【正文】 工程系統(tǒng)及董事辦 管理制度、流程、表格修訂 會審說明 一、在 081005 版《工程技術(shù)管理部管理制度》基礎(chǔ)上對制度進(jìn)行了修訂： 《設(shè)計(jì)過程管理辦法》： 針對設(shè)計(jì)合同一般有約定，但并未得到完全執(zhí)行的圖紙電子文件問題，在 條增加了電子文件交接內(nèi)容。 《業(yè)務(wù)辦證管理辦法》： 首先，針對原版本基本上是各政府部門辦事流程且頁數(shù)超長 (32 頁 )不適合做為公司指導(dǎo)性的管理制度的情況，對其形式與篇幅予以大量精簡 —— 縮至 6 頁，并增加了有關(guān)辦證工作的指導(dǎo)原則，原相應(yīng)辦證的流程進(jìn)入部門的《崗位作業(yè)指導(dǎo)書》。 其次，對于 職責(zé)部分， 根據(jù)公司架構(gòu)職責(zé)調(diào)整 —— 原營銷策劃部售后辦證職能并入業(yè)務(wù)部、以及 《關(guān)于集團(tuán)公司業(yè)務(wù)證照辦理職責(zé)分工的通知》麗行字[2021]11 號文 對各項(xiàng)證照辦理分工進(jìn)行調(diào)整，如原物業(yè)公司跟進(jìn)負(fù)責(zé)的證照現(xiàn)由業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部分別負(fù)責(zé)等。 《零星工程管理辦法》： 針對財(cái)務(wù)部于 2021 年 2 月發(fā)出的《 關(guān)于加強(qiáng)機(jī)械臺班管理的通知 》有關(guān)內(nèi)容，對 明確報(bào)審附圖的表達(dá)，對 條有關(guān)機(jī)械臺班現(xiàn)場記錄中不夠簡潔準(zhǔn)確的問題做了明確要求。 《結(jié)算過程管理辦法》： 根據(jù) 2021 年 4 月《 關(guān)于調(diào)整結(jié)算與支付有關(guān)流程的通知 》， 對 條“ 合同約定為單價(jià)包干或按完成產(chǎn)值比例支付等需對進(jìn)度工程量進(jìn)行確認(rèn)”的“現(xiàn)場收方”進(jìn)行 了 明確，簡化了過往蓋章以及資料往返的程序，以現(xiàn)場簽字為準(zhǔn)。 根據(jù)上述通知將 條有關(guān)內(nèi)容調(diào)整為：支付申請與中間結(jié)算申請報(bào)告一起提交，以簡化資料往返程序。 根據(jù)上述通知將 條調(diào)整增加了“支付會審與結(jié)果反饋”的有關(guān)內(nèi)容。 《工程保修管理辦法》： 將原物業(yè)公司主控的《工程保修管理辦法》并入工程技術(shù)管理部，按集團(tuán)行政人事部統(tǒng)一要求的格式修訂其格式，并就工程系統(tǒng)與物業(yè)系統(tǒng)對于保修工作的分工做了調(diào) 整。 二、董事辦主控的管理制度 按集團(tuán)行政人事部統(tǒng)一要求修訂《招標(biāo)管理辦法》與《合同管理辦法》。 對于原來既未放在董事辦，也未放在行政人事部主控的《文件會審管理辦法》并入，根據(jù)目前公司架構(gòu)特點(diǎn)、會審當(dāng)中的新情況新問題做了微調(diào)，增加有關(guān)時(shí)效性與問責(zé)制。 三、管理流程： 根據(jù)上述制度的變化，各部門應(yīng)相應(yīng)調(diào)整“ 080927 管理流程（會審?fù)ㄟ^版） .ppt”的相應(yīng)流程，特別是業(yè)務(wù)部除從管理制度中濃縮出來的 16 個(gè)流程，還需增加原營銷策劃部的“商品房辦證流程”。 四、管理表格： 針對表格的實(shí)際使用情況，各部 門應(yīng)對表格的具體管理元素與格式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，對于使用不多的表格考慮予以刪減。 五、《崗位作業(yè)指導(dǎo)書》 各部門根據(jù)最新的架構(gòu)與職責(zé)，需調(diào)整更新《崗位的作業(yè)指導(dǎo)書》，變動最大的是業(yè)務(wù)部要將原放在管理制度里的有關(guān)內(nèi)容，提煉并入《業(yè)務(wù)員崗位作業(yè)指導(dǎo)書》；以及原物業(yè)公司園林綠化部并入工程技術(shù)管理部引發(fā)相應(yīng)的評估調(diào)整。 注：文件中黃色色塊部分，為現(xiàn)版本中對上版本有過修訂的內(nèi)容。 二 OO 九年五月十五日 目的 、 為規(guī)范房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理。 適用范圍 、 適用于在 房 地產(chǎn)開發(fā)過程中從設(shè)計(jì) 單位的選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè) 計(jì)等各個(gè)設(shè)計(jì)階段圖紙的審查、設(shè)計(jì)合同的執(zhí)行管理、設(shè)計(jì)人員的監(jiān)督管理到設(shè)計(jì)變更的管理、設(shè)計(jì)后評估等各個(gè)環(huán)節(jié)。 