【正文】 1 中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司 接管驗(yàn)收手冊(cè) 2020 年 7 月 2 目錄 1 總則 …………………………………………………… ……………... …………… .3 2 引用法規(guī)文件 ……………………………………………… ……….. …………….4 3 術(shù)語(yǔ)和定義 ………………………… ……………………….. …………………….5 4 接管驗(yàn)收前提 …………………………… …………….. …………………….…… 6 5 物業(yè)驗(yàn)收與接管流程 ….. ………………… …………………… …………………. 7 6 建設(shè)單位在進(jìn)行配套設(shè)施綜 合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)檢索提交的資料 … … ..………………10 7 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… …………. …… …………... …….. … ....12 附錄一：現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄表 …………………………………………………………..25 附錄二： 物業(yè)接收文件表格 ………………………………………………………37 3 1 總則 為了加強(qiáng)和規(guī)范中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理公司 的物業(yè)管理， 保障所管轄項(xiàng)目 物業(yè)（大廈）的功能定位，以利 于 物業(yè)管理工作的開展與實(shí)施，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 凡屬中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理 有限 公司實(shí)施物業(yè)管理的 新建項(xiàng)目 （大廈），應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 本標(biāo)準(zhǔn)適用中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理 有限 公司對(duì)新建項(xiàng)目 （大廈）實(shí)施物業(yè)管理的綜合驗(yàn)收。 公寓、別墅、寫字樓、綜合樓、商場(chǎng)等類型物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收，均參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 本標(biāo)準(zhǔn)作為《中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理 有限 公司物業(yè)接收手冊(cè)》的配套文件。 4 2 引用法規(guī)文件 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 ZBP3000190。 《 城市住宅 物業(yè)項(xiàng)目 竣工綜合驗(yàn)收管理辦法 》 建設(shè)部 建法 [1993]814 號(hào) 。 《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 50339— 2020 《北京市居住 物業(yè)項(xiàng)目 接管綜合驗(yàn)收辦法》 北京市政管理委員會(huì) 1995 年8 月 22 日。 《南京市住宅 物業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收辦法》。南京市房產(chǎn)管理局 2020 年 5 3 術(shù)語(yǔ)和定義 綜合驗(yàn)收 在地方政府各專業(yè)主管部門竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)使用功能和滿足物業(yè)管理?xiàng)l件的驗(yàn)收。 配套設(shè)施 為滿足物業(yè)管理的開展與實(shí)施，項(xiàng)目（ 大廈）必須配置的或國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃設(shè) 計(jì)要求配套的固定設(shè)施。 配套設(shè)施綜合驗(yàn)收 物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以附屬配套設(shè)施滿足使用功能和物業(yè)管理?xiàng)l件為主要內(nèi)容的驗(yàn)收。 6 4 接管驗(yàn)收前提 物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收，是指在新建住宅 物業(yè)項(xiàng)目 竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)滿足使用功能和物業(yè)管理?xiàng)l件的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收的前提條件應(yīng)為： 物業(yè)項(xiàng)目 的所有建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求建成并滿足規(guī)劃、設(shè)計(jì)的使用功能； 物業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全； 消防、安全、供電、供氣、給水排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備和設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定； 臨時(shí)設(shè)施、施工機(jī)具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運(yùn)完畢，室外無(wú)架設(shè)臨時(shí)管線； 施工單位及施工人員已完工退場(chǎng)，不再占用 物業(yè)項(xiàng)目 內(nèi)房屋且臨時(shí)施工用房已拆除； 綠化已按設(shè)計(jì)要求種植； 