【正文】 某物業(yè)管理公司制度匯編之接管驗(yàn)收方案目錄一、 前言二、 接管驗(yàn)收工作流程及工作安排三、 接管驗(yàn)收組織形式四、 公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)五、 工程接管驗(yàn)收檢查標(biāo)準(zhǔn)六、 其他設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收檢查標(biāo)準(zhǔn)及程序附件一：相關(guān)文本通知附件二：設(shè)施驗(yàn)收相關(guān)表格附件三：設(shè)備驗(yàn)收相關(guān)表格附件四：其他相關(guān)表格一、前言物業(yè)之接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，根據(jù)物管公司與開發(fā)商簽署的“服務(wù)合同”，物業(yè)管理有限公司將于 年 月 日起受開發(fā)單位委托負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。特此安排對(duì)該項(xiàng)目的接管驗(yàn)收?！?***”是房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的順利接管，建立與樓盤檔次相適應(yīng)的物業(yè)管理體系，根據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和物業(yè)管理行業(yè)的要求，特制定了項(xiàng)目房屋接管驗(yàn)收方案，以確保業(yè)主順利入住。 驗(yàn)收過程中，將依據(jù)有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)公共地方、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能、運(yùn)行資料是否齊備、工具物料現(xiàn)有情況為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，確定該項(xiàng)目內(nèi)等設(shè)施設(shè)備及文件的狀態(tài)，以便日后物業(yè)管理工作的正常延續(xù)及有序開展。二、項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作安排1. 項(xiàng)目接管檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管檢查。2. 請(qǐng)監(jiān)理工程師對(duì)全體參檢人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓每個(gè)參檢人員全面熟悉接管檢查的標(biāo)準(zhǔn)要求。3. 在項(xiàng)目中挑選一個(gè)單元或一棟作為接管檢查的標(biāo)準(zhǔn)樣板，確定總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)樣板。4. 按“接管檢查標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)樣板，對(duì)項(xiàng)目的房間及外墻屋面等進(jìn)行接管檢查，對(duì)檢查中達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，以書面整改單形式交施工單位限期整改，整改后及時(shí)復(fù)檢，直至完全符合接管檢查標(biāo)準(zhǔn)為止。5. 由于項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作量大、時(shí)間緊的特殊情況，”****”請(qǐng)項(xiàng)目管理部抽調(diào)部分有經(jīng)驗(yàn)的工作人員參加首次接管驗(yàn)收。6. 工作量：每組每天各檢查 套， 天完成檢查任務(wù)。7. 驗(yàn)收時(shí)間：初驗(yàn)： 天 月 日至 月 日初驗(yàn)整改： 天 月 日至 月 日終驗(yàn)： 天 月 日至 月 日終驗(yàn)整改： 天 月 日至 月 日終驗(yàn)整改驗(yàn)收： 天 月 日至 月 日三、接管驗(yàn)收組織形式為使接管驗(yàn)收工作能按照既定的目標(biāo)順利實(shí)施，建議由開發(fā)單位與接管單位雙方主管人員組成領(lǐng)導(dǎo)班子，會(huì)同運(yùn)行團(tuán)隊(duì)員工協(xié)同開展此項(xiàng)工作。有關(guān)重大決策問題由領(lǐng)導(dǎo)班子研究確定，交由工作班子具體執(zhí)行以保證接管工作之順利有序地開展，按時(shí)按質(zhì)完成。領(lǐng)導(dǎo)小組組 長: 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 先生/小姐副組長: 物業(yè)處 　　　　 先生/小姐接驗(yàn)小組 項(xiàng)目經(jīng)理 先生/小姐物業(yè)處 　　　　 先生/小姐配合：項(xiàng)目管理處各部門員工 四、公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)1. 主體結(jié)構(gòu)1) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；2) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值（GBJ10—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）；3) 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）；4) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；5) 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。2. 外墻不得滲水3. 屋面1) 各類屋面必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范），排水暢通，無積水，不滲漏；2) 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；3) 房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。4. 樓地面1) 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角；2) 衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3) 大樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5. 裝修1) 鋁、塑鋼及木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁、塑鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；2) 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固；3) 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4) 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5) 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；6) 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；7) 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。6. 