定義 、 無 職責(zé) 、 技術(shù)部：作為設(shè)計(jì)主管部門，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)過程管理辦法執(zhí)行相關(guān)業(yè)務(wù)。 、 其他部門：協(xié)助技術(shù)部完成規(guī)劃設(shè)計(jì)中遇到的其他問題。 作業(yè)內(nèi)容 、 設(shè)計(jì)單位的選擇 、 設(shè)計(jì)單位的選擇模式： 、 設(shè)計(jì)單位原則上要通過招標(biāo)的方式選擇，由技術(shù)部主導(dǎo)進(jìn)行各方面的綜合評審后，經(jīng)工程技術(shù)管理部審核，董事辦批準(zhǔn)后，由董事辦專職法務(wù)人員與技術(shù)部共同完成設(shè)計(jì)合同的草擬簽審。 對于直接指定的設(shè)計(jì)單位，必須事先經(jīng)過董事辦的批準(zhǔn)，合同主 辦人就應(yīng)直接洽商指定的理由作詳細(xì)表述。 、 設(shè)計(jì)單位的考察： 、 在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)一定對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察，考察分為兩部分，第一階段對設(shè)計(jì)單位的總部進(jìn)行考察，合格后進(jìn)行預(yù)先通過。第二階段是對設(shè)計(jì)工作組人員的業(yè)績作品進(jìn)行實(shí)地考察并形成《設(shè)計(jì)單位考察報(bào)告》。 、 設(shè)計(jì)任務(wù)的需求與發(fā)起： 、 技術(shù)部根據(jù)董事辦、工程技術(shù)管理部下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)，根據(jù)不同的設(shè)計(jì)任務(wù)，應(yīng)事先主持設(shè)計(jì)任務(wù)布置專題會議，邀請營銷策劃部、物業(yè)公司、工程監(jiān)管部、預(yù)算部等有相關(guān)人員參加做方案的調(diào)查，聽取各方的意見，如營銷策劃部的市場調(diào)查、項(xiàng)目建議 /項(xiàng)目可行性提綱 、功能布局格調(diào)裝修標(biāo)準(zhǔn)，工程監(jiān)管部的工程可行性研究與需求，預(yù)算部的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、限額設(shè)計(jì)與材料品牌選擇建議，物業(yè)公司的功能性使用需求等，并確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、配置，統(tǒng)一匯總形成 《設(shè)計(jì)任務(wù)需求書》 作為工作指引。 、 設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制與下達(dá)： 、 根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)的專題研討會議所形成的《設(shè)計(jì)任務(wù)需求書》，技術(shù)部應(yīng)將其進(jìn)一步整理形成 正式的 《設(shè)計(jì)任務(wù)書》 。 、 技術(shù)部向設(shè)計(jì)單位下達(dá)《設(shè)計(jì)任務(wù)書》并督促設(shè)計(jì)單位按之進(jìn)行設(shè)計(jì)。 、 設(shè)計(jì)過程管理 、 技術(shù)部在接到設(shè)計(jì)任務(wù)并初步確定設(shè)計(jì)方向后，選定勘察設(shè)計(jì)院簽訂勘察合同，確定勘察技術(shù)要求、工 作范圍、坐標(biāo)和標(biāo)高，并將勘察成果與設(shè)計(jì)要點(diǎn)等相關(guān)文件提供給設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。 、 技術(shù)部在設(shè)計(jì)過程中對設(shè)計(jì)人員的配置人數(shù)、執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行監(jiān)控，防止設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)合同中承諾的項(xiàng)目工作組的配置與實(shí)際設(shè)計(jì)人員配置有降低其設(shè)計(jì)能力方面的之差異。 