【正文】 1 中橋 城市園 （一期） 業(yè)主 手冊 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司 中橋 城市園 管理處 二零 一二 年 十 二 月 歡迎辭 尊敬的業(yè)主 /使用人： 您好！ 歡迎您入住 中橋 城市園（一期） ！ 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司已有幸受聘 中橋 城市園（一期） 的前期物業(yè)管理工作。為便于所有的業(yè)主 /使用人更多地了解應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)、本居住區(qū)的情 2 況、物業(yè)管理的基本運作范圍、內(nèi)容和相關(guān)制度以及居住區(qū)周邊的交通、設(shè)施情況，我們特制訂本手冊，謹請各位仔細閱讀并妥為保存本手冊，以便隨時參閱。 若閣下欲將貴物業(yè)轉(zhuǎn)售或出租，謹請在辦理完相關(guān)手續(xù)后將本手冊 轉(zhuǎn)交新的業(yè)主 /使用人。 我們深知完善的制度和良好的管理是保證業(yè)主 /使用人在本居住區(qū)享受居家生活所不可缺少的重要因素。若業(yè)主 /使用人需要任何幫助或者希望提出任何有助于改善小區(qū)管理的意見，請與本公司常駐小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。我們必定會樂于盡力改進與完善。 本手冊所載之相關(guān)規(guī)定須各位業(yè)主 /使用人共同遵守，管理公司保留解釋及修改條文和規(guī)定的權(quán)利，一切修改將會通知各業(yè)主 /使用人。如本手冊所載規(guī)定與新的國家法規(guī)和公約有違背之處，則以國家法規(guī)和公約的相關(guān)條款為準。 我們謹籍此機會向所有業(yè)主 /使用人在遵守本手冊所載指引中給與 的合作，表示衷心的謝意，并恭祝諸位居家安樂、事業(yè)順利！ 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司 2021 年 11 月 于上?？禈? 管理服務(wù)篇 一、居住區(qū)管理： 1．物業(yè)管理公司 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“ 中橋 物業(yè)”）成立于 1995 年，其前身為 中橋 集團有限公司物業(yè)管理部。 中橋 物業(yè)是一家擁有現(xiàn)代企業(yè)制度的物業(yè)管理公司，具有獨立企業(yè)法人資 3 格和物業(yè)管理專業(yè) 一 級資質(zhì)。 中橋 物業(yè)現(xiàn) 擁有一支年輕化、知識化、專業(yè)化、高技能的管理隊伍。公司管理層中，具大專以上學歷、中級以上職稱、物業(yè)管理崗位資格證書的超過三分之二，百 分之八十的人員從事物業(yè)管理經(jīng)歷在五年以上，最長的超過十二年。 中橋 物業(yè)以“高效、奉獻、忠誠、敬業(yè)”為企業(yè)精神，把“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”的管理理念滲透到物業(yè)管理的全過程。依托股東方的導(dǎo)入和自我的不斷完善，公司已逐步形成適應(yīng)不同類型物業(yè)的標準化管理模式。 2． 物業(yè)管理處 中橋 城市園 物業(yè)管理 處（以下簡稱“管理處”） 為 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司常駐本居住 區(qū) 的 物業(yè)管理部門， 內(nèi)部設(shè)客戶接待、財務(wù)、保安、保潔及工程維修等部門。為本居住區(qū)提供綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常 養(yǎng)護服務(wù)、共用部位及共用設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)、應(yīng)急處理服務(wù)、便民服務(wù)以及非公共性的有償特約服務(wù)等。 管理處實行全年 365 天 每天 24 小時的保安和維修服務(wù)， 管理處 每天 的接待時間為 8： 30～ 20： 30。 管理處地 址：塔秀 路 687 號 101 室 電話： 66080928 傳真： 66809026 郵政編碼： 203511 3．