【正文】 積是一致的。 、 預售暫測面積： 、 該面積主要用于房屋預售，簽訂有關商品房買賣合同用，原則上由營銷策劃部委托有資質的測繪單位進行，一般情況下仍是按照圖紙進行的面積暫測，在（工程）條件允許的情況下，應對已完成部分進行現場實測，使與客戶簽 訂合同的預售面積盡量貼近實際，以減少有關合同糾紛及房款退補手續(xù)的產生。建筑尺寸的大小變更直接影響房屋的建筑面積 ，主要是公用部位的變化影響到房屋公用建筑面積分攤的變化，從而對分戶面積產生影響。 、 校正后的面積指標才能由技術部移交預算編制、招投標管理、業(yè)務（施工）報建部門，盡最大可能避免成本預測不準，以及超建、補報建等工作； 、 施工面積： 、 在工程施工過程中，由于施工單位放樣、支模、砌筑、批蕩等工作，都會造成實際施工面積與圖紙設計面積的差異，故工程現場管理部門應嚴格按照圖紙設計要求，督促施工單位按圖施工， 把該部分的面積差異降到最小。 行政主管部門的規(guī)劃審批主要是對規(guī)劃設計要點的復核，在符合規(guī)范的前提下其規(guī)劃審批面積常與設計院出具的面積是一致的， 故規(guī)提報審面積要經設計院的精確計算、技術部的仔細審核后，才能交業(yè)務報建部門進行規(guī)劃報建審批。 、 設計對面積的管理 、 公司確定開發(fā)規(guī)劃的整體指標與方向后，由技術部聯系設計院出具有關規(guī)劃圖及指標，該規(guī)劃圖及指標由技術部復核，必須符合“三線”、“規(guī)劃設計要點”及國家與地區(qū)有關戶型比例等的強制要求，以確保通過規(guī)劃審批。 、 設計變更的管理 、 在執(zhí)行過程中，如果必須對設計進行調整的，則應進行變更，具體按《工程變更管理辦法》有關條款執(zhí)行。 、 設計對材料樣品的管理 、 材料樣品的選樣：對于需要設計選樣的產品，技術部在設計樣板的選擇時不得指定及選擇唯一性的品 牌，應通過一定的樣板的性價比進行選擇。 、 技術部對《圖紙會審記錄表》里體現的問題大小作出判斷，通知設計單位是以設計變更單的形式修正還是重新出圖的方式進行修正。設計的項目齊全，沒有遺漏，整個工程各子項圖紙完整無缺，圖紙之間互相銜接，表示清楚，技術條件統(tǒng)一。施工圖的內容和深度應能夠滿足施工安裝、制造和生產的要求，體現初步設計確定的技術標準貫徹執(zhí)行有關規(guī)范規(guī)定。 、 會審由工程監(jiān)管部主持，由技術部、預算部、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位各專業(yè)工程師參加，經過討論形成《圖紙會審記錄表》。 、 正式施工前的圖紙會審 、 施工單位選擇后，由工程監(jiān)管部按施工 合同的要求將施工圖按規(guī)定的份數交給施工單位，并通知施工單位對設計文件進行解讀消化。 、 技術部收到業(yè)務部轉來的施工圖審查機構審查的意見后，應及時將意見轉發(fā)設計院的同時，還應認真解讀，如涉及到消防專項驗收或其他專項的行政許可手續(xù)聯動調整的，應與業(yè)務部及時將意見反饋至相關政府主管部門并做好相應工作跟進。技術部應在正式出圖之前組織一次圖紙的會審，邀請有關部門專業(yè)人員、經評審形成會議紀要轉交設計單位在規(guī)定的時間內進行修改，并督促設計單位在規(guī)定的時間內提交正式的施工圖。 