、 在設(shè)計(jì)過程中，技術(shù)部應(yīng)定期到設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行跟蹤管理，對設(shè)計(jì)組成員的落實(shí)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的進(jìn)度、雙方意見的溝通等方面進(jìn)行管理，并特別注意建筑專業(yè)的配筋合理性、施工與設(shè)備安裝可操作性的審核，以及各種配套附屬市政工程彼此之間的實(shí)施可行性。 、 設(shè)計(jì)文件交接與下發(fā) 、 技術(shù)部在與設(shè)計(jì)單位交接成果 文件時(shí)應(yīng)統(tǒng)一雙方成果文件的驗(yàn)收手續(xù)并形成《設(shè)計(jì)文件交接清單》，并要求設(shè)計(jì)單位提供 EXCEL 版本之設(shè)計(jì)圖紙的總目錄，以便在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行動態(tài)控制。 、 技術(shù)部在簽訂設(shè)計(jì)合同的時(shí)間就應(yīng)統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)成果文件的使用份數(shù)以確保設(shè)計(jì)圖紙份數(shù)的足夠，在設(shè)計(jì)單位提交 正式合格 的設(shè)計(jì)圖紙 （含設(shè)計(jì)合同 有 要求設(shè)計(jì)方提供的 光盤等電子文件） ，技術(shù)部清點(diǎn)無誤后統(tǒng)一存至工程資料室，通知各使用單位按要求辦理領(lǐng)用簽收手續(xù)。 、 設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理 、 正式出圖前方案設(shè)計(jì)內(nèi)審 、 設(shè)計(jì)方案階段的設(shè)計(jì)內(nèi)審： 初步設(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)方案之后，技術(shù)部再次組織有關(guān)部門 如董事辦、營銷策劃部、預(yù)算部、工程監(jiān)管部舉行設(shè)計(jì)方案評審會議達(dá)成一致意見并形成會議紀(jì)要后，將審定的意見反饋設(shè)計(jì)單位進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。 、 正式出圖前之設(shè)計(jì)評審： 技術(shù)部應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位在接到設(shè)計(jì)方案定案確認(rèn)手續(xù)后應(yīng)在設(shè)計(jì)合同約定的時(shí)間內(nèi)完成施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)。技術(shù)部應(yīng)在正式出圖之前組織一次圖紙的會審，邀請有關(guān)部門專業(yè)人員、經(jīng)評審形成會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修改，并督促設(shè)計(jì)單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交正式的施工圖。 、 施工圖的審查 、 根據(jù)政府相關(guān)主管部門的要求，需要進(jìn)行施工圖審查的，技術(shù)部在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上配合業(yè)務(wù)部選擇有 施工圖審查資格的機(jī)構(gòu)，共同督促其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成施工圖的審查并出具施工圖審查通過的證明文件。 、 技術(shù)部收到業(yè)務(wù)部轉(zhuǎn)來的施工圖審查機(jī)構(gòu)審查的意見后，應(yīng)及時(shí)將意見轉(zhuǎn)發(fā)設(shè)計(jì)院的同時(shí)，還應(yīng)認(rèn)真解讀，如涉及到消防專項(xiàng)驗(yàn)收或其他專項(xiàng)的行政許可手續(xù)聯(lián)動調(diào)整的，應(yīng)與業(yè)務(wù)部及時(shí)將意見反饋至相關(guān)政府主管部門并做好相應(yīng)工作跟進(jìn)。 、 對已通過消防部門及施工圖審查機(jī)構(gòu)審查通過的施工圖，技術(shù)部責(zé)成設(shè)計(jì)單位完善及補(bǔ)充，完善及統(tǒng)一各施工圖，技術(shù)部及時(shí)知會及下發(fā)完善后的圖紙到相關(guān)部門。 、 正式施工前的圖紙會審 、 施工單位選擇后，由工程監(jiān)管部按施工 合同的要求將施工圖按規(guī)定的份數(shù)交給施工單位，并通知施工單位對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行解讀消化。