專用的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（車庫(kù)、車棚）已按規(guī)定配置， 物業(yè)項(xiàng)目 室外道路建成并保持暢通； 共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站 (箱、桶 )已按規(guī)定配置； 在入口處已設(shè)置 物業(yè)項(xiàng)目 平面示意標(biāo) 識(shí)； 共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報(bào)箱已按規(guī)定配置； 物業(yè)項(xiàng)目 及房屋的座 、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確定； 物業(yè)管理用房均已按規(guī)定落實(shí)； 物業(yè)維修基金已按規(guī)定歸集； 物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施采用新技術(shù)、新工藝、新材料的，應(yīng)提供國(guó)內(nèi)外先進(jìn)、成熟的使用經(jīng)驗(yàn)作為技術(shù)支持，并征得建設(shè)地區(qū)及主管部門的書面同意。 7 5 物業(yè)驗(yàn)收與接管流程 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 我方 與開發(fā) 商 聯(lián)系， 確定接管日期，組織管理中心管理成員 ，在 工程設(shè)備設(shè)施調(diào)試前 進(jìn)入施工地盤，跟蹤物 業(yè)設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試，以盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的操作方法、性能。 驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)。 組織若干人員分別參加各專項(xiàng)的竣工驗(yàn)收，記錄好工程質(zhì)量上的問(wèn)題和需整改的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。并提出有利于物業(yè)管理工作的合理化建議。 驗(yàn)收的實(shí)施 根據(jù)我方接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，著手組織接管： 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)任命接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)，組織各職能部門負(fù)責(zé)人成立驗(yàn)收小組。 接收全套竣工資料及各類設(shè)備的操作維護(hù)說(shuō)明書。 匯同 發(fā)展商 進(jìn)行 物業(yè)接管驗(yàn)收，重點(diǎn)為房屋本體設(shè)施與公用配套設(shè)施。認(rèn)真如實(shí)填寫接管驗(yàn)收記錄，出具驗(yàn)收整改通知，由開發(fā)商確定整改期限、規(guī)定復(fù)檢日期 。 對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。 抄水、電、氣表底數(shù)，輸入電腦備索。 確保保修項(xiàng)目、期限、責(zé)任、方式的落實(shí)；重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位。 填報(bào)書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件，接管、進(jìn)入。 驗(yàn)收后的處理工作 驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)資料驗(yàn)收記錄，填寫《現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收記 錄表》。我方與發(fā)展商共同辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)。 8 驗(yàn)收后不合格的處理工作 對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的項(xiàng)目，整改落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查，驗(yàn)證并在《消缺報(bào)告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。 9 物業(yè)驗(yàn)收與接管流程圖 接收全套建筑施工資料 及各類設(shè)備的操作維護(hù)說(shuō)明書 包括但不限于 ： 政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場(chǎng)與交通通道圖；電梯及機(jī)電說(shuō)明書、合同、 保險(xiǎn)協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 。 匯同發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收，重點(diǎn)為房屋本體設(shè)施與公用配套設(shè)施。認(rèn)真如實(shí)填寫接管驗(yàn)收記錄，出具驗(yàn)收整改通知，由開發(fā)商確定整改期限、規(guī)定復(fù)檢日期。 對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。 抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。 歸類整理保修項(xiàng)目，限期、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。 填報(bào)書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住。 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)任命接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)，組織各職能部門負(fù)責(zé)人成立驗(yàn)收小組。 