、 設計的質量管理 、 正式出圖前方案設計內審 、 設計方案階段的設計內審： 初步設計完成后，設計單位提交設計方案之后，技術部再次組織有關部門 如董事辦、營銷策劃部、預算部、工程監(jiān)管部舉行設計方案評審會議達成一致意見并形成會議紀要后，將審定的意見反饋設計單位進入施工圖設計。 、 設計文件交接與下發(fā) 、 技術部在與設計單位交接成果 文件時應統(tǒng)一雙方成果文件的驗收手續(xù)并形成《設計文件交接清單》，并要求設計單位提供 EXCEL 版本之設計圖紙的總目錄，以便在設計過程中進行動態(tài)控制。 、 技術部在設計過程中對設計人員的配置人數、執(zhí)業(yè)資格進行監(jiān)控，防止設計單位在設計合同中承諾的項目工作組的配置與實際設計人員配置有降低其設計能力方面的之差異。 、 技術部向設計單位下達《設計任務書》并督促設計單位按之進行設計。 、 設計任務的需求與發(fā)起： 、 技術部根據董事辦、工程技術管理部下達的設計任務，根據不同的設計任務，應事先主持設計任務布置專題會議，邀請營銷策劃部、物業(yè)公司、工程監(jiān)管部、預算部等有相關人員參加做方案的調查，聽取各方的意見，如營銷策劃部的市場調查、項目建議 /項目可行性提綱 、功能布局格調裝修標準，工程監(jiān)管部的工程可行性研究與需求，預算部的投資風險預測、限額設計與材料品牌選擇建議，物業(yè)公司的功能性使用需求等，并確定建筑風格、結構類型、配置，統(tǒng)一匯總形成 《設計任務需求書》 作為工作指引。 、 設計單位的考察： 、 在選擇設計單位時一定對設計單位進行實地考察，考察分為兩部分，第一階段對設計單位的總部進行考察，合格后進行預先通過。 作業(yè)內容 、 設計單位的選擇 、 設計單位的選擇模式： 、 設計單位原則上要通過招標的方式選擇，由技術部主導進行各方面的綜合評審后，經工程技術管理部審核，董事辦批準后，由董事辦專職法務人員與技術部共同完成設計合同的草擬簽審。 定義 、 無 職責 、 技術部：作為設計主管部門，嚴格按照設計過程管理辦法執(zhí)行相關業(yè)務。 二 OO 九年五月十五日 目的 、 為規(guī)范房地產公司設計管理。 五、《崗位作業(yè)指導書》 各部門根據最新的架構與職責，需調整更新《崗位的作業(yè)指導書》，變動最大的是業(yè)務部要將原放在管理制度里的有關內容，提煉并入《業(yè)務員崗位作業(yè)指導書》；以及原物業(yè)公司園林綠化部并入工程技術管理部引發(fā)相應的評估調整。 三、管理流程： 根據上述制度的變化，各部門應相應調整“ 080927 管理流程（會審通過版） .ppt”的相應流程，特別是業(yè)務部除從管理制度中濃縮出來的 16 個流程，還需增加原營銷策劃部的“商品房辦證流程”。 二、董事辦主控的管理制度 按集團行政人事部統(tǒng)一要求修訂《招標管理辦法》與《合同管理辦法》。 根據上述通知將 條調整增加了“支付會審與結果反饋”的有關內容。 《結算過程管理辦法》： 根據 2021 年 4 月《 關于調整結算與支付有關流程的通知 》， 對 條“ 合同約定為單價包干或按完成產值比例支付等需對進度工程量進行確認”的“現場收方”進行 了 明確，簡化了過往蓋章以及資料往返的程序，以現場簽字為準。 其次，對于 職責部分， 根據公司架構職責調整 —— 原營銷策劃部售后辦證職能并入業(yè)務部、以及 《關于集團公司業(yè)務證照辦理職責分工的通知》麗行字[2021]11 號文 對各項證照辦理分工進行調整，如原物業(yè)公司跟進負責的證照現由業(yè)務部、財務部分別負責等。