在四方（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位、甲方）會審前，工程監(jiān)管部應(yīng)督促施工單位提交施工圖內(nèi)審的會審紀(jì)錄。 、 會審由工程監(jiān)管部主持，由技術(shù)部、預(yù)算部、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位各專業(yè)工程師參加，經(jīng)過討論形成《圖紙會審記錄表》。會審的基本原則是：施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)符合經(jīng)過上級部門或主管部門審批初步時(shí)所確定的主要設(shè)計(jì)原則、方案和審批意見主要設(shè)備的選型和各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，不得擅自修改。施工圖的內(nèi)容和深度應(yīng)能夠滿足施工安裝、制造和生產(chǎn)的要求，體現(xiàn)初步設(shè)計(jì)確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)貫徹執(zhí)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定。要求圖面布置合理，表示清楚，說明和附注簡明扼要，沒有原則錯(cuò)誤，符合制圖規(guī)定。設(shè)計(jì)的項(xiàng)目齊全，沒有遺漏，整個(gè)工程各子項(xiàng)圖紙完整無缺，圖紙之間互相銜接，表示清楚，技術(shù)條件統(tǒng)一。在設(shè)計(jì)中貫徹了因地制宜和節(jié)約的原則。 、 技術(shù)部對《圖紙會審記錄表》里體現(xiàn)的問題大小作出判斷，通知設(shè)計(jì)單位是以設(shè)計(jì)變更單的形式修正還是重新出圖的方式進(jìn)行修正。并在正式施工前下達(dá)到圖紙的使用單位。 、 設(shè)計(jì)對材料樣品的管理 、 材料樣品的選樣：對于需要設(shè)計(jì)選樣的產(chǎn)品，技術(shù)部在設(shè)計(jì)樣板的選擇時(shí)不得指定及選擇唯一性的品 牌，應(yīng)通過一定的樣板的性價(jià)比進(jìn)行選擇。 、 樣品的封板校驗(yàn)：技術(shù)部在施工單位動工前應(yīng)按規(guī)定的格式《設(shè)計(jì)封樣條》進(jìn)行封樣，粘貼在樣品的合理位置上，以作為在施工過程中批量進(jìn)貨物時(shí)對比驗(yàn)收之用。 、 設(shè)計(jì)變更的管理 、 在執(zhí)行過程中，如果必須對設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整的，則應(yīng)進(jìn)行變更，具體按《工程變更管理辦法》有關(guān)條款執(zhí)行。 、 變更文件的管理：技術(shù)部在設(shè)計(jì)合同中應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件的簽字欄中增加設(shè)計(jì)文件的版次、修改時(shí)間，每修改重新出圖一次必須將修改時(shí)間、版次編號，錄入簽字欄中；對于重大設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致以前設(shè)計(jì)文件作廢的，技術(shù)部應(yīng)根據(jù)圖文發(fā) 送記錄，追索到圖文接收部門，將圖紙加蓋作廢章。 、 設(shè)計(jì)對面積的管理 、 公司確定開發(fā)規(guī)劃的整體指標(biāo)與方向后，由技術(shù)部聯(lián)系設(shè)計(jì)院出具有關(guān)規(guī)劃圖及指標(biāo)，該規(guī)劃圖及指標(biāo)由技術(shù)部復(fù)核，必須符合“三線”、“規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)”及國家與地區(qū)有關(guān)戶型比例等的強(qiáng)制要求，以確保通過規(guī)劃審批。 、 規(guī)劃審批面積： 規(guī)劃部門根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)建筑面積來確定審批的規(guī)劃建筑面積，而設(shè)計(jì)單位計(jì)算與房產(chǎn)測繪 單位 的計(jì)算方法存在差異。 行政主管部門的規(guī)劃審批主要是對規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)核，在符合規(guī)范的前提下其規(guī)劃審批面積常與設(shè)計(jì)院出具的面積是一致的， 故規(guī)提報(bào)審面積要經(jīng)設(shè)計(jì)院的精確計(jì)算、技術(shù)部的仔細(xì)審核后，才能交業(yè)務(wù)報(bào)建部門進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建審批。 