管理控制 業(yè)主 /使用人在本居住區(qū)內(nèi)享有的居住權(quán)和享用權(quán)應(yīng)以不妨礙鄰里為原則。同時，管理處依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對本居住區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、景觀小品等所有的設(shè)施設(shè)備及與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)場所 等均有管理和維護之權(quán)利。任何業(yè)主 /使用人均不得通過任何途徑對設(shè)施設(shè)備的正常運行進行更改、占用和干擾。 4．管理處的代表權(quán) 管理處以上海 中橋 物業(yè)管理有限公司的名義按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，有權(quán)代表各業(yè)主 /使用人就 中橋 城市園（一期）的物業(yè)管理相關(guān)問題與政府、公共服務(wù)部門和有關(guān)團體進行磋商，其中包括選聘律師或法律顧問、聘用專業(yè)人士、顧問、承建商、維保單位或工人等。管理處有權(quán)對本居住區(qū)公共設(shè)施的養(yǎng)護維修 4 等向外委托專業(yè)公司實施。 5．業(yè)主的自治管理 中橋 城市園（一期）的物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定 適 時成立業(yè)主大會 /業(yè)主代表大會，屆時中橋 城市園將推行 由 業(yè)委會、居委會和物業(yè)管理公司組成的“三位一體”的管理模式， 從而 更有效地 保障和維護廣大業(yè)主 /使用人的合法權(quán)益。 6．物業(yè)服務(wù)費用 為保障所有業(yè)主 /使用人在 中橋 城市園（一期）之物業(yè)的長遠利益，以達到投資保值增值的效果。本司按照“量入為出”及“保本微利”的原則，編制了本居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費用的開支預(yù)算，并制訂了合理的收費標準，且已經(jīng)物價部門批復(fù)同意。故所有業(yè)主 /使用人須按照《臨時業(yè)主公約》的規(guī)定承擔本小區(qū)的保養(yǎng)、維修 及日常管理開支 。物業(yè)管理 服務(wù) 的各項支出包括但不僅限于： ☆ 樓宇及共用部位、公共設(shè)施、共用設(shè)備維修、保養(yǎng)和運行服務(wù)。 ☆ 保安服務(wù)，包括巡視、檢查等。 ☆ 環(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)。 ☆ 環(huán)境綠化、花木更新養(yǎng)護。 ☆ 公共設(shè)施、共用部位能源開支。 ☆ 管理公司設(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處 的 行政管理費用（辦公、保險、通訊、電器、服裝、差旅、公關(guān)、審計等）。 ☆ 管理公司設(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處 的 員工薪金及福利。 ☆ 應(yīng)繳政府稅金。 ☆ 其他管理服務(wù)費用開支。 7． 物業(yè) 服務(wù)費用的繳付方式 物業(yè)服務(wù)費用自交房通知書約定本物業(yè)交付之日的次月 首日起開始計算。 各業(yè)主 /使用人應(yīng)按標準根據(jù)各自擁有的 物業(yè) 建筑面積支付，每季度繳納一次。 各業(yè)主 /使用人應(yīng)于每季首月的 15 日之前至物業(yè)管理處 繳 付該季度 的物業(yè)服務(wù)費用。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，無論物業(yè)單元是否空置、使用或出租等，該物業(yè)單元的業(yè)主 5 /使用人均須繳付物業(yè)服務(wù)費用及其他應(yīng)付費用。若業(yè)主向第三方提供出租的，請相關(guān)業(yè)主與第三方就物業(yè)服務(wù)費用繳付事宜進行約定，否則相關(guān)業(yè)主仍將承擔物業(yè)服務(wù)費用的最終支付責任。 周一至周日 8： 3020： 30，管理處由專人負責接待現(xiàn)金收費。 如有需要，請預(yù)約管理處派員上門辦理收費業(yè)務(wù)。 