物業(yè)業(yè)主入住問題解答手冊(已修改)
2025-05-30 22:56 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 20 頁 業(yè)主入住問題解答 入住，對客戶來說，意味著接受符合合同約定的產(chǎn)品；對發(fā)展商而言，則是交付符合合同約定的產(chǎn)品，包括檢驗產(chǎn)品、修復(fù)產(chǎn)品、交付產(chǎn)品和交付產(chǎn)品后的服務(wù) 。對物業(yè)管理企業(yè)而言，是前期物業(yè)服務(wù)合同開始和業(yè)主正式面對面接觸之時。形成了非常特殊的三角形的多種動態(tài)的法律關(guān)系（其一是買賣合同關(guān)系、其二是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、其三是隱含的法定委托代理關(guān)系、其四是隱含的內(nèi)部的行政隸屬關(guān)系、其五是隱含的法定打包銷售關(guān)系）。決定交房的成敗要素有幾個：一是發(fā)展商與客戶物業(yè)公司的關(guān)系處理；二是投訴焦點如質(zhì)量、配套與延期、承諾兌現(xiàn) 及物業(yè)管理費等問題的化解；三是要有一個有效的協(xié)作模式，這一模式應(yīng)包括溝通模式、過程控制、補救措施等方面；四是避免矛盾激化的原則，講服務(wù)更要講原則、講協(xié)約更要講滿意，要以平常心態(tài)、內(nèi)外有別來處理入住問題。 在項目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道，就低不就高，可能達不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實事。的確，“簽單不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因為“丑媳婦”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時的摩擦。 在項目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道，就低不就 高，可能達不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實事。的確，“簽單不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因為“丑媳婦”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時的摩擦。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 20 頁 從目前的情況看，糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。有開發(fā)商的問題，也有體制和機制的掣肘。 哪些公共面積可分攤？ 公共面積分攤多少，是購房人普遍關(guān)心的一個問題。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是１９９ 5 年１２月１日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的 分攤面積以供用戶參考。 公用建筑面積分攤的原則為： １．商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 ２．為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。 多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ３．公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位 ，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 可分攤的公用建筑面積： １．大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 20 頁 水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； ２．套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 不應(yīng)計入的公用建筑空間： １．作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間； ２．售房單位自營、自用的房屋。 其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。 建筑項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工 ，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設(shè)項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。 商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 20 頁 筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。 誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 編輯同志：最近，我購買了一套新房，發(fā)現(xiàn)有些質(zhì)量問題，找了好幾個部 門投訴，結(jié)果還未出來。請問，本市有關(guān)部門制定的住宅質(zhì)量整治的基本原則是什么？誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。 物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？ 物業(yè)管理服務(wù)
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