江油富樂領江項目可行性研究報告(已修改)
2025-03-15 13:10 本頁面
【正文】 江油富 樂領 江 項目可行性 研究報告 2021 年 7 月 江油富樂領江項目可行性分析 1 目 錄 一、 江油市場簡要分析 二、 項目 概況 三、 項目 SWOT 分析與 定位 思考 四、 經(jīng)濟效益分析 五、 可行性分析結論 江油富樂領江項目可行性分析 2 一、 江油 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 江油 城市印象 ? 江油市位于 四川盆地 西北部， 涪江 上游，龍門山脈東南。距離 綿陽市 30公里， 成都 160公里。市幅員面積 2719平方千米。 耕地面積 67萬畝。總人口 ，人口密度 322人 /平方千米，其中 城市人口 31萬人。處于屬 亞熱帶 濕潤季風氣候區(qū)，江油以 平壩 和丘陵的地貌為主，自然條件優(yōu)越，是國家重要的 商品糧基地 ,能源基地，冶金基地，建材基地。據(jù)統(tǒng)計江油 城市規(guī)模 居四川前十（包括 地級市 ）屬中等城市。 ? 江油 是 唐代 大詩人 李白 的故鄉(xiāng)，一座風景如畫的 歷史文化名城 ，也是位于 成都經(jīng)濟圈 北端的一座正在崛起的新興工業(yè)城市、 旅游城市 ，素有 “ 李白故里 ， 九寨 門戶， 蜀道 咽喉，華夏 詩城 ” 之稱 ,現(xiàn)由 綿陽市 代管 。 ? 江油 是國家 三線建設 的重點地區(qū)之一，境內(nèi) 40余家國有大中型企業(yè)和科研機構奠定了堅實的工業(yè)基礎和科研基礎。近年來，江油市綜合經(jīng)濟實力不斷增強。 2021年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 178億元、增長 16%。 江油 房地產(chǎn) 印象 ? 在空間布局上采取“南進、東拓、西展、北優(yōu)”戰(zhàn)略。以涪江為軸線，形成一江兩岸三片，即涪江以西、涪江以東和龐家場 /明月新城 三個片區(qū)，相對集中緊湊的片狀組團式布局結構。 ? 發(fā)展方向為規(guī)劃和完善江西、江東片區(qū)空間布局，沿涪江和交 通干線，重點向南、向西發(fā)展。 ? 經(jīng)過近年房地產(chǎn)的持續(xù) 發(fā)展， 江油 房地產(chǎn)已經(jīng)形成 三大 板塊 鼎立 的格局 ：江西板塊、江東板塊、明月新城板塊。江西板塊是 江油 中心商業(yè)區(qū)、老城居住區(qū)， 江東板塊也是老城區(qū)， 為城市價值洼地， 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)眾多，火車站和高鐵站均設在該板塊；明月新城板塊是是城市發(fā) 江油富樂領江項目可行性分析 3 展的新方向，會展、商務為特色的居住新區(qū)，最大級別的濱水休閑文化區(qū)。 本項目位于 江東 板塊。 ? 江油 房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷震前快速增長、震后暫時性調(diào)整后，在 09年下半年開始恢復性增長， 2021年 市場商品房供應量不足 ， 2021年市場供應 狀況 有所改觀 。 目前在售 樓盤 僅十多 個，江景樓盤不多。高層產(chǎn)品和價格集中度強，價格集中在 35004000 之間， 90120產(chǎn)品居多。 ? 江油消費量有限，核心商圈范圍小，輻射力較弱，租金價格普遍偏低。 ? 作為三四線城市，江油沒有實行“限購令”，但金融部門早就實現(xiàn)“限貸令”：省外戶口在江油買房辦理按揭貸款需要提供在江油本地的納稅證明或者一年以上養(yǎng)老保險證明，省內(nèi)綿陽以外戶口如不能提供上述證明，貸款利率上調(diào) 。 據(jù)相關部門調(diào)查， 2021年一季度，江油商品房銷售受銀行“限貸”的影響不明顯。這表明剛性需求托起的江油房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 未來 房地產(chǎn) 市場 展望 ? 整體宏觀經(jīng)濟和 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)保持對市場的影響 ； ? 一 、二 線城市 市場購買行為 受到抑制 ， 將有部分購買力被擠壓到三四線城市。 ? 江油市公布 2021年新建住房價格控制目標：江油城區(qū) 2021年新建住房價格上漲幅度控制在當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度以內(nèi)，同比增幅低于 12% ? 江油市住宅土地使用年限只有 50年，即使調(diào)控政策放松，這可能還會影響外地投資客的投資意向 綜合結論： 江油 作為工業(yè)重鎮(zhèn) 和歷史文化名城 ，工業(yè)經(jīng)濟和商貿(mào)經(jīng)濟實力 較強 ， 加上震后重建工作的推動作用， 江油 房地產(chǎn)市場 具有 較強 的 需求 基礎 。 江油富樂領江項目可行性分析 4
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