10 6 建設(shè)單位在進(jìn)行配套設(shè)施綜合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)檢索提交的資料 產(chǎn)權(quán)資料 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 竣工驗(yàn) 收資料文件 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 市建筑消防驗(yàn)收合格證 用電許可證 天然氣系統(tǒng)驗(yàn)收合格證書、開通證 供水合同 排水許可證 環(huán)境保護(hù)許可證 衛(wèi)生許可證 （二次用水衛(wèi)生許可證） 有線電視合格證 衛(wèi)星接收許可證 通信設(shè)施許可證 無(wú)線通信許可證 電梯準(zhǔn)用證 地下停車場(chǎng)收費(fèi)證 分戶驗(yàn)收合格證書 供熱合同 計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)安全專用產(chǎn)品必須具有公安部計(jì)算機(jī)管理監(jiān)察部門審批頒發(fā)的“計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)安全專用產(chǎn)品銷售許可證” 人防驗(yàn)收合格證明書。 物業(yè)管理委托合同 物業(yè)維修基金歸集資料 售樓合同樣本及售樓宣傳廣告資料 11 業(yè)主臨時(shí)公約承諾書 技術(shù)資料 竣工圖。 包括總平面（ 1： 500）、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 工程合同及開、竣工報(bào)告。 圖紙會(huì)審記錄。 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包 括質(zhì)量事故處理記錄）。 隱蔽工程驗(yàn)收簽證。 竣工驗(yàn)收證明書。 消防驗(yàn)收合格證明書。 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的使用說(shuō)明書及專項(xiàng)檢驗(yàn)合格證書。 供水、供暖的試壓報(bào)告，電氣預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告等。 設(shè)施設(shè)備資料 全部設(shè)備采購(gòu)合同。 重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備維保合同。 各類設(shè)備出廠合格證、使用說(shuō)明書、維保材料、保修卡、保修協(xié)議等。 12 7 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理用房 按照總建筑面積的千分之四至千分之五無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房。 達(dá)到物業(yè)管理公司提出的功能、布局要求。必須配有辦公與會(huì)議區(qū)域、員工宿舍、 保潔服務(wù)間、 員工衛(wèi)生間、員工更衣浴室和員工餐廳等。 物業(yè)管理用房應(yīng)保證相對(duì)獨(dú)立，不得與機(jī)站房混用，并具備宜人的照明、空調(diào)和通風(fēng)條件。 達(dá)到通過(guò)協(xié)商擬定的物業(yè)管理用房的裝修水平。門窗安裝平整牢固，無(wú)翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，門窗縫隙嚴(yán)密。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓、無(wú)裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料表面平整，接縫均 勻順直，無(wú)缺棱掉角。 物業(yè)管理用房必須留有足夠的用電容量、電話、寬帶網(wǎng)接口，并設(shè)有一定數(shù)量電源插座，且有獨(dú)立計(jì)量系統(tǒng)。 設(shè)備用房 機(jī)站房門應(yīng)采用鋼質(zhì)防火門，開啟方向按國(guó)家規(guī)范要求。 機(jī)站房地面應(yīng)無(wú)空鼓、無(wú)裂縫、脫皮和起砂等缺陷，機(jī)臺(tái)表面應(yīng)貼設(shè)地磚，以便維修清洗。 有人值守的機(jī)站房如配電房應(yīng)設(shè)值班室，在值班室內(nèi)應(yīng)便于觀察設(shè)備的運(yùn)行狀況。 設(shè)備機(jī)房其余土建要求參照管理用房要求。 各機(jī)站房?jī)?nèi)應(yīng)配備相應(yīng)的檢修電源。 機(jī)房?jī)?nèi) 所有配電、電控設(shè)備應(yīng)有詳細(xì)的技術(shù)資料和驗(yàn)收合格報(bào)告。 停車場(chǎng) 停車場(chǎng)地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓、無(wú)裂縫、脫皮和起砂等缺陷平整、地面應(yīng)不起灰、易清潔。 地面車位、交通引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌齊全。地面的交通組織要考慮產(chǎn)品的定位（訪客、商業(yè)、業(yè)主等人流、車流的劃分），主出入口應(yīng)設(shè) 13 置不少于 2 輛上下車泊位及附近等候泊位，并避開車行道。 車場(chǎng)應(yīng)具備必要的照明、通風(fēng)、清洗及防盜設(shè)施，封閉管理停車場(chǎng)有值班室。 車場(chǎng)內(nèi)設(shè)有減速、防撞、防滑、路障、路樁、 車位鎖等必要輔助設(shè)施。 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)應(yīng)配置電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)及自動(dòng)進(jìn)出場(chǎng)道閘。 道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚。 停車場(chǎng)水電