銀行托收（ 帳號： ），轉(zhuǎn)帳成功后請向管理處提供轉(zhuǎn)帳憑證復(fù)印件，經(jīng)管理處確認后開具收款憑證并負責上門送交。 8． 物業(yè) 服務(wù)費用的督繳辦法 業(yè)主若未按時繳納物業(yè)服務(wù)費用的，本公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定按日加收應(yīng)繳納費用的 3‰的滯納金。 業(yè)主 /使用人如對繳款金額有異議，應(yīng)在 規(guī)定 交款期的前五天與物業(yè)管理處聯(lián)系，但不可借此拖延付款或拒付。若拖延或拒付的，物業(yè)管理處可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費用整體收繳情況，并注明欠繳費用的業(yè)主室號，同時繼續(xù)進 行催討，直至向人民法院提起訴訟。 9．授權(quán)人 業(yè)主如需委托他人代理物業(yè)的相關(guān)事宜，須將委托人的姓名、身份、委托內(nèi)容及聯(lián)系方式等以業(yè)主委托書的形式書面通知管理處。 10．投訴與建議 凡有關(guān)本 居住 區(qū)管理服務(wù)問題 的 投訴或建議，本公司皆樂于聆聽并進行認真負責的分析處理，以使我們的管理服務(wù)更臻完善。為有效地處理各類投訴及建議，所有來函、來電請留下姓名、聯(lián)絡(luò)方法，以便及時回復(fù)。 物業(yè)公司地址： 新鎮(zhèn) 路 路 903 號 物業(yè)公司監(jiān)督電話： 56836686 11．管理職員 為使日常管理工作的有序進行，業(yè)主 /使用人請勿擅自差遣管理處 員工提供任何私人服務(wù)，以免與日常服務(wù)工作發(fā)生沖突。管理處員工一律不得收受業(yè)主 /使用人的任何饋贈，敬請各業(yè)主 /使用人合作。 所有當值管理 處 員工皆 應(yīng) 佩戴 標有姓名及工號的 工作 銘牌 。如業(yè)主 /使用人 6 對來訪人員存有疑問，請即時聯(lián)絡(luò)管理 處 查詢。 12．特約服務(wù) 根據(jù)本居住區(qū)的特點和業(yè)主的需求，管理處將設(shè)立多項綜合有償特約服務(wù)，具體內(nèi)容包括但不僅限于： ☆ 家政服務(wù)： 家政公司推薦、裝潢公司推薦 ； ☆ 商務(wù)服務(wù)：打字、復(fù)印、電話、傳真等； ☆ 維修服務(wù)：住宅單元內(nèi)水電設(shè)施的維修保養(yǎng)、咨詢等； ☆ 保潔服務(wù)：住宅單元內(nèi)的清潔等 ； ☆ 代理服務(wù)：商品房的租售等 ☆ 其他服務(wù)：業(yè)主 如 需要其他服務(wù)可與管理處具體進行協(xié)商。 13．無償服務(wù) 管理處根據(jù)本居住區(qū)實際情況，將推出如下無償服務(wù)項目： ☆ 代叫出租車 ☆ 代訂飲用水、牛奶 ☆ 代收郵件快遞（需委托書） ☆ 叫醒服務(wù) ☆ 門匙托管 二、入住須知 1．入住收費告知單 收費項目 收費標準 收費依據(jù) 收費說明 居民 非生活垃圾 清運費 60 平方米以下每戶 200 元， 61— 80 平方米每戶 250 元， 81— 110 平方米每戶 300 元， 《關(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費的通知》 以及 本項收費為 代收代付。 7 111— 140平方米每戶 350元， 141 平方米 以上每戶 400 元。 南價物字（ 2021） 第 012 號 批文 分時電表 裝置費 100 元 /戶 《關(guān)于核定民用分時電價和分時電表裝置費的通知》 本項收費為 代收。 裝修施工人員臨時出入證工本費 10 元 /人 《關(guān)于重申和補充本市住宅入住收費項目和標準的通知》 本項收費由 物業(yè)公司收取。 地下機動車泊位停放費 售后車位保潔運營費： 50 元 /月 /個 臨時停放： 免費（ 1 小時以內(nèi)） 3 元 /次（ 18 小時） 5 元 /次（ 824 小時） 24 小時以上重復(fù)計 費 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 相關(guān)收費標準為南匯區(qū)物價部門所頒布。 2．入住須知 業(yè)主須依照開發(fā)商發(fā)出的交房通知書所約定的日期前來辦理 收房 手續(xù)。 