工程系統(tǒng)及董事辦 管理制度、流程、表格修訂 會審說明 一、在 081005 版《工程技術管理部管理制度》基礎上對制度進行了修訂： 《設計過程管理辦法》： 針對設計合同一般有約定，但并未得到完全執(zhí)行的圖紙電子文件問題，在 條增加了電子文件交接內容。 《業(yè)務辦證管理辦法》： 首先，針對原版本基本上是各政府部門辦事流程且頁數超長 (32 頁 )不適合做為公司指導性的管理制度的情況，對其形式與篇幅予以大量精簡 —— 縮至 6 頁，并增加了有關辦證工作的指導原則，原相應辦證的流程進入部門的《崗位作業(yè)指導書》。 《零星工程管理辦法》： 針對財務部于 2021 年 2 月發(fā)出的《 關于加強機械臺班管理的通知 》有關內容，對 明確報審附圖的表達，對 條有關機械臺班現場記錄中不夠簡潔準確的問題做了明確要求。 根據上述通知將 條有關內容調整為：支付申請與中間結算申請報告一起提交，以簡化資料往返程序。 《工程保修管理辦法》： 將原物業(yè)公司主控的《工程保修管理辦法》并入工程技術管理部，按集團行政人事部統(tǒng)一要求的格式修訂其格式，并就工程系統(tǒng)與物業(yè)系統(tǒng)對于保修工作的分工做了調 整。 對于原來既未放在董事辦，也未放在行政人事部主控的《文件會審管理辦法》并入，根據目前公司架構特點、會審當中的新情況新問題做了微調，增加有關時效性與問責制。 四、管理表格： 針對表格的實際使用情況，各部 門應對表格的具體管理元素與格式進行相應調整，對于使用不多的表格考慮予以刪減。 注：文件中黃色色塊部分，為現版本中對上版本有過修訂的內容。 適用范圍 、 適用于在 房 地產開發(fā)過程中從設計 單位的選擇、規(guī)劃設計與施工圖設 計等各個設計階段圖紙的審查、設計合同的執(zhí)行管理、設計人員的監(jiān)督管理到設計變更的管理、設計后評估等各個環(huán)節(jié)。 、 其他部門：協助技術部完成規(guī)劃設計中遇到的其他問題。 對于直接指定的設計單位，必須事先經過董事辦的批準，合同主 辦人就應直接洽商指定的理由作詳細表述。第二階段是對設計工作組人員的業(yè)績作品進行實地考察并形成《設計單位考察報告》。 、 設計任務書的編制與下達： 、 根據設計任務的專題研討會議所形成的《設計任務需求書》，技術部應將其進一步整理形成 正式的 《設計任務書》 。 、 設計過程管理 、 技術部在接到設計任務并初步確定設計方向后，選定勘察設計院簽訂勘察合同，確定勘察技術要求、工 作范圍、坐標和標高，并將勘察成果與設計要點等相關文件提供給設計院進行設計。 、 在設計過程中，技術部應定期到設計單位對設計過程進行跟蹤管理，對設計組成員的落實，圖紙設計的進度、雙方意見的溝通等方面進行管理，并特別注意建筑專業(yè)的配筋合理性、施工與設備安裝可操作性的審核，以及各種配套附屬市政工程彼此之間的實施可行性。 、 技術部在簽訂設計合同的時間就應統(tǒng)計設計成果文件的使用份數以確保設計圖紙份數的足夠，在設計單位提交 正式合格 的設計圖紙 （含設計合同 有 要求設計方提供的 光盤等電子文件） ，技術部清點無誤后統(tǒng)一存至工程資料室，通知各使用單位按要求辦理領用簽收手續(xù)。 、 正式出圖前之設計評審： 技術部應督促設計單位在接到設計方案定案確認手續(xù)后應在設計合同約定的時間內完成施工圖的設計任務。 