電氣1) 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV；2) 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；3) 照明器具等低電壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準(zhǔn)確；4) 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232（電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求；5) 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；6) 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電器裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。7. 水、衛(wèi)、消防1) 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；2) 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；3) 衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動(dòng)靈活；5) 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；6) 消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）、GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。8. 采暖/制冷 采暖工程1) 采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行；2) 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；3) 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；4) 設(shè)備、管道不應(yīng)有泡、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 冷水機(jī)組及電梯設(shè)備由供應(yīng)商提供專項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及表格。9. 附屬工程及其他1) 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈； 2) 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎；3) 明溝、散水、落水溝頭不得斷裂、積水現(xiàn)象；4) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；5) 單位工程必須做到工完料盡現(xiàn)場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。驗(yàn)收時(shí)須注意的一般事項(xiàng)如下表所述：系統(tǒng)元件試驗(yàn)/操作消防栓系統(tǒng)喉管檢查有否漏水警報(bào)閥以水調(diào)試警報(bào)系統(tǒng)是否有效:包括響警鐘及開啟消防泵等。水泵水泵、其后備泵及電源是否正常水箱是否清潔及有關(guān)閥門是否正常消防報(bào)警系統(tǒng)煙感系統(tǒng)是否正常報(bào)警點(diǎn)玻璃片是否安裝妥當(dāng)監(jiān)控室跟進(jìn)監(jiān)控器的操作及調(diào)試運(yùn)作供水系統(tǒng)水泵安裝及供電正常(包括但不限于工作電流正常)水表跟進(jìn)水表運(yùn)作及讀數(shù)水箱是否清潔及有關(guān)閥門、高低水位控制是否正常排水系統(tǒng)地庫集水池之潛水泵是否運(yùn)作正常雨水及污水管及渠是否淤塞或漏水電力供應(yīng)高低壓配電房確保供電正常；電工須跟進(jìn)斷路設(shè)備操作(此部分已于樓宇交收時(shí)初步驗(yàn)收)跟進(jìn)電表位置及讀數(shù)電梯跟進(jìn)電梯運(yùn)行控制(電梯已經(jīng)勞動(dòng)安全檢驗(yàn)合格)取得電梯啟動(dòng)鑰匙及機(jī)房鑰匙空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)主機(jī)是否有異聲，支架固定是否完好水泵是否運(yùn)作正常風(fēng)機(jī)是否運(yùn)作正常風(fēng)機(jī)盤管是否有滴水及是否運(yùn)作正常，凝結(jié)水是否暢通VRV空調(diào)系統(tǒng)試機(jī)及跟進(jìn)操作培訓(xùn)保安系統(tǒng)跟進(jìn)操作及確定運(yùn)作正常自動(dòng)化系統(tǒng)跟進(jìn)調(diào)試及操作培訓(xùn)五、工程接管驗(yàn)收檢查標(biāo)準(zhǔn)1. 內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細(xì)膩，無脫皮；預(yù)留洞、槽、管道等各面層及門窗框與墻面空隙填嵌密實(shí)，色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；立面垂直，允許偏差小于3mm，表面平整度允許偏差小于2mm；陰陽角垂直、方正、允許偏差小于3mm，檢查每個(gè)面不少于3個(gè)點(diǎn)。墻表面細(xì)裂縫空鼓處，經(jīng)修補(bǔ)后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補(bǔ)痕跡。2. 頂棚（層高），開間尺寸驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)基本同內(nèi)墻面。各房型房間凈高，開間長、寬尺寸符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。頂棚在平整度的基礎(chǔ)上應(yīng)水平，檢查點(diǎn)每間不少于5個(gè)點(diǎn)，允許偏差5mm；開間尺寸兩頭應(yīng)相等，允許偏差小于10mm。3. 地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm。踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚，檢查每面不少于3個(gè)點(diǎn)。4. 進(jìn)戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對(duì)角線允許偏差小于3mm；框與扇，~，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關(guān)靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必須使用通鎖。5. 衛(wèi)生間墻面細(xì)砂批嵌粗細(xì)一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。衛(wèi)生間地面24小時(shí)盛水試驗(yàn)，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏。各出水管道灌水通球試驗(yàn)，每根管道試驗(yàn)2分鐘。給水進(jìn)戶閥門開啟靈活，水表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。6. 塑鋼門窗門窗安裝牢固，安裝位置符合設(shè)計(jì)要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計(jì)要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，光滑。7. 公共部位1) 墻面平整，陰陽角方正順直清晰。斜板表面平整，與梁等接點(diǎn)處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩?zhàn)优镀秸瑹o膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差。2) 地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂縫，無碎塊，掉角，缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm。3)