業(yè)主辦理 收房 手續(xù)時須提供《交房通知書》、業(yè)主身份證明或業(yè)主委托書及代理人身份證明等。 3．業(yè)主責任 業(yè)主必須遵守《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及 中橋 城市園（一期）的《臨時業(yè)主公約》、《新建住宅使用說明書》、《住宅使用公約》和《 業(yè)主 手冊》等的有關(guān)規(guī)定。 業(yè)主裝修應(yīng)確保自身和裝修公司遵守《住宅裝修管理規(guī)定》和《住宅裝修管理協(xié)議》，如有違章須及時予以 整改，對拒不整改者，管理處可通過 相關(guān) 途徑采取一切有效措施加以阻止。 4． 質(zhì)量保證書和使用說明書 為加強住宅質(zhì)量管理，確保住宅售后服務(wù)，根據(jù)國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，在 8 上海市住宅發(fā)展 局的監(jiān)督下，建設(shè)單位將在住宅交付使用時，向各業(yè)主 /使用人提供《質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，以明確住宅的保修范圍、期限及各自的責任，同時亦對本居住區(qū)的概況、建筑結(jié)構(gòu)、各類設(shè)備設(shè)施的性能及布置有基本了解。 5．房屋質(zhì)量瑕疵問題： 中橋 城市園（一期）已經(jīng)政府相關(guān)部門驗收合格并獲取了《入住許可證》，符合入住條件。 當您收樓時，如發(fā)現(xiàn)單 元內(nèi)尚有少許未盡完善之處，請即時通知管理處有關(guān)部門，使之能盡快聯(lián)系建設(shè)單位 /相關(guān)承建商進行保修。 三、業(yè)主 /使用人之責任 1．用途限制 中橋 城市園（一期）是根據(jù)政府審定的規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)的居住區(qū)，業(yè)主 /使用人未經(jīng)政府有關(guān)部門批準，不得擅自改變物業(yè)用途和使用性質(zhì)。業(yè)主 /使用人在其住宅單元內(nèi)均享有居住權(quán)和使用權(quán)，但應(yīng)不妨礙鄰居生活、損害他人利益 。 2．噪聲控制 為保持住宅小區(qū)的環(huán)境安靜，在晚上 18： 00 至次日上午 8： 00， 請勿 發(fā)出所有足以擾人的噪聲，如：電視、收音機、音響、樂器及其他噪聲。 3．家犬寵物 本居住 區(qū)內(nèi)嚴禁無證養(yǎng)犬，有證養(yǎng)犬戶有責任保持公共衛(wèi)生，并按政府有關(guān)規(guī)定對寵物進行圈養(yǎng)。 4．停水事宜 本居住區(qū)若逢停水期間，請業(yè)主 /使用人切記關(guān)閉所有水喉，避免重新供水時造成浪費或損失。若因業(yè)主 /使用人的疏忽而引致水浸，當事人應(yīng)承擔公共場所清潔以及受損電器、設(shè)施修繕等費用，并負責賠償鄰里單元所受水浸的一切損失。 5．搬離居住區(qū) 業(yè)主 /使用人搬離居住區(qū)前，請事先到管理處辦理相關(guān)手續(xù)，以便管理處給予妥善安排。 業(yè)主 /使用人請選擇居住區(qū)內(nèi)車輛和人員出入較少的時間進行搬運。 搬運時請與管理人員充分合作，并監(jiān)督搬運人員的行 為，以免損壞公共設(shè)施。 9 對搬運時損壞的公共設(shè)施、公共場地的，須照價賠償。 在搬運后，當事人應(yīng)將現(xiàn)場遺留物清理干凈。 6．環(huán)境綠化 全體業(yè)主 /使用人均應(yīng)愛護小區(qū)綠化，不得攀折樹木或在樹木上晾曬衣物，所有墻壁、樹木或公共場所均禁止涂繪、書寫或張貼海報。 對損壞綠化的行為，管理處有權(quán)要求責任人承擔重植費用及賠償。 7．垃圾清理 請全體業(yè)主 /使用人配合將生活垃圾分類袋裝，放入指定的生活垃圾桶內(nèi)，以便集中清運。 大件廢棄物和建筑垃圾須送到指定的建筑垃圾臨時堆場 。 裝潢建筑垃圾的處理詳見《裝修管理規(guī)定》。 切勿將廢棄物隨 意拋出窗外或堆置于人行道、消防走道、電梯廳等公共場所。 請勿隨地吐痰、大小便及亂扔果皮紙屑。煙頭、火柴等須完全熄滅后方可丟入垃圾桶內(nèi)。 8．車輛停放 進入居住區(qū)的機動車須遵守小區(qū)的《停車管理規(guī)定》，車輛必須停放在劃定的停車線內(nèi)，不得在居住區(qū)道路、綠地上隨意停放。因特殊情況（如