【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 23 頁 威海 xxx 物業(yè)管理運作方案 目錄 一、前言 二、物業(yè)管理現(xiàn)狀 三、計劃的日常管理 目標(biāo) 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 23 頁 內(nèi)部行政管理運作思路 客服服務(wù)中心運作思路 保安 (公共秩序維護 )運作思路 車場及交通管理運作思路 清潔管理運作思路 綠化管理運作思路 工程管理運作思路 財務(wù)管理思路 人力資源管理思路 社區(qū)文化開展運作思路 四、五年規(guī)劃 五、附件 1.【 xxxx】物業(yè)管理處人員配備表（草案） 2.【 xxxx】物業(yè)管理費測算表（草案） 一、 前言 【海上 xxxx】位于山東 威海市濱江大道，東南兩邊環(huán)海，北鄰?fù)９珗@。 規(guī)劃占地面積 180 畝 ㎡ =119880 ㎡ ，建筑面積 140000㎡ ,由 27幢多層及 4幢小高層和10000 ㎡ 的商鋪組成；另有地下停車場 10000 ㎡ ，內(nèi)有 279個地下車位和地上停車位 200個。綠化占地面積為 40%，約為 47952 ㎡ 。總住宅戶數(shù)為 1013 戶，其中（ 4棟）高層為 2 戶 /梯 11 層13 單元 110 ㎡ /戶，約為 31460 ㎡ ， 286 戶，另 27 棟多層為 6 層 /棟，共 727 戶，約 98540 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 23 頁 ㎡ ，平均 135㎡ /戶。 配套 設(shè)施有網(wǎng)球場、籃球場及活動中心，配有 1 萬 ㎡ 的高爾夫球場、網(wǎng)球場、室外體育健身器材及活動中心（裝修中）。小區(qū)內(nèi)交通為人車分流。小區(qū)無供電房，發(fā)電機房，無二次供水的水池。 工程分兩期開發(fā)，已全部完工，現(xiàn)在已入住率達 50%，時間從 2020年開始，售價在 4800元 /㎡ 左右（毛坯房）。 整個小區(qū)在威海屬于高檔次物業(yè)，向部分人了解，許多人都知道該小區(qū)，證明了小區(qū)在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊憽? 開發(fā)商為長青地產(chǎn)，銷售部員工在接待客人時，全部站立式服務(wù)，給我留下了很深的印象。 與 x總、 xxx總經(jīng)理及 x小姐接觸， 了解公司對物業(yè)公司的期望，開發(fā)商非常重視物業(yè)公司，要求 “ 效益 ” ，而非單純的利潤，要求樹立長期的售后服務(wù)理念，本著對客戶負責(zé)的精神而來，這是超過許多開發(fā)商的，在之前已委托了北京中興物業(yè)公司管理服務(wù)，但效果并未達到公司的要求，故成立物業(yè)公司，提高服務(wù)水平。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ 二、物業(yè)管理現(xiàn)狀 【海上 xxxx】現(xiàn)在由中興物業(yè)管理公司管理，多層管理費為 ,高層管理費另加收 電梯維護費用及電梯運行電費，而停車場是以銷售為主 ,售價地面車位為 40000～ 60000元 /個 ,地下車位為 80000元 /個 ,但收不到管理費。 各服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，均已公示，顯示了對自己的高要求。 各相關(guān)專業(yè)人員均已統(tǒng)一著裝，佩證上崗。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 23 頁 保安員由 2班改為了 3班，每班 8人（包括領(lǐng)班）。 清潔綠化人員約 30人。 工程人員未知具體編制。 管理處出納與前臺客戶服務(wù)合并，但不清楚是否有區(qū)域物業(yè)助理。 管理處辦公與住宿在商鋪首層合并，但無員工飯?zhí)谩? 與客人的溝通，長青地產(chǎn)設(shè)立了網(wǎng)站，專設(shè)有 “ 業(yè)主論壇 ” 一角，便于與業(yè)主溝通了解。 現(xiàn)場觀察到管理中存在的問題或不足 現(xiàn)存問題 建議或解決方法 小區(qū)主入口無小區(qū)的平 面布置圖或示意圖 應(yīng)設(shè)計，方便來訪人員了解 管理處收費項目及標(biāo)準(zhǔn)沒有公示 應(yīng)公示，收費明白，讓業(yè)主交的放心 開展的專項服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)也沒有公示 人行主出口沒有智能刷卡設(shè)備（計劃近期安裝） 應(yīng)安裝，減少治安隱患 保安人員上衣有的放入了褲子，有的沒有，顯得雜亂 應(yīng)嚴格要求著裝后的管理，如何著裝的標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)時必須放置標(biāo)識牌 清潔員在清理廣場的水池時沒有著清潔裝，只佩戴了工卡，現(xiàn)場沒有放置作業(yè)標(biāo)識牌 綠化中雜草較多，管理、修剪的水平較差，多處樹盤下黃土裸露，未有排水小溝，綠籬組團未有排水小溝，應(yīng)加強，這如同人的衣 服，直接影響物業(yè)的價值體現(xiàn) 檢查地面有多處積沙 應(yīng)加強細節(jié)作業(yè) 沙井蓋已經(jīng)生銹，變色 應(yīng)將沙井由漆為綠色，與園林相統(tǒng)一， 抽查下水道，積了許多雜物 應(yīng)及時清理、疏通管理 各路燈沒有編號 應(yīng)對路燈等所有設(shè)施編號管理 商鋪沒有營業(yè)，但沒有做美化措施，商業(yè)氣氛差，外現(xiàn)差 應(yīng)在商鋪外以廣告畫遮蔽，提高商業(yè) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 23 頁 氣氛，美化環(huán)境 員工就餐沒有飯?zhí)?，在外面自己買快餐，公司補助一部分 應(yīng)想辦法解決工作餐， 三、計劃的日常管理 目標(biāo) 近期目標(biāo)（ 2020年 8月至 2020年 8月）建設(shè)成長期 1年 【海上 xx】開始建設(shè)、練就一 支物業(yè)管理隊伍，通過內(nèi)部管理，外塑公司品牌； 、技術(shù)、服務(wù)，保障公司在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度； ，將物業(yè)管理的先進理念，運用在公司其它樓盤的管理上，為公司持續(xù)發(fā)展儲備相應(yīng)的物管人才； 遠期目標(biāo)（ 2020年 8月至 2020年 8月）穩(wěn)定發(fā)展期 3年 A、引進 5S、 ISO9000質(zhì)量體系、 14000環(huán)保、 8000職業(yè)健康等先進理念和管理技術(shù)； B、爭創(chuàng)區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)小區(qū)； C、做從威海 山東 全國 ，有一定知名度的物業(yè)管理公司。 開拓物業(yè)管理市 場，通過企業(yè)的管理質(zhì)量，在市場上接管樓盤，如各類市場（醫(yī)院、政府辦公樓、商業(yè)寫字樓、公寓等物業(yè)），并且通過顧問市場，拓展 、 全委項目，通過規(guī)模經(jīng)營，樹立企業(yè)品牌及效益； 附表如下： NO管理指標(biāo)項目 承諾指標(biāo) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上 98% 2 房屋零修、急修及時率 100% 98% 3 維修工程合格率 100% 98% 中