成： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1. 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部） 2. 其它相關(guān)人員 四、 接管驗(yàn)收原則 以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。 五、 接管工作程序 1. 接管工作準(zhǔn)備階段 熟悉接管各層面的情況 接管工作應(yīng)備文件 a. 驗(yàn)收接管流程 b. 相關(guān)驗(yàn)收文件 c. 相關(guān)驗(yàn)收表格 d. 成品保護(hù)方案 接管人力與器具準(zhǔn)備 接管前人員培訓(xùn) 2. 接管工作運(yùn)作階段 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。 按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。 接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交 發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。 接管合格，鑰匙移交管理處。 3. 接管繕后階段 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。 對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。 對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。 對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。 對(duì)部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。 物 業(yè) 驗(yàn) 收 移 交 程 序 根 據(jù) 各 項(xiàng) 目 的 施 工 進(jìn) 度 和 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )可 視 需 要 要 求 管 理 公 司 對(duì) 其 物 業(yè) 的 部 分 樓 層 建 筑 裝 修 、 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) 進(jìn) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 行 驗(yàn) 收 接 管， 但 項(xiàng) 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 和 發(fā) 展 商 驗(yàn) 收 基 礎(chǔ) 上 以 物 業(yè) 管 理 公 司 驗(yàn) 收 通 過 為 準(zhǔn) 。 一 、 物 業(yè) 驗(yàn) 收 條 件 物 業(yè) 要 驗(yàn) 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗(yàn) 收 物 業(yè) 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計(jì) 修 改 說 明 )； 2. 提 供 被 驗(yàn) 收 的 設(shè) 備 、 系 統(tǒng) 的 操 作 說 明 、 保 養(yǎng) 手 冊(cè) 及 其 他 有 關(guān) 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )簽 署 承 包 (供 應(yīng) )合 同 中 有 關(guān) 技 術(shù) 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗(yàn) 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應(yīng) 商 的 地 址 、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術(shù) 介 紹 和 培 訓(xùn) ； 7. 提 供 所 有 測(cè) 試 、 檢 驗(yàn) 和 分 析 報(bào) 告 ； 8. 清 潔 被 驗(yàn) 收 的 場(chǎng) 地 、 設(shè) 備 和 機(jī) 房 。 二 、 拒 絕 驗(yàn) 收 對(duì) 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權(quán) 拒 絕 驗(yàn) 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴(yán) 重 違 反 國 家 有 關(guān) 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過 有 關(guān) 政 府 職 能 部 門 的 驗(yàn) 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業(yè) 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機(jī) 房 不 能 完 全 獨(dú) 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設(shè) 備 正 常 運(yùn) 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業(yè) 。 三 、 缺 陷 整 改 對(duì) 在 驗(yàn) 收 中 發(fā) 現(xiàn) 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項(xiàng) 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護(hù) 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會(huì) 做 詳 細(xì) 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )進(jìn) 行 整 改 ， 對(duì) 不 能 進(jìn) 行 整 改 的 缺 陷 進(jìn) 行 賠 償 交 涉 。 對(duì) 問 題 比 較 嚴(yán) 重 ， 則 向 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )建 議 暫 緩 驗(yàn) 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗(yàn) 收 。 四 、 試 運(yùn) 行 若 部 分 設(shè) 備 或 整 個(gè) 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗(yàn) 收 ， 但 由 于 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運(yùn) 行 某 些 設(shè) 備 或 系 統(tǒng) ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實(shí) 物 驗(yàn) 收 ， 并 嚴(yán) 格 按 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )的 書 面 指 令 進(jìn) 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術(shù) 上 仍 由 承 包 商 (供 應(yīng) 商 )把 關(guān) ， 若 發(fā) 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責(zé) 任 由 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )及 其 承 包 商 負(fù) 責(zé) ， 對(duì) 于 重 要 設(shè) 備 或 機(jī) 房 有 必 要 簽 定 臨 時(shí) 試 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 運(yùn) 行 協(xié) 議 ， 清 楚 列 明 有 關(guān) 各 方 責(zé) 任 。 五 、 驗(yàn) 收 通 過 被 驗(yàn) 收 物 業(yè) 完 好 ， 設(shè) 備 及 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標(biāo) 均 達(dá) 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場(chǎng) 地 、 設(shè) 備 和 機(jī) 房 均 清 潔 干 淨(jìng) ， 經(jīng) 有 關(guān) 各 方 書 面 確 認(rèn) 驗(yàn) 收 通 過 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業(yè) 正 式 交 由 物 業(yè) 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業(yè) 整 體 驗(yàn) 收 結(jié) 束 ， 正 式 進(jìn) 入 保 修 期 ， 但 物 業(yè) 驗(yàn) 收 往 往 是 一 段 相 當(dāng) 長(zhǎng) 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設(shè) 備 可 能 會(huì) 因 先 期 投 入 運(yùn) 行 或 其 他 原 因 已 經(jīng) 進(jìn) 入 保 修 期 ， 故 需 要 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )與 其 承 包 商 、 供 應(yīng) 商 協(xié) 議 約 定 整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業(yè) 公 司 ， 而 在 此 之 前 進(jìn) 入 保 修 期 的 部 分 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) ， 若 需 要 簽 續(xù) 保 合 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 酌 情 予 以 補(bǔ) 償 。 竣 工 驗(yàn) 收 應(yīng) 提 供 的 技 術(shù) 資 料 在 物 業(yè) 驗(yàn) 收 接 管 前 ， 發(fā) 展 商 / 業(yè) 主 須 提 供 有 關(guān) 物 業(yè) 的 各 種 技 術(shù) 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗(yàn) 收 時(shí) 交 物 業(yè) 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗(yàn) 收 時(shí) 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工