【文章內容簡介】 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 20 頁 1現(xiàn)在業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權掐斷住戶的水電供應？ 物業(yè)管理費，還有代收的水電燃氣費用，如果沒有繳納物業(yè)管理費，但是繳納了其他費用，作為物業(yè)管理公司是沒有權利掐水斷電的，可以協(xié)商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進行投訴。 1業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)入住當初小區(qū)在買的時候，開發(fā)商曾經承諾過小區(qū)有一個幼兒園，如今發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質也變了，變成了街道派出所的性質，開發(fā)商違反當初約定的行為應該怎么 辦？ 在處理的過程當中，核實了這個地塊之后，確實當時的建筑單位和撥地單位都是另外的一個單位，跟開發(fā)商沒有關系，但是有一部分業(yè)主簽約的時候曾經把這一部分內容包括進去了，開發(fā)商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內容簽進合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒有包括的業(yè)主就得不到賠償了。 1如果說入住的時候，經過有關部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應該承擔什么責任？ 這個首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據，確實物體超標，要確定來源在哪個方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致 ，開發(fā)商要承擔一定的賠償責任，如果超過他正常居住的標準，可以行使退房的權利。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 20 頁 1地下室都住滿了打工的人，他們有權利這樣做嗎？怎樣才能維護業(yè)主的權益？ 如果是公攤的財產，必須爭得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權利要求予以糾正。 1物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進行經營，是不是要經過業(yè)主的許可？ 首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財產，必須經過業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務，他應該跟業(yè)主有一個提 前的通知，小商小販是屬于禁止的范圍，必須取得業(yè)主的同意。如果沒有經過業(yè)主同意進來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。 1 業(yè)主被盜，物業(yè)管理應否賠償？ 我是某住宅小區(qū)的住戶，上個月１２日凌晨我出差回來，發(fā)現(xiàn)家中被盜，經過清點，我家中財產被盜損失大約為十二萬元，我及時向轄區(qū)派出所報了案，但至今為止，案件都沒有偵破。我想請問，我每月都按時繳納了管理費，這次財產損失是否可以要求管理處給予賠償？ 王先生 類似的問題，我聽到過很多次，提出問題的有物業(yè)管理界同行，也有小區(qū)業(yè)主，但我始終無法就這樣的問題 給大家一個標準答案，得根據具體 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 20 頁 情況具體分析。物業(yè)管理公司是否應當就小區(qū)業(yè)主財產被盜承擔相應的法律責任，首先取決于物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理活動中是否有過錯。法律意義上的過錯是指當事人違背了某種應該承擔的義務。這種義務又可以分為法定義務和約定義務兩種。目前的法律尚未有明確的規(guī)定，物業(yè)管理公司應對小區(qū)業(yè)主的財產負保管義務，也就是說物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主的財產安全沒有法定的義務。同時，目前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)管理合同中都有明確的約定，物業(yè)管理公司不承擔小區(qū)業(yè)主的財產保管責任。那是不是說物業(yè)管理公司也沒有對小區(qū)業(yè)主負 有財產安全的約定義務呢？我個人認為并不一定。 囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我認為目前絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同對小區(qū)業(yè)主是沒有普遍約束力的。我傾向認為，大多數(shù)物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主形成的是一種事實上的物業(yè)管理合同關系。這種事實上的物業(yè)管理合同關系因為沒有對雙方的權利、義務形成書面的一致意見，它的適用就比較模糊。但有一點可以確定：相對于一個沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)，有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)之內，業(yè)主的財產是應該更為安全的。但這種安全本身并不是物業(yè)管理公司的義務，否則就會無限制地擴大物業(yè)管理公司的責任。這里的義務是指物業(yè) 管理公司在物業(yè)管理活動中所實施的一系列給予業(yè)主安全感覺的措施，物業(yè)管理公司實施的安全措施包括：值班保安對犯罪分子的威懾力量；物業(yè)管理工作人員對已經發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用；接到報警信號的及時處理措施等。針對上述義務我們可以看出，物業(yè)管理公司在實施財產安全方面措施的過錯包括：值班保安的擅離職守，物業(yè)管理工作人員對已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞， 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 20 頁 接到報警信號沒有及時采取應對的措施等等。 并不是說物業(yè)管理公司在實施小區(qū)安全措施中有過錯就一定要承擔相應的法律責任，物業(yè)管理公司承擔法律責任還需要證明這種過錯和業(yè)主財產被 盜之間有法律上的因果關系。按照法律的規(guī)定，這類案件，適用的是舉證責任的倒置，即物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產損失的原因。物業(yè)管理公司不能提供上述的證據，就應當承擔小區(qū)業(yè)主財產被盜的法律責任。 畢竟，業(yè)主的財產被盜是因為犯罪分子的犯罪行為而引起的，物業(yè)管理公司即使依據法律的規(guī)定應當承擔法律責任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務所承擔的法律責任不能超出它對履行本合同時對合同風險的理解，這個理解的范圍 在案件當中取決于法官的自由裁量權。 除了上述有關法律的一些理論性問題外，在實踐中如果業(yè)主想要通過法