、 施工藍(lán)圖及工程招標(biāo)、施工報(bào)建面積： 正式施工藍(lán)圖出具后，其面積計(jì)算的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到工程招投標(biāo)的有關(guān)評估、施工報(bào)建工作，故采取以下措施進(jìn)行有效管理： 、 設(shè)計(jì)院出具施工藍(lán)圖后，由技術(shù)部進(jìn)行復(fù)核，考慮到其專業(yè)性和房屋預(yù)售的需要，也可把房屋預(yù)售暫測程序提前，但涉及到施工圖審查有可能對施工圖提出調(diào)整進(jìn)而造成面積差異，故該暫測工作應(yīng)與施工圖審查工作前后穿插進(jìn)行，由有資質(zhì)的專業(yè)測繪單位根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的圖紙等（一般為電子文件）進(jìn) 行暫測，如果測繪單位的暫測面積與設(shè)計(jì)院出具的施工圖紙面積有差異的，由技術(shù)部組織兩個(gè)單位進(jìn)行復(fù)核，包括計(jì)算與測繪的準(zhǔn)則、特別是對公共部位和有關(guān)商業(yè)、設(shè)施設(shè)備用房、共用部位的建筑面積等，以校正有關(guān)面積指標(biāo)。 、 校正后的面積指標(biāo)才能由技術(shù)部移交預(yù)算編制、招投標(biāo)管理、業(yè)務(wù)（施工）報(bào)建部門，盡最大可能避免成本預(yù)測不準(zhǔn)，以及超建、補(bǔ)報(bào)建等工作； 、 施工面積： 、 在工程施工過程中，由于施工單位放樣、支模、砌筑、批蕩等工作，都會造成實(shí)際施工面積與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積的差異，故工程現(xiàn)場管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，督促施工單位按圖施工， 把該部分的面積差異降到最小。 、 工程施工過程中的 設(shè)計(jì)變更影響房屋的尺寸大小或使用功能時(shí)， 也 會對房屋的總面積或分戶面積產(chǎn)生影響。建筑尺寸的大小變更直接影響房屋的建筑面積 ，主要是公用部位的變化影響到房屋公用建筑面積分?jǐn)偟淖兓?，從而對分戶面積產(chǎn)生影響。 故技術(shù)部，應(yīng)審慎注意并加強(qiáng)工程施工過程中的變更管理。 、 預(yù)售暫測面積： 、 該面積主要用于房屋預(yù)售，簽訂有關(guān)商品房買賣合同用，原則上由營銷策劃部委托有資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行，一般情況下仍是按照圖紙進(jìn)行的面積暫測，在（工程）條件允許的情況下，應(yīng)對已完成部分進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測，使與客戶簽 訂合同的預(yù)售面積盡量貼近實(shí)際，以減少有關(guān)合同糾紛及房款退補(bǔ)手續(xù)的產(chǎn)生。 、 竣工驗(yàn)收面積或規(guī)劃驗(yàn)收面積 ： 、 由銷售辦證部門聯(lián)系測繪單位進(jìn)行現(xiàn)場面積實(shí)測后出具 建筑工程竣工測繪報(bào)告 ，交業(yè)務(wù)報(bào)建部門跟進(jìn)規(guī)劃驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收，出現(xiàn)面積差異的，由業(yè)務(wù)報(bào)建部門與內(nèi)外部各有關(guān)部門聯(lián)系，解決。 、 產(chǎn)權(quán)登記面積： 、 產(chǎn)權(quán)登記面積由辦證部門跟進(jìn)負(fù)責(zé)，作為辦理房產(chǎn)證之用，原則上與經(jīng)過實(shí)測規(guī)劃驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收的面積是一致的。 、 設(shè)計(jì)的實(shí)施跟蹤 、 對于施工過程中對設(shè)計(jì)意圖的解讀、現(xiàn)場施工存在的問題等，技術(shù)部要給予支持、指導(dǎo)，并對現(xiàn)場進(jìn)行定期不定期的巡 查，針對性地提出調(diào)整改善意見； 、 配合采購部對各項(xiàng)甲供與自用的裝飾、安裝設(shè)備、園林苗木等工程材料的訂貨、收貨、使用一系列過程。 、 設(shè)計(jì)的履約管理 、 設(shè)計(jì)服務(wù)的中間評審 、 根據(jù)設(shè)計(jì)合同的約定，對于設(shè)計(jì)單位申請?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)