、 施工圖的審查 、 根據政府相關主管部門的要求，需要進行施工圖審查的，技術部在圖紙設計上配合業(yè)務部選擇有 施工圖審查資格的機構，共同督促其在規(guī)定的時間內完成施工圖的審查并出具施工圖審查通過的證明文件。 、 對已通過消防部門及施工圖審查機構審查通過的施工圖，技術部責成設計單位完善及補充，完善及統(tǒng)一各施工圖，技術部及時知會及下發(fā)完善后的圖紙到相關部門。在四方（設計、監(jiān)理、施工單位、甲方）會審前，工程監(jiān)管部應督促施工單位提交施工圖內審的會審紀錄。會審的基本原則是：施工圖設計應符合經過上級部門或主管部門審批初步時所確定的主要設計原則、方案和審批意見主要設備的選型和各項技術經濟指標，不得擅自修改。要求圖面布置合理，表示清楚，說明和附注簡明扼要，沒有原則錯誤，符合制圖規(guī)定。在設計中貫徹了因地制宜和節(jié)約的原則。并在正式施工前下達到圖紙的使用單位。 、 樣品的封板校驗：技術部在施工單位動工前應按規(guī)定的格式《設計封樣條》進行封樣，粘貼在樣品的合理位置上，以作為在施工過程中批量進貨物時對比驗收之用。 、 變更文件的管理：技術部在設計合同中應要求設計單位在設計文件的簽字欄中增加設計文件的版次、修改時間，每修改重新出圖一次必須將修改時間、版次編號，錄入簽字欄中；對于重大設計變更導致以前設計文件作廢的，技術部應根據圖文發(fā) 送記錄，追索到圖文接收部門，將圖紙加蓋作廢章。 、 規(guī)劃審批面積： 規(guī)劃部門根據設計單位提供的設計圖紙及設計建筑面積來確定審批的規(guī)劃建筑面積，而設計單位計算與房產測繪 單位 的計算方法存在差異。 、 施工藍圖及工程招標、施工報建面積： 正式施工藍圖出具后，其面積計算的準確與否，直接關系到工程招投標的有關評估、施工報建工作，故采取以下措施進行有效管理： 、 設計院出具施工藍圖后，由技術部進行復核，考慮到其專業(yè)性和房屋預售的需要，也可把房屋預售暫測程序提前，但涉及到施工圖審查有可能對施工圖提出調整進而造成面積差異，故該暫測工作應與施工圖審查工作前后穿插進行，由有資質的專業(yè)測繪單位根據設計院提供的圖紙等（一般為電子文件）進 行暫測，如果測繪單位的暫測面積與設計院出具的施工圖紙面積有差異的，由技術部組織兩個單位進行復核，包括計算與測繪的準則、特別是對公共部位和有關商業(yè)、設施設備用房、共用部位的建筑面積等，以校正有關面積指標。 、 工程施工過程中的 設計變更影響房屋的尺寸大小或使用功能時， 也 會對房屋的總面積或分戶面積產生影響。 故技術部，應審慎注意并加強工程施工過程中的變更管理。 、 竣工驗收面積或規(guī)劃驗收面積 ： 、 由銷售辦證部門聯系測繪單位進行現場面積實測后出具 建筑工程竣工測繪報告 ，交業(yè)務報建部門跟進規(guī)劃驗收、綜合驗收，出現面積差異的，由業(yè)務報建部門與內外部各有關部門聯系，解決。 、 設計的實施跟蹤 、 對于施工過程中對設計意圖的解讀、現場施工存在的問題等，技術部要給予支持、指導，并對現場進行定期不定期的巡 查，針對性地提出調整改善意見； 、 配合采購部對各項甲供與自用的裝飾、安裝設備、園林苗木等工程材料的訂貨、收貨、使用一系列過程。 、 設計的過程履約考核：如果在合同的執(zhí)行過程中，發(fā)生合同違約事件，技術部可在違約事件發(fā)生時向設計單位發(fā)出《履約考核通知書》。 、 設計合同的全面考核 、 設計合同履行完成后，技術部應對設計合同的執